Bất động sản nhà ở: Các nút thắt đang được tháo gỡ quyết liệt

Điểm lại thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM và Hà Nội nửa đầu năm 2023

Theo CBRE, số căn hộ tiêu thụ tại TP.HCM nửa đầu 2023 giảm 78% so với cùng kỳ và giảm 69% so với nửa cuối 2022 còn khoảng 2.300 căn trong bối cảnh nguồn cung giảm 72% so với cùng kỳ và giảm 2% so với nửa cuối 2022 (khoảng 4.100 căn).

Tỷ lệ hấp thụ nửa đầu 2023 chỉ ở mức 59%. Tỷ lệ hấp thụ căn hộ ở TP.HCM giảm đáng kể, vì trong hơn 4.100 căn được cung cấp trên thị trường, sản phẩm ở phân khúc căn hộ cao cấp chiếm hơn 70%.

Giá sơ cấp trung bình căn hộ tại TP.HCM ghi nhận giảm lần đầu tiên kể từ 2018 (giảm 4,8% so với cùng kỳ) trong quý 2. Phân khúc cao cấp và hạng sang giảm 4 - 6% so với cùng kỳ trong khi phân khúc khác ghi nhận mức tăng 2 - 4% trong quý 2. Giá thứ cấp của bất động sản liền thổ đi ngang so với quý trước trong quý 2.

Số căn hộ tiêu thụ ở TP.HCM giảm trong khi Hà Nội tăng. (Ảnh minh họa)

Tỷ lệ hấp thụ căn hộ tại Hà Nội tiếp tục duy trì ở mức ấn tượng, đạt 109% trong nửa đầu 2023. Nguồn cung mới thị trường căn hộ Hà Nội chứng kiến sự sụt giảm đáng kể (giảm 52% so với cùng kỳ, giảm 41% so với nửa cuối 2022 còn 3.900 căn - thấp nhất trong 5 năm) và lượng tiêu thụ cũng sụt giảm (giảm 63% so với cùng kỳ, giảm 27% so với nửa cuối 2022 còn 4.000 căn) trong nửa đầu 2023.

Giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội không thay đổi đáng kể so với quý trước ở tất cả phân khúc trong quý 2, ngoại trừ phần khúc trung cấp. Trong khi giá thứ cấp trung bình cho cả bất động sản liền thổ và căn hộ đều ghi nhận mức tăng 8% so với quý trước.

Các nút thắt đang được tháo gỡ quyết liệt

Rủi ro thanh khoản vẫn ở mức cao, tuy nhiên giai đoạn khó khăn nhất đã qua. Những dấu hiệu tích cực từ việc các doanh nghiệp bất động sản chủ động mua lại trước hạn các khoản trái phiếu doanh nghiệp giá trị 12.561 tỷ đồng, giúp giá trị trái phiếu đáo hạn trong nửa cuối 2023 và 2024 giảm lần lượt 12% và 10% so với trước khi mua lại. Qua đó giảm áp lực đáo hạn trái phiếu dù, áp lực vẫn ở mức cao, đặc biệt với các doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó khăn về dòng tiền.

Trong 6 tháng đầu năm 2023, rủi ro mất khả năng thanh toán của doanh nghiệp bất động sản đã giảm nhẹ khi các doanh nghiệp thực hiện gia hạn thời gian đáo hạn trái phiếu và kéo giãn nợ ngân hàng theo Nghị định số 08/2023/NĐ-CP và Nghị quyết số 33/2023/NQ-CP. Tuy nhiên, vấn đề thanh khoản doanh nghiệp bất động sản vẫn là vấn đề đáng lo ngại khi nhiều doanh nghiệp vẫn chậm trả lãi và gốc trái phiếu do những khó khăn ở các kênh tái cấp vốn cùng với việc doanh số ký bán giảm mạnh bởi tâm lý thị trường.

