BĐS 24h: Nghịch lý giá nhà cao, giá thuê bèo bọt khiến giới đầu tư cho thuê căn hộ “méo mặt”

Nghịch lý giá nhà cao, giá thuê bèo bọt khiến giới đầu tư cho thuê căn hộ “méo mặt”

Trên thực tế, chỉ trong vòng 2 năm trở lại đây giá bất động sản không ngừng leo thang. Không chỉ đất nền, nhà phố mà phân khúc căn hộ cũng liên tục thiết lập mặt bằng giá mới.

Ghi nhận chung, giá căn hộ tại TP.HCM liên tục xác lập những đỉnh mới, đẩy giá mặt bằng bất động sản nói chung và giá căn hộ nói riêng cao chót vót, ngày càng xa tầm với của đa số người dân.

Theo một khảo sát, đầu năm 2021, giá bình quân các loại căn hộ chung cư (bao gồm căn hộ bình dân, trung cấp, cao cấp) tại Hà Nội tăng khoảng 2 - 3% so với quý 4/2020. Tại TP.HCM tăng khoảng 3 - 4%. Tỷ lệ tăng giá ở mỗi loại căn hộ chung cư tương đối khác nhau. Trong đó, các căn hộ bình dân có tỷ lệ tăng giá mạnh nhất, kế tiếp là căn hộ trung cấp. Căn hộ bình dân có mức giá dưới 25 triệu đồng/m2, các dự án có căn hộ bình dân với mức giá dưới 25 triệu hầu như không có, chỉ có tại các khu vực xa trung tâm và hạ tầng hạn chế.

Trong khi đó, khi khảo sát ở phân khúc bất động sản cho thuê thì mức giá cho thuê lại không tăng mà thậm chí còn giảm xuống mạnh, đặc biệt là so với trước dịch Covid-19.

Theo ghi nhận chung, những tác động từ đại dịch Covid-19, giá cho thuê căn hộ tại TP.HCM đã giảm khoảng 30 - 40%, thậm chí một số khu vực giảm đến 50%. Điều đáng nói, dù chủ nhà giảm giá mạnh nhưng tỷ lệ bỏ trống vẫn chiếm khoảng 30 - 40%.

Bộ Tài chính bác đề xuất đánh thuế cao để chặn sốt đất

Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có kiến nghị gửi Thủ tướng Chính phủ nhiều giải pháp để trị dứt điểm sốt đất, giảm giá nhà. Theo HoREA, muốn giảm giá nhà, Nhà nước cần thay đổi cách thu tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại, chuyển thành sắc thuế đánh trên hành vi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, phi nông nghiệp thành đất ở, với thuế suất có thể bằng khoảng 15 - 20% giá đất trong bảng giá đất. Đồng thời, để bù đắp hụt thu ngân sách nhà nước và tạo nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách nhà nước, cần đánh thuế bất động sản.

Bên cạnh đó, HoREA cũng đề xuất Thủ tướng Chính phủ xem xét áp dụng mức thuế suất rất cao nếu bán, chuyển nhượng lại nhà đất trong năm đầu tiên và giữ mức thuế suất cao trong năm thứ hai, thứ ba. Các trường hợp bán, chuyển nhượng nhà đất sau khi tạo lập được 3 năm hoặc chứng minh được nhu cầu bán, chuyển nhượng nhà đất là chính đáng thì áp dụng thuế suất bình thường.

Với người sở hữu nhiều nhà đất mà không dùng để ở hoặc không sử dụng để sản xuất, kinh doanh thì chịu mức thuế suất lũy tiến tùy theo số lượng nhà đất sở hữu. Với người chậm đưa đất vào sử dụng cũng bị đánh thuế cao nhằm triệt tiêu ý chí "găm giữ" đất, chống đầu cơ đất đai. Trong trường hợp thị trường bất động sản bị đầu cơ thì có thể áp dụng thuế suất rất cao để triệt tiêu ý chí đầu cơ.

Ngoài ra, HoREA còn nhất trí với đề xuất của Bộ Tài chính về việc cần thiết xem xét ban hành "thuế bất động sản" đánh trên giá trị nhà và đất. Hiện nay, người sở hữu nhà chưa phải nộp thuế tài sản nhà ở mà mới chỉ phải nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, trong đó có "đất ở", với thuế suất đối với "đất ở" trong hạn mức là 0,03% bảng giá đất, nên mức nộp thuế gần như không đáng kể.

Phản hồi đề xuất này của HoREA, Bộ Tài chính cho rằng, lĩnh vực bất động sản có tác động lớn, nhiều nội dung mang tính kỹ thuật đòi hỏi sự tham gia của nhiều bộ, ngành địa phương. Chính sách thuế phải nghiên cứu, đánh giá kỹ.

Doanh nghiệp bất động sản ngoại gặp khó tại Việt Nam

Hiện có không ít doanh nghiệp FDI lớn đã và đang gặp khó tại thị trường địa ốc Việt Nam đã cho thấy một thực tế dù rất hấp dẫn nhưng không phải cứ "nhiều tiền là thắng".

