BĐS công nghiệp trong bối cảnh mới: Nâng chất lượng để duy trì lợi thế cạnh tranh

Dòng vốn FDI giữ đà tăng trưởng mạnh mẽ

BĐS công nghiệp được đánh giá vẫn nằm trong giai đoạn phát triển mới với nhiều tiềm năng, nhờ vào “làn sóng” dịch chuyển nhà máy sản xuất của các doanh nghiệp, tập đoàn đa quốc gia.

Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong 5 tháng đầu năm 2025, Việt Nam thu hút 18,4 tỷ USD vốn FDI đăng ký mới, tăng 51,2% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, lĩnh vực bất động sản chiếm khoảng 2,03 tỷ USD, tương đương hơn 27% tổng vốn FDI, mức tăng cao nhất trong nhiều năm trở lại đây.

Vốn FDI tăng mạnh đã giúp cho phân khúc BĐS công nghiệp nắm giữ vai trò chủ đạo trên thị trường. Cụ thể, tính đến hết tháng 3/2025, cả nước có 465 khu công nghiệp được thành lập, trong đó 305 khu đã đi vào hoạt động. Đáng chú ý, các “tay to” trong phân khúc này vẫn đang tiếp tục mở rộng quỹ đất công nghiệp, chỉ tính riêng quý I/2025, cả nước có thêm 15 dự án đầu tư hạ tầng khu công nghiệp được Chính phủ điều chỉnh/chấp thuận chủ trương đầu tư với diện tích đạt 4.930 ha, gấp 3 lần quý I/2024 và bằng 54% cả năm 2024.

Sức hút của thị trường đến từ nhiều yếu tố: chi phí sản xuất cạnh tranh, vị trí thuận lợi trong chuỗi cung ứng, chính sách ưu đãi ngày càng hoàn thiện và hạ tầng được đầu tư đồng bộ. Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp vẫn duy trì ở mức cao kỷ lục, các tỉnh trọng điểm phía Bắc đạt tỷ lệ lấp đầy khoảng 83%; phía Nam đạt khoảng 92%. Tỷ lệ lấp đầy nhà kho xây sẵn đạt khoảng 69% và 88% với nhà xưởng.

Cùng với đó, giá thuê đất công nghiệp cũng liên tục tăng trưởng. Theo báo cáo của Cushman & Wakefield Việt Nam, giá thuê đất công nghiệp tại miền Bắc hiện đạt trung bình 138 USD/m2/chu kỳ thuê, miền Nam đạt 190 USD/m2, duy trì đà tăng khoảng 7% mỗi năm. Giá thuê nhà xưởng xây sẵn dao động 4,5-5 USD/m2/tháng.

Trao đổi với VietnamFinance, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa, ông Trần Khánh Quang, cho rằng thị trường đang bước vào cuộc đua mở rộng quỹ đất và nâng cấp hạ tầng để đón sóng đầu tư mới.

“Phân khúc bất động sản công nghiệp tiếp tục nắm vai trò chủ lực của thị trường, bởi nhu cầu vẫn duy trì ở mức cao và xu hướng tăng nhờ vào dòng vốn FDI mạnh mẽ, đặc biệt từ các ngành công nghệ cao như linh kiện điện tử, công nghệ bán dẫn… Nhiều chủ đầu tư đã chuẩn bị quỹ đất lớn, sẵn sàng triển khai dự án quy mô hàng trăm ha. Các địa phương như Bắc Giang, Long An, Hải Phòng đang xúc tiến nhanh việc xây dựng hạ tầng điện, nước, logistics để tăng năng lực cạnh tranh”, ông Trần Khánh Quang nhận định.