VNDirect cho rằng rủi ro thanh khoản vẫn ở mức cao với lượng lớn trái phiếu đáo hạn của các nhà phát triển bất động sản, cụ thể khoảng 65.906 tỷ đồng trong nửa cuối 2023 và 124.200 tỷ đồng trong năm 2024.

Giá trị trái phiếu phát hành trong hơn nửa đầu 2023 của lĩnh vực bất động sản duy trì ở mức thấp. Thị trường trái phiếu doanh nghiệp tiếp tục ảm đạm do tâm lý thị trường thận trọng khiến dòng tiền không tìm đến kênh đầu tư như là trái phiếu doanh nghiệp. Trong khi đó, số doanh nghiệp chậm trả lãi và nợ gốc trái phiếu doanh nghiệp vẫn ở mức cao (59 doanh nghiệp, theo HNX) tính đến cuối quý 2.

Các doanh nghiệp bất động sản đã mua lại lượng trái phiếu giá trị 12.562 tỷ đồng trong nửa đầu năm 2023. (Nguồn: HNX, VNDirect Research)

Áp lực chi phí lãi vay của các doanh nghiệp phát triển bất động sản đã phần nào hạ nhiệt. Lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng của các ngân hàng thương mại đã tiếp tục giảm 20 điểm cơ bản trong tháng 7, dao động từ 6,0% - 7,0%/năm, có thể giảm áp lực lãi vay đối với các khoản vay theo lãi suất thả nổi đối với các doanh nghiệp phát triển bất động sản. Lãi suất cho vay trung bình thực tế đối với lĩnh vực bất động sản vẫn ở mức cao 13 - 14%. VNDirect cho rằng thị trường bất động sản sẽ dần ấm trở lại khi lãi suất vay mua nhà giảm về mức 10 - 11%.

Các doanh nghiệp bất động sản có xu hướng thu hẹp bảng cân đối kế toán thông qua các khoản nợ, chủ yếu bằng cách mua lại trái phiếu trước hạn hoặc trả nợ vay ngân hàng trong môi trường lãi suất cao. Tổng giá trị hàng tồn kho và người mua trả tiền trước lần lượt giảm 3,9% và 13,2% so với đầu năm. Điều này là dễ hiểu trước tình trạng gián đoạn của hoạt động xây dựng và bán hàng do diễn biến ảm đạm của thị trường.

Thanh khoản cho thấy dấu hiệu cải thiện dù tương đối khiêm tốn. Nhìn chung, các doanh nghiệp bất động sản hiện tại có sức khỏe tài chính tốt hơn giai đoạn 2011 - 2013 với tỷ lệ đòn bẩy thấp hơn, hệ số thanh toán nhanh lành mạnh hơn và khả năng thanh toán lãi vay tốt hơn so với giai đoạn khó khăn của thị trường bất động sản trong 2011 - 2013. Tuy nhiên, hệ số thanh toán hiện hành đã giảm mạnh xuống mức thấp nhất trong giai đoạn 2011-2013, điều này cho thấy khả năng xảy ra rủi ro mất khả năng thanh toán vẫn cao như năm 2011. Các hệ số về khả năng thanh khoản đang đã được cải thiện nhẹ trong quý 2.

Chờ đợi những chính sách pháp lý quyết liệt hơn

Đã có những động thái thích cực trong giải quyết các vấn đề về pháp lý nhưng vẫn cần quyết liệt hơn nữa.

TP.HCM đặt mục tiêu tháo gỡ pháp lý cho 50 dự án bất động sản trong năm 2023. Thành phố hiện đang có 156 dự án bất động sản được phát triển bởi 121 chủ đầu tư hiện đang chờ giải quyết vướng mắc (trong đó khoảng 70% có liên quan đến vấn đề pháp lý). Khi tháo gỡ được rào cản pháp lý của các dự án trên, TP.HCM dự kiến sẽ có khoảng 4.000 - 5.000 căn hộ được mở bán giúp giảm bớt áp lực nguồn cung như hiện tại.

