Thực trạng của thị trường bất động sản: nguy cơ thừa nguồn cung nhưng giá vẫn tiếp tục tăng?

Nguồn cung sẽ “bùng nổ”?

Chia sẻ tại một diễn đàn mới diễn ra, ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch HĐQT Cen Group, cho biết thị trường địa ốc đang đối mặt với nguy cơ thừa cung khi chủ đầu tư đổ xô phát triển đại dự án.

Theo ông Vũ, trong thập kỷ trước, thị trường thiếu nguồn cung trầm trọng ở một số phân khúc, nhất là chung cư, khiến giá bị đẩy lên cao. Ông dẫn chứng một dự án tại đường Láng Hạ, quận Đống Đa cũ (nay thuộc phường Đống Đa) từng có giá quanh mức 40 triệu đồng mỗi m2 trong nhiều năm và ít biến động. Vài năm trở lại đây, "rổ hàng" khan hiếm đã đẩy giá bán căn hộ khu vực này vượt 100 triệu đồng một m2, tăng gấp 2,5 lần.

Hiện nay, nguồn cung nhà ở có xu hướng bùng nổ song giá vẫn leo thang, theo ông Vũ, là nghịch lý trên thị trường. Ông cho biết trước đây, các dự án có quy mô vài trăm đến nghìn ha "được xem là quy mô lớn". Nhưng giờ thị trường xuất hiện rất nhiều siêu đô thị với quy mô vài nghìn ha thậm chí 10.000 ha, "tạo ra cuộc chơi hoàn toàn khác biệt do chủ đầu tư lớn dẫn dắt".

Chủ tịch Cen Group cảnh báo tình trạng cung thừa nhưng giá cao có thể dẫn đến mất thanh khoản vì vượt ngưỡng chi trả của phần đông người dân, khiến người trẻ ngày càng khó có nơi an cư. "Bài học từ nhiều khu đô thị bỏ hoang tại Trung Quốc và ngay cả trong nước cho thấy dự án xây nhiều nhưng không kéo được dân về ở, tiềm ẩn rủi ro cho thị trường", ông Vũ cho hay.

Theo dữ liệu của VARS đến hết quý I, thị trường có khoảng 14.500 sản phẩm chào bán mới, giảm một nửa so với cuối năm ngoái. Trong đó, 58% tỷ trọng thuộc về phân khúc cao cấp, hạng sang, tăng 11% theo năm. Nguồn cung chủ yếu đến từ các đại đô thị ở vùng ven Hà Nội, TP HCM và các tỉnh lân cận.

Tỷ trọng phân khúc bình dân (gồm nhà xã hội) dù được cải thiện, chiếm gần 13% với khoảng 2.000 sản phẩm nhưng vẫn rất ít ỏi so với nhu cầu, ước tính hàng triệu sản phẩm.

Tại Hà Nội, giá bán chung cư sơ cấp đạt trung bình 70,2 triệu đồng mỗi m2, tăng hơn 77% so với quý I/2019. Tương tự, mặt bằng giá căn hộ tại TP HCM khoảng 71,8 triệu đồng mỗi m2, tăng 35% sau 5 năm. VARS đánh giá nguồn cung dự án mới "chủ yếu phục vụ nhóm người có tài chính cao và nhà đầu tư".

Giá cao vẫn là bài toán khó giải?

Mặc dù nguồn cung được nhiều chuyên gia dự báo sẽ cải thiện, song giá nhà tăng bất chấp lại trở thành rào cản đến với giấc mơ an cư của nhiều người.

Trại Hà Nội, giá nhà tăng cao "chóng mặt" từ nửa cuối năm 2024 đến nay, những căn hộ thương mại giá dưới 50 triệu đồng/m2 gần như đã biến mất, ngay cả ở khu vực ngoài đường vành đai 3.

Tại TP.HCM, phần lớn các dự án đã mở bán từ cuối năm ngoái đến quý II năm nay đều tập trung vào phân khúc căn hộ cao cấp và hạng sang, với mức giá dao động từ 100-150 triệu đồng/m2, thậm chí cao hơn ở khu vực trung tâm.

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam cho rằng thị trường bất động sản đang có tình trạng "giá đất đuổi giá nhà và giá nhà đuổi giá đất", tạo nên một vòng luẩn quẩn giá mà cuối cùng là người mua lãnh đủ. Một phần nguyên nhân tình trạng này xuất phát từ sự "thả nổi" khiến cho giá đất tăng cao, có nguy cơ cao thuộc top của thế giới.

Theo ông Hiệp, trong cùng một dự án, chỉ cần cách nhau vài tháng giữa các quyết định giao đất trước và sau đã có thể khiến giá tăng lên 20%, điều này thật vô lý và sẽ khiến giá bán nhà tăng.

"Đã đến lúc các cơ quan chức năng cần vào cuộc, quản lý, kiểm soát lại giá đất một cách hài hòa. Ngoài ra, các khâu thủ tục hành chính như khâu định giá đất kéo dài cũng sẽ khiến doanh nghiệp chịu thêm các chi phí tài chính như lãi vay hoặc tiền đất bổ sung lên đến hàng chục, thậm chí hàng trăm tỷ đồng. Các chi phí này đều được cộng vào giá bán. Để kiểm soát giá nhà cần sớm có cơ chế quản lý nhà nước về giá đất, tránh tình trạng thả nổi như hiện nay và giải quyết nhanh các thủ tục hành chính để bớt đi các chi phí tài chính cho doanh nghiệp", ông Hiệp nói.

Ông Hiệp cho biết thêm việc giá vật liệu xây dựng tăng tựu chung lại chỉ khoảng 15% nhưng giá đất tăng như hiện nay thì không có chuyện các dự án sẽ hạ giá trong thời gian tới.