Nâng cao chất lượng để duy trì lợi thế cạnh tranh

Dù triển vọng tăng trưởng tích cực, bất động sản công nghiệp Việt Nam cũng đứng trước những đòi hỏi cấp bách về nâng cao chất lượng, mô hình quản lý và phát triển bền vững. Từ đầu năm 2025, chi phí sản xuất và vận hành đã tăng đáng kể khi giá thuê, chi phí năng lượng, chi phí logistics leo thang. Để giữ chân các nhà đầu tư dài hạn, nhiều doanh nghiệp bất động sản công nghiệp buộc phải thay đổi cách tiếp cận

Chia sẻ với VietnamFinance, Ủy viên Ban chấp hành Chi hội bất động sản công nghiệp Việt Nam, ông Nguyễn Quốc Khánh, cho rằng diễn biến về dài hạn trên thị trường còn phụ thuộc rất nhiều vào các chính sách đầu tư của Chính phủ. Hiện Chính phủ đang tiếp tục đẩy mạnh dòng vốn đầu tư công, phát triển hệ thống hạ tầng giao thông và tạo điều kiện thuận lợi cho đội ngũ doanh nghiệp tư nhân phát triển lớn mạnh thông qua Nghị quyết 68 về phát triển kinh tế tư nhân.

Ông Khánh nhấn mạnh Việt Nam vẫn sẽ có lợi thế so với các nước trong khu vực khi có một nền sản xuất công nghiệp phát triển, tự lực, tự chủ và chi phí sản xuất cạnh tranh. Do đó, về dài hạn, bất động sản công nghiệp vẫn có tiềm năng tăng trưởng tốt. Tuy nhiên, để phát triển bền vững, doanh nghiệp phải xác định lợi thế mới trong bối cảnh hiện nay.

“Đây là lúc chúng ta cần xác định các lợi thế cạnh tranh mới như các FTA (hiệp định thương mại tự do) giúp Việt Nam được ưu đãi thuế khi xuất khẩu sang nhiều thị trường, năng lực sáng tạo của nguồn lao động trẻ, cơ sở hạ tầng hiện đại và khả năng chuyển đổi số, chuyển đổi xanh”, ông Nguyễn Quốc Khánh nói.

Theo các chuyên gia, mặc dù bất động sản công nghiệp đang phát triển mạnh mẽ, nhưng bất động sản công nghiệp tại những khu công nghiệp ở các đô thị vệ tinh vẫn còn nhiều bất cập, nhất là cơ sở hạ tầng thiếu đồng bộ, chưa tạo ra được các khu dân cư, công trình xã hội đi kèm để nâng cao chất lượng sống cho chuyên gia và người lao động. Đây chính là “điểm nghẽn” cần giải quyết để quá trình đô thị hóa và phát triển công nghiệp diễn ra bền vững trong tương lai.

Phó viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, bà Phạm Thị Miền, nhấn mạnh xu hướng phát triển khu công nghiệp sinh thái, khu công nghiệp thông minh đang trở thành yêu cầu bắt buộc, nhất là trong bối cảnh nhà đầu tư đang ngày càng ưu tiên tiêu chuẩn môi trường và công nghệ.

“Nhà đầu tư cần tích cực chủ động chuyển đổi đầu tư sang mô hình khu công nghiệp xanh, sinh thái đáp ứng tiêu chuẩn bền vững và nâng cao chất lượng dịch vụ, cơ sở hạ tầng để duy trì năng lực cạnh tranh trong bối cảnh giá thuê liên tục tăng. Nói cách khác, doanh nghiệp Việt Nam cần phải thích ứng với nhu cầu thị trường, sẵn sàng cho sự tăng trưởng cả về chất và lượng của các sản phẩm, dịch vụ để duy trì, giữ chân khách thuê trong bối cảnh thị trường có nhiều biến động” - bà Phạm Thị Miền nói với VietnamFinance.

Không chỉ dừng lại ở việc giữ chân nhà đầu tư cũ, nhiều địa phương đang đẩy nhanh kế hoạch mở rộng quỹ đất, nâng cấp logistics, điện, nước để đón làn sóng đầu tư công nghệ cao. Theo các chuyên gia, nếu tận dụng được thời cơ này, bất động sản công nghiệp Việt Nam hoàn toàn có thể duy trì đà tăng trưởng dài hạn, trở thành mắt xích chiến lược trong chuỗi cung ứng toàn cầu.

“Trong bối cảnh hiện nay, vấn đề then chốt không phải là tránh rủi ro, mà là học cách thích ứng trong một môi trường thương mại toàn cầu đang thay đổi chóng mặt. Doanh nghiệp nào chuẩn bị tốt về quỹ đất, tài chính, hạ tầng và năng lực quản trị sẽ chiếm ưu thế” - ông Nguyễn Quốc Khánh bình luận.