Luật Đất đai 2023 được thực hiện đúng tiến độ và sẽ có hiệu lực trong nửa cuối năm 2024, đánh dấu bước ngoặt lớn đối với lĩnh vực bất động sản khi giải quyết được các nút thắt trong việc phê duyệt các dự án ở các dự án khu dân cư mới, giúp nguồn cung nhà ở dần phục hồi trong giai đoạn 2024 - 2025. Chính phủ đã và đang nỗ lực đưa ra nhiều chính sách, tác động đến kênh dẫn vốn, pháp lý và cân đối cung cầu để hỗ trợ thị trường, tuy nhiên những nỗ lực cần quyết liệt và đồng bộ hơn nữa để hỗ trợ thị trường hồi phục một cách tốt nhất, nhằm thúc đẩy những phân khúc nhà ở gắn liền với nhu cầu thực của người mua nhà.

Thị trường hiện nay đang diễn ra tình trạng mất cân đối cung cầu, đặc biệt thừa cung ở phân khúc cao cấp nhưng lại thiếu nguồn cung ở phân khúc bình dân, trung cấp. Các cơ quan quản lý đang nỗ lực cân bằng lại cung cầu, bên cạnh gói tín dụng ưu đãi cho các dự án NƠXH, Chính phủ cam kết đến năm 2030 sẽ xây dựng hơn 1 triệu căn NƠXH và nhà ở cho công nhân để đáp ứng nhu cầu của phân khúc nhà bình dân và nhà cho người có thu nhập thấp.

NƠXH có thể trở thành phương án “cứu cánh” dòng tiền cho các nhà phát triển bất động sản. (Ảnh: Báo Chính phủ)

NƠXH có thể trở thành phương án “cứu cánh” dòng tiền cho các nhà phát triển bất động sản với gói tín dụng lãi suất thấp. Gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng giống như “cơn mưa giữa trời nắng hạn”, có thể giải tỏa khó khăn cho người mua nhà. Nhiều doanh nghiệp phát triển bất động sản sẽ tận dụng việc tham gia phân khúc này để hỗ trợ cho dòng tiền doanh nghiệp. Từ đầu năm đến nay, nhiều doanh nghiệp đầu ngành như Tập đoàn Hưng Thịnh, Vinhomes, Novaland, Becamex IDC, Hòa Bình… đã công bố xây dựng hàng trăm nghìn căn NƠXH, nhà ở bình dân cho công nhân và người thu nhập thấp.

Về triển vọng thị trường bất động sản nhà ở, VNDirect cho rằng thị trường sẽ vẫn trầm lắng trong năm tới, sự hồi phục sẽ rõ ràng hơn từ nửa cuối 2024 khi chính sách tiền tệ được nới lỏng hơn. Có một sự khác biệt lớn giữa thời điểm hiện tại và giai đoạn 2011 - 2012. Ở giai đoạn trước, thị trường trong trạng thái dư cung và lạm phát ở mức rất cao, trong khi hiện tại nguồn cung dự án rất hạn chế và nguồn cầu vẫn chực chờ ở mức cao. Vì vậy thị trường hiện tại sẽ hồi phục nhanh hơn.

VNDriect cho rằng nhà đầu tư nên tập trung vào những doanh nghiệp uy tín thể hiện được những thế mạnh như quỹ đất lớn, đã hoàn thiện các thủ tục pháp lý, cơ sở hạ tầng và sẵn sàng chào bán trong giai đoạn 2023 - 2025, sản phẩm phát triển tập trung vào phân khúc bình dân và tầm trung và khả năng tăng trưởng lợi nhuận và năng lực mở rộng phạm vi hoạt động với sức khỏe tài chính lành mạnh (bao gồm đòn bẩy thấp, thanh khoản cao) để có năng lực vượt qua giai đoạn khó khăn của thị trường./.