Sở hữu nền kinh tế đang phát triển với tốc độ đô thị hóa nhanh, Việt Nam đã và đang trở thành “miền đất hứa” với không ít nhà đầu tư bất động sản lớn của khu vực và cả thế giới. Không khó để có thể kể ra những cái tên như Phú Mỹ Hưng, Ciputra, VSIP… với loạt dự án cao cấp trải dài khắp cả nước.

Theo nhận định của giới chuyên gia, dù không có một con số cụ thể nào được chỉ ra về lợi nhuận mà các doanh nghiệp FDI đã thu được tại thị trường Việt Nam cho đến nay nhưng chỉ với những động thái liên tục phát triển dự án mới, gia tăng đội ngũ nhân sự cũng thể hiện rằng các doanh nghiệp FDI rất “hứng thú” với lĩnh vực bất động sản trong nước.

Tuy nhiên, có một thực tế là cũng như các doanh nghiệp trong nước thì lĩnh vực bất động sản cũng không phải “bức tranh chỉ có màu hồng” với các doanh nghiệp FDI. Theo nhận định của các chuyên gia thì việc chuyển nhượng, rao bán dự án không có gì lạ, bởi trong nền kinh tế thị trường luôn đề cao yếu tố cạnh tranh, khi các doanh nghiệp làm ăn thua lỗ thì phải nhường chỗ cho các doanh nghiệp khác có tiềm lực tài chính mạnh hơn.

Tranh cãi về Nghị định 30, HoREA “bật” lại Bộ Xây dựng

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) mới đây đã có kiến nghị Bộ Xây dựng khẩn trương đề xuất Chính phủ xem xét sửa đổi một số quy định của Nghị định 30/2021 và Nghị định 49/2021. Đây là nghị định mới được Chính phủ ban hành và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, phát triển nhà ở xã hội.

HoREA cho rằng, cần phải sửa nghị định mới ban hành và đề xuất việc cho doanh nghiệp có thể làm dự án nhà ở trên đất không được cấp phép với mục đích để ở, đồng thời chấp thuận chủ trương công nhận nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.

Trước đề xuất này của HoREA, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết: “Đối chiếu với quy định của Luật Nhà ở 2014 và Luật Đầu tư 2020, kiến nghị bổ sung thêm trường hợp nhà đầu tư chỉ cần có quyền sử dụng đất không phải là đất ở cũng được chấp thuận làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại là không phù hợp với quy định của 2 đạo luật này và cũng không phù hợp với quy định của Luật Đất đai 2013. Bởi Điều 118 của Luật Đất đai 2013 đã quy định trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê, cho thuê mua thuộc trường hợp phải thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất”.

“Các ý kiến đã không thấu hiểu, không thấy hết các khó khăn, vướng mắc, ách tắc mà cộng đồng doanh nghiệp bất động sản đã phải vất vả gánh chịu trong hơn 5 năm qua. Việc này dẫn đến sự sụt giảm nguồn cung dự án nhà ở thương mại, thiếu sản phẩm nhà ở, nhất là nhà ở có giá vừa túi tiền, làm cho giá nhà tăng cao, tăng nóng và người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, người nhập cư càng khó tạo lập nhà ở hơn.

Nếu một quy định pháp luật chưa chuẩn, chưa chính xác, không thống nhất, không đồng bộ với các quy định pháp luật có liên quan và không phù hợp với thực tiễn thì có thể gây tác động tiêu cực đến kinh tế xã hội, gây hậu quả rất lớn cho doanh nghiệp, thậm chí có thể dẫn đến doanh nghiệp bị phá sản”, HoREA cho biết.

Giá văn phòng cho thuê tại Hà Nội thua xa TP.HCM

Tại TP.HCM, giá thuê trung bình của văn phòng hạng A có thể đạt đến 50 USD/m2, trong khi ở trung tâm Hà Nội chỉ khoảng 40 USD/m2.

Theo nhận định của Savills Việt Nam, tính đến cuối 2021, thị trường văn phòng Việt Nam ghi nhận những tín hiệu hồi phục tích cực. Nguồn cung tại các khu vực ngoài trung tâm cung cấp các lựa chọn phù hợp ngân sách và kiềm chế giá thuê.

Nhu cầu từ các doanh nghiệp nhỏ được ghi nhận vẫn tiếp tục gia tăng. Hơn 70% số lượng khách thuê tại Hà Nội và TP.HCM là các doanh nghiệp Việt Nam, Nhật Bản, Hàn Quốc, Mỹ và Singapore.

Tại thị trường TP.HCM, tổng nguồn cung đạt gần 2,4 triệu m2, tăng 2% theo quý và 11% theo năm, với phần lớn là các văn phòng hạng B và C. Xu hướng dịch chuyển ra khu vực ngoài trung tâm vẫn tiếp tục tăng khi 42.300 m2 nguồn cung mới đều tập trung tại đây, trong đó có 55% là ở các quận ngoại thành, Gò Vấp và Thủ Đức.

Nguồn cung tiếp tục dịch chuyển ra khu vực ngoài trung tâm trong bối cảnh khu vực trung tâm có giá thuê cao và diện tích trống ngày càng thấp.

Nghiên cứu của Savills cho thấy các doanh nghiệp trong và ngoài nước đang dần dịch chuyển ra ngoài trung tâm để tìm được không gian ưng ý với giá cả hợp lý, đồng thời dễ dàng tiếp cận hơn với nguồn lao động.