Bất động sản tuần qua: Tung hứng giá nhà đất lên ngọn cây, cả thị trường sa lầy

Giá đất thô - giá nhà dự án: Cặp đôi tung hứng đưa nhau lên "ngọn cây"

Sự suy kiệt của thị trường bất động sản hiện nay thực ra đã được nhìn thấy từ năm 2019, chứ không phải do các chính sách của nhà nước và hạn chế tín dụng của ngân hàng. Lúc đó, đã hình dung thị trường phải điều chỉnh và hướng tới nhu cầu có thể sử dụng (ở hoặc cho thuê). Nhưng 3 năm (2020 - 2022), thị trường không điều chỉnh, mà còn đẩy giá lên cao.

Việc đẩy giá này không phải từ nhu cầu của nhà đầu tư, mà do nguồn vốn trái phiếu trên 800.000 tỷ đồng đổ vào, tạo ra làn sóng đầu cơ khắp nơi. Chỉ có điều là kịch bản không như mong muốn của các công ty bất động sản có dự án lớn và ngân hàng thương mại. Nhà đầu cơ không đổ tiền vào sản phẩm dự án để công ty thu tiền trả nợ ngân hàng mà họ mua đất lân cận hoặc đất xa hơn theo cách lấy giá sản phẩm dự án để nhẩm tính giá đất thô mà đẩy, mà lướt. Do vậy, các công ty bất động sản càng khát vốn lại phải phát hành trái phiếu để chống đỡ, và chuyện phải đến như nhiều bài báo đã viết từ 2, 3 tháng nay.

Câu chuyện về giá bất động sản, đặc biệt là giá đất thô - giá nhà dự án: cặp đôi tung hứng đưa nhau lên "ngọn cây" này đã làm thị trường bất động sản sa lầy không lối thoát, trừ phi chấp nhận giảm về mức giá 2017 - 2018. Nhưng điều này sẽ làm phá sản hàng loạt ông chủ thì cả các ông chủ và các ngân hàng thương mại thân hữu không thể chấp nhận nên tiếp tục chèo chống.

Phân khúc nào thiệt hại nhiều nhất? Đó là phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng biển, không chỉ mất tiền lớn mà có thể bị "phế võ công" luôn!

Nên giải cứu bất động sản hay giải cứu lòng tin của khách hàng?

Thời gian gần đây cụm từ “giải cứu” thị trường bất động sản trở thành một chủ đề được nhiều người quan tâm với đa chiều quan điểm. Dưới góc nhìn doanh nghiệp, Chủ tịch Công ty Cổ phần Bất động sản BHS (BHS Group) ông Nguyễn Thọ Tuyển, cho rằng mấu chốt quan trọng nhất vẫn là giải quyết được bài toán của khách hàng. Khi họ sẵn sàng xuống tiền thì mọi nút thắt mới được tháo gỡ.

Ông Nguyễn Thọ Tuyển dẫn số liệu thống kê cho biết hiện nay có khoảng 14 triệu tỷ đồng đang được gửi trong hệ thống ngân hàng. Trong đó, khách hàng cá nhân khoảng 6 triệu tỷ đồng, còn lại là của các tổ chức kinh tế (thống kê của Ngân hàng Nhà nước từ tháng 11/2022).

Như vậy, không phải các nhà đầu tư không có tiền mà họ chưa muốn xuống tiền. Nếu khơi thông được một phần trong số tiền gửi đó vào bất động sản thì thị trường sẽ tốt. "Những gói tín dụng hơn trăm nghìn tỷ hiện nay cũng rất tốt, nhưng không thấm vào đâu so với cơn khát vốn của doanh nghiệp và chưa làm cho khách hàng cảm thấy thực sự hào hứng", ông Tuyển nhận xét.

Theo ông Tuyển, để khách hàng sẵn sàng đổ tiền vào thị trường cần giải quyết vấn đề pháp lý cho các dự án, đặc biệt là đối với bất động sản nghỉ dưỡng nhằm tạo tính minh bạch cho thị trường.

“Trong gần 10 năm qua, lượng tiền đổ vào bất động sản nghỉ dưỡng rất lớn, có thể lên tới cả triệu tỷ. Tuy nhiên, hiện nay cả chủ đầu tư và khách hàng đều đang đứng trước câu hỏi bao giờ biệt thự biển và condotel được cấp sổ? Nếu loại hình bất động sản này có giấy khai sinh (sổ đỏ/hồng) thì việc mua/bán/thế chấp… sẽ dễ dàng hơn, qua đó tạo thanh khoản, khơi thông dòng vốn nhanh và tăng lòng tin của khách hàng”, ông cho hay. (Xem thêm)

Bộ Xây dựng tạm ngừng đề xuất gói tín dụng 110.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội

Tại hội nghị tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản diễn ra ngày 17/2, Thống đốc cho biết Ngân hàng Nhà nước đã họp với 4 ngân hàng thương mại nhà nước và thống nhất dành một gói tín dụng cho lĩnh vực xây dựng dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân trị giá 120.000 tỷ đồng với lãi suất cho vay cả người xây dựng và người mua nhà thấp hơn 1,5%-2% lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng trên thị trường trong từng thời kỳ.

Cũng tại hội nghị, Bộ Xây dựng đề xuất Quốc hội, Chính phủ dành gói tín dụng khoảng 110.000 tỷ đồng cho vay phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Gói tín dụng này giống gói 30.000 tỷ đồng đã thực hiện trong giai đoạn 2013 - 2016 trước đây khi thị trường gặp khó.

Phòng thông tin Bộ Xây dựng cho hay sau hội nghị này, Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước đã có buổi làm việc và thống nhất sẽ thực hiện gói đề xuất 120.000 tỷ đồng của Ngân hàng Nhà nước do đây là gói có sẵn, có thể thực hiện được ngay.

"Do vậy, Bộ Xây dựng không đề xuất gói 110.000 tỷ đồng nữa, vì đã có gói 120.000 tỷ đồng rồi", phòng thông tin của Bộ xác nhận.

Egroup của 'shark' Thủy đổi nợ lấy đất: 75 lô ở Thanh Hóa và 27 căn biệt thự ở Hà Nội

Tại hội nghị gặp mặt cổ đông, nhà đầu tư mới đây, bà Đinh Thị Phương Thêu, Phó tổng giám đốc thường trực của Egroup, cho biết Egroup đang tập trung hai mảng công việc lớn là tái cấu trúc hoạt động kinh doanh và tái cấu trúc nợ. Đối với tái cấu trúc nợ, lãnh đạo Egroup đã chọn ra hai dự án bất động sản với nhiều loại sản phẩm đủ điều kiện để đề xuất với các nhà đầu tư phương án đổi nợ lấy đất.

Theo đó, một dự án tại Thanh Hóa đang có 75 lô đất diện tích từ 100-194m2, giá bán đổ đồng là 300 triệu đồng. Nhà đầu tư được gạt nợ 100 triệu đồng và phải vào thêm tiền 200 triệu đồng. Đất có sổ đỏ, gom đủ 10 sổ sang tên luôn.

Sản phẩm trên dành cho nhà đầu tư có dư nợ dưới 1 tỷ đồng tại Egroup và các công ty liên quan.

Một dự án bất động sản khác gồm 27 căn biệt thự nghỉ dưỡng thuộc dự án Wyndham Sky Lake Resort & Villas tại Chương Mỹ, Hà Nội. Dự án này áp dụng cho các nhà đầu tư có dư nợ từ 1 tỷ đồng trở lên. Nhà đầu tư được gạt nợ 6 tỷ đồng, vào thêm 6,5 tỷ đồng hoặc hơn tùy giá trị từng căn.

Nhà đầu tư mua biệt thự nghỉ dưỡng có thể tự vận hành hoặc ủy thác cho chủ đầu tư vận hành với tỷ lệ lợi nhuận chia đôi. Đất biệt thự này có thời hạn sở hữu 50 năm; khi hết thời hạn, chủ đầu tư sẽ xin gia hạn, nhà đầu tư không phải chịu chi phí gia hạn đất.

Số phận sân golf Phan Thiết trước khi biến thành khu đô thị

Ngày 1/3, Cơ quan Cảnh sát điều tra Bộ Công an đã ra quyết định khởi tố vụ án hình sự “Vi phạm quy định về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước gây thất thoát, lãng phí”, xảy ra tại dự án khu đô thị du lịch biển Phan Thiết, phường Phú Thủy, TP. Phan Thiết, tỉnh Bình Thuận.

Như VietnamFinance đã có nhiều bài viết phản ánh, Công ty Cổ phần Rạng Đông là chủ đầu tư dự án sân golf Phan Thiết được chuyển thành khu đô thị du lịch biển Phan Thiết. Dự án 62ha này nằm ngay ngã tư có hai con đường đẹp nhất thành phố là đại lộ Nguyễn Tất Thành và Tôn Đức Thắng, sát bãi biển Đồi Dương, được xem là khu “đất vàng” của TP. Phan Thiết.

Ban đầu dự án sân golf Phan Thiết do Công ty Regent International Overseas Corp (100% vốn nước ngoài) làm chủ đầu tư. Doanh nghiệp này của tỷ phú người Mỹ Larry Hillblom. Ông thuê mảnh đất này để làm dự án sân golf Ocean Dunes Golf Club (còn gọi là sân golf Phan Thiết).

Dự án này được Ủy ban Nhà nước về Hợp tác và Đầu tư (nay là Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cấp phép ngày 27/7/1993. Thời hạn sử dụng đất 50 năm (đến tháng 12/2044), cứ 5 năm điều chỉnh tiền thuê đất một lần, hình thức sử dụng đất là nhà nước cho thuê đất trả tiền hằng năm. Sau khi kết thúc hoạt động, nhà đầu tư sẽ bàn giao lại toàn bộ dự án, tài sản cho tỉnh.

Đây là công trình đầu tư nước ngoài đầu tiên của tỉnh Bình Thuận và đã đi vào hoạt động từ năm 1997.

Tuy nhiên, sau khi tỷ phú Mỹ Larry Hillblom qua đời trong một vụ tai nạn máy bay, số phận sân golf này đã trải qua 4 lần chuyển chủ đầu tư theo Luật Đầu tư.