Bị giới đầu tư "quay lưng", dự án condotel Phoenix Legend Hạ Long "tung chiêu" huy động vốn

Rầm rộ huy động vốn?

Thời gian gần đây, thị trường bất động sản xuất hiện nhiều thông tin quảng cáo, rao bán liên quan đến dự án Khu biệt thự và khách sạn Vườn Phượng Hoàng (tên thương mại là Phoenix Legend Hạ Long).

Dự án được giới thiệu rầm rộ trên các trang thông tin về bất động sản, các website mua bán nhà đất, thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư trong lĩnh vực địa ốc.

Theo các thông tin quảng cáo, dự án Phoenix Legend Hạ Long có diện tích 3,3ha, tọa lạc vị trí vô cùng đắc địa, tại đỉnh đồi 1, phía Tây cầu Bãi Cháy, TP Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.

Nơi đây được giới thiệu là một mặt giáp núi, ba mặt bao quát trọn vẹn vịnh biển xanh. Không chỉ sở hữu tầm nhìn panorama hoàn hảo, đây còn là vị trí đắt giá khi nằm giáp tuyến đường giao thông huyết mạch với cây cầu Bãi Cháy kết nối trung tâm thành phố Hạ Long…

Dự án có tổng mức đầu tư gần 1.500 tỷ đồng, quy mô gồm khu thấp tầng với 26 căn biệt thự nghỉ dưỡng có diện tích từ 300 – 750m2 và và 2 tòa nhà cao 20 tầng nổi.

Trong đó, tòa căn hộ - khách sạn bao gồm 216 căn hộ condotel tiêu chuẩn 5 sao; Tòa căn hộ để ở bao gồm 160 căn hộ cao cấp. Hiện các căn hộ thuộc khu cao tầng tại dự án đang được chào bán rầm rộ trên thị trường.

Theo lời một nhân viên môi giới tên T.T, dự án Phoenix Legend Hạ Long có 2 loại hình căn hộ, căn hộ để ở và căn hộ khách sạn (condotel). Hiện chủ đầu tư sẽ ra hàng trước, bán trước đối với tòa căn hộ cao cấp, với loại hình sở hữu vĩnh viễn như căn hộ chung cư.

Trong tòa nhà này, các căn hộ từ tầng 16 đến tầng 20 là căn hộ để ở, khách hàng có thể sử dụng để ở như chung cư. Trường hợp khách hàng không có nhu cầu để ở, thì cũng có thể ủy thác cho đơn vị quản lý vận hành, cho thuê.

Còn từ tầng 3 đến tầng 15 cũng là loại hình sở hữu vĩnh viễn nhưng không phải căn hộ để ở, nếu mua căn hộ này, khách hàng sẽ ủy thác lại cho đơn vị quản lý vận hành cho thuê, vì dự án này chủ đầu tư đã ký hợp tác với một đơn vị quản lý vận hành khách sạn và họ sẽ quản lý từ tầng 3 đến tầng 15.

Bảng hàng căn hộ được các môi giới chào bán, giới thiệu.
Được biết, dự án Phoenix Legend Hạ Long do Công ty Cổ phần dịch vụ Thuận Phát làm chủ đầu tư, được quản lý bởi hệ thống dịch vụ quản lý vận hành khách sạn đến từ Accor - Tập đoàn quản lý và vận hành khách sạn được giới thiệu là uy tín, chuyên nghiệp hàng đầu thế giới.

Hiện tại, khu thấp tầng, biệt thự tại dự án đã xây dựng hoàn thiện phần thô, còn khu khách sạn và căn hộ cao tầng đang trong giai đoạn chuẩn bị thi công.

Trong khi đó, các căn hộ tại đây đã được chào bán rầm rộ với mức giá dao động từ 65 – 70 triệu đồng/m2, chủ đầu tư và các đơn vị phân phối đang nhận đặt cọc giữ chỗ, dự kiến đến tháng 2/2020 sẽ chính thức ký hợp đồng mua bán.

Cam kết lợi nhuận càng cao, rủi ro càng lớn

Đáng chú ý, tại dự án Phoenix Legend Hạ Long, hiện tại chủ đầu tư đang tung ra chính sách bán hàng vô cùng hấp dẫn.

Cụ thể, khách hàng sẽ được nhận 85 % lợi nhuận trước thuế, đặc biệt, chủ đầu tư cam kết lợi nhuận không thấp hơn 10%/năm tính trên giá bán căn hộ trong 10 năm.

Sau 10 năm, nếu khách hàng có nhu cầu bán, CĐT cam kết mua lại với giá không thấp hơn 130% giá trị căn hộ ban đầu.

Bên cạnh đó, khách hàng còn được sử dụng 15 đêm nghỉ miễn phí/năm kể từ ngày căn hộ được đưa vào vận hành dịch vụ cho thuê.

Ngoài ra, chủ đầu tư còn áp dụng các chính sách ưu đãi về tài chính, thanh toán linh hoạt, hỗ trợ lãi suất vay ngân hàng… và chính sách chiết khấu trực tiếp vào giá trị hợp đồng có thể lên đến 4,5% đối với những khách hàng mua số lượng lớn căn hộ tại dự án…

Chủ đầu tư cam kết lợi nhận 10%, sau 10 năm mua lại không thấp hơn 130% giá bán căn hộ ban đầu.
Theo lời nhân viên môi giới chào bán căn hộ tại dự án, trong 2 tòa nhà, 1 tòa là căn hộ