Bất động sản Việt Nam đặc biệt nhạy cảm với thông tin quy hoạch

Theo ông Đính, hạ tầng luôn là bệ đỡ vững chắc cho thị trường bất động sản hồi phục và phát triển. Khi hạ tầng giao thông được chú trọng sẽ tạo nền tảng, thúc đẩy các hạ tầng khác phát triển, mở ra cơ hội cho các ngành dịch vụ, thương mại, thu hút doanh nghiệp đến đầu tư. Giao thông thuận tiện, hệ thống tiện ích đồng bộ, hiện đại cũng sẽ thu hút dân cư đến sinh sống và làm việc, đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa. Khi đó, sẽ kéo theo nhu cầu về nhà ở, nghỉ dưỡng, dịch vụ, ăn uống...

Chưa kể, những dự án được xây dựng ở những khu vực tích hợp toàn bộ tiện ích như công viên, trường học, trung tâm thương mại và đặc biệt là giao thông thuận tiện sẽ có dư địa tăng giá mạnh hơn so với những dự án khác.

Nhiều chuyên gia cũng đưa ra nhận định, sự chuyển dịch đất đai và phân bố lại dân cư, nguồn lao động sau khi có hạ tầng sẽ giúp bất động sản ở khu vực đó được hưởng lợi, có tiềm năng tăng giá và tạo sóng. Cơ hội gián tiếp là khi đầu tư công được giải ngân thì toàn nền kinh tế được kích cầu, từ đó dòng tiền chuyển động mạnh và sẽ có những nguồn tiền nhất định (từ chứng khoán, từ vàng, từ dòng vốn ngoại...) đổ vào thị trường bất động sản, nhất là khi nhìn thấy cơ hội tăng giá từ sự hình thành các dự án hạ tầng giao thông.

Trong một báo cáo mới đây của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES), dưới góc nhìn thực tế, sự phát triển song hành của các dự án hạ tầng giao thông và đầu tư bất động sản (công nghiệp, thương mại, du lịch, nhà ở...) là rất quan trọng và cần thiết.

Cụ thể, báo cáo của VIRES đã phân tích rõ tác động lan tỏa của việc hình thành các dự án hạ tầng giao thông đến kinh tế - xã hội và thị trường bất động sản. Theo đó, sự hình thành các dự án bất động sản, nhu cầu đầu tư và giá trị gia tăng của bất động sản luôn tỷ lệ thuận với sự phát triển cơ sở hạ tầng như các tuyến vành đai, cao tốc, sân bay, bến cảng…

VIRES dẫn chứng về tuyến cao tốc Vân Đồn - Móng Cái thông xe hồi tháng 9/2022 đã giúp giảm thời gian di chuyển từ Hà Nội đến TP Móng Cái từ 7 giờ xuống còn 3 giờ, tạo cú hích lớn cho thị trường địa phương này.

Phân tích của VIRES cho thấy, mức giá bất động sản tại Móng Cái đã tăng khoảng 30 - 40% so với thời điểm chưa có quy hoạch cao tốc. Nhằm hưởng lợi từ tuyến đường, các dự án bất động sản công nghiệp, thương mại, khu đô thị thông minh, nghỉ dưỡng tại thành phố Móng Cái đang được các doanh nghiệp đẩy mạnh đầu tư, phát triển.

Ở một số địa phương có đường cao tốc chạy qua như cao tốc Cầu Giẽ - Ninh Bình, cao tốc Dầu Giây - Phan Thiết, cao tốc TP HCM - Long Thành - Dầu Giây, giá đất đều có xu hướng gia tăng.

Ăn theo quy hoạch cũng là “con dao 2 lưỡi”

Ở góc độ tích cực, các dự án hạ tầng tạo ra dư địa phát triển tạo ra cơ hội đầu tư cho thị trường bất động sản khu vực lân cận. Nhiều nhà đầu tư lướt sóng mang về giá trị lợi nhuận cao khi thông tin quy hoạch, hạ tầng phát triển nhưng cũng không ít nhà đầu tư bị mắc cạn khi không thể chuyển nhượng, vốn đầu tư chôn vùi trong đất dẫn tới thua lỗ, nợ nần.

Theo các chuyên gia VIRES, thách thức đặt ra là không đợi đến khi hạ tầng triển khai/ hoàn thành thì bất động mới được hưởng lợi, ăn theo mà ngay từ khi mới chỉ có thông tin quy hoạch, giá đất đã tăng cao. Hạ tầng là đòn bẩy gia tăng giá trị của bất động. Do đó, quy hoạch các dự án hạ tầng luôn là yếu tố then chốt dễ bị giới đầu cơ lợi dụng tạo ra những cơn sốt bất động sản.

Đối với phía nhà đầu tư, rủi ro sẽ xảy đến khi mua bất động sản với giá cao trong các cơn sốt đất ăn theo quy hoạch hạ tầng. Trong trường hợp quy hoạch hạ tầng đó được triển khai đúng tiến độ, nhà đầu tư có thể hưởng lợi từ chênh lệch giá trị bất động sản lúc mua so với lúc bán hoặc có thể tạo ra dòng tiền từ bất động sản đó nhờ hoạt động kinh doanh, thương mại có hiệu quả sau khi hạ tầng hoàn thành.

Nhiều chuyên gia nhận định những cơn sốt đất trong thời gian qua diễn ra ở những khu vực có thông tin quy hoạch hay đang triển khai đầu tư hạ tầng. Tuy nhiên, tình trạng này qua nhanh khiến nhiều nhà đầu tư “mắc cạn”.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, đầu tư ăn theo quy hoạch hạ tầng là cách đầu tư được ưa chuộng lâu nay bởi lợi ích mà nó mang lại rất lớn. Dù vậy, nhà đầu tư cần cân nhắc, nhất là khi sử dụng đòn bẩy tài chính bởi không phải nhà đầu tư nào cũng đủ sức "ăn theo". Hạ tầng giao thông được xây dựng mới, mở rộng thực sự đem lại giá trị lớn cho bất động sản lân cận. Tuy nhiên, việc thực hiện các dự án hạ tầng này mang tính dài hạn.