Bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam bị “chê” thiếu sự độc đáo

Nguồn cung dư thừa

Vượt qua những tác động của đại dịch Covid-19, ngành du lịch và bất động sản Việt Nam đã ghi nhận hàng loạt tín hiệu phục hồi, tăng trưởng đầy tích cực khi hoạt động du lịch, các đường bay quốc tế được phép mở cửa trở lại.

Báo cáo của Savills Việt Nam cho thấy, nhiều địa điểm du lịch biển nổi tiếng như Phú Quốc, Quy Nhơn, Nha Trang, Đà Nẵng, Vũng Tàu, Hạ Long… các khách sạn, resort ghi nhận tỷ lệ lấp đầy ấn tượng, trung bình đạt 50 - 70%, thậm chí có những dự án có tỷ lệ lấp đầy trên 90%, “cháy” phòng trong những kỳ nghỉ dài ngày.

Thế nhưng, nhìn chung hoạt động du lịch chưa thể đạt mức như trước đại dịch Covid-19 do thị trường khách quốc tế chưa phục hồi hoàn toàn. Ngoài ra, các chuyên gia cho rằng, bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam tồn tại một số “rào cản” khiến phân khúc này chưa thể phục hồi mạnh mẽ như kỳ vọng.

Chia sẻ về vấn đề này, ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels Châu Á Thái Bình Dương cho biết có ba yếu tố chính ảnh hưởng đến quá trình khôi phục của ngành du lịch gồm: lạm phát, chi phí chuyến bay gia tăng, thị trường khách từ Trung Quốc và Nga phục hồi chậm. Vị chuyên gia này kỳ vọng du lịch toàn cầu sẽ hồi phục vào năm 2024. 

Tuy nhiên, cùng với vấn đề nguồn cầu khách quốc tế phục hồi chậm, ngành du lịch Việt Nam đang đối mặt với tình trạng dư thừa nguồn cung.

“Chúng tôi ước tính trong ba năm tới, nguồn cung tại các điểm đến du lịch trọng điểm sẽ tăng trưởng với tốc độ trung bình 20% mỗi năm”, ông Mauro Gasparotti nói.

Theo báo cáo của DKRA Vietnam, trong 2 quý đầu năm 2022, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng đón nhận 26 dự án mở bán (gồm 10 dự án mới và 16 dự án giai đoạn tiếp theo) với 2.700 căn cung ra thị trường, tăng 53% so với cùng kỳ năm 2021, tăng gần 29% so với quý trước đó. 

Trong khi đó, sức tiêu thụ có thấy dấu hiệu không “bắt kịp” lực cung. Báo cáo của DKRA Vietnam cho thấy, trong 6 quý liên tiếp, chưa khi nào sức tiêu thụ tiệm cận được với nguồn cung. Cụ thể, từ nửa đầu năm 2021 đến nửa đầu 2022, sức tiêu thụ của thị trường lần lượt 46%, 72% và 75%.

Ông Mauro Gasparotti nhận định, nếu nguồn cầu không tăng theo kịp thì có thể dẫn đến tình trạng cung vượt cầu tại phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng. Điều này sẽ dẫn đến tác động tiêu cực đến công suất phòng của các khách sạn, khu du lịch, khu nghỉ dưỡng trong nước.

Sản phẩm nghỉ dưỡng đơn điệu, thiếu điểm nhấn

Đáng chú ý, vị chuyên gia này đánh giá, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam tuy đang trong tình trạng dư thừa nguồn cung, nhưng lại xảy ra hiện tượng nhiều dự án cùng cạnh tranh trong phân khúc có mô hình và dòng sản phẩm tương tự nhau, thiếu điểm nhấn và tính độc đáo, thừa về lượng mà thiếu về chất.

“Nhiều chủ đầu tư vẫn chưa thực sự chú trọng đến chất lượng, mà chỉ tập trung theo đuổi số lượng và cách tiếp cận “sao chép, cắt dán”, khiến cho dự án bị thiếu điểm nhấn,” ông Mauro Gasparotti nói.

Vị chuyên gia cho biết, bất động sản nghỉ dưỡng có đặc thù là cho phép đơn vị phát triển dự án thỏa sức sáng tạo để mang lại những sản phẩm nghỉ dưỡng đẳng cấp, ấn tượng, khác biệt với những sản phẩm hiện hữu trên thị trường, qua đó mang lại những trải nghiệm giá trị cho khách lưu trú. Điều này không nhất thiết phải đến từ dòng sản phẩm cao cấp, mà có thể đến từ mọi phân khúc, miễn là dự án được định vị rõ ràng, hoạch định bài bản, thiết kế hợp lý và được vận hành chỉn chu.

Mặc dù nhận định thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam còn rất nhiều tiềm năng phát triển, song ông Mauro Gasparotti nhận xét, các sản phẩm lưu trú, du lịch hiện tại còn đơn điệu, “vắng bóng” các sản phẩm mang đậm nét văn hóa, truyền thống bản địa.

Ông Mauro Gasparotti đưa ra dẫn chứng, các dự án bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam chủ yếu chú trọng vào quy mô, các dự án có mật độ xây dựng dày đặc, quá tập trung vào các sản phẩm bán. 

Ngoài ra, nhiều chủ đầu tư “chạy đua” phát triển các sản phẩm “luxury” và “wellness” dù chưa thực sự hiểu đúng về các khái niệm này, cũng như thiếu sự cân nhắc đến các yếu tố cộng hưởng xung quanh. Điển hình là xu hướng phát triển các dự án phức hợp quy mô lớn với sản phẩm shophouse chiếm chủ đạo. Điều này là thách thức lớn cho hoạt động kinh doanh và vận hành.

“Số lượng sản phẩm lớn sẽ gây nhiều khó khăn cho quá trình vận hành cũng như kinh doanh cho thuê trừ khi dự án được hoạch định rất cẩn trọng”, ông Mauro Gasparotti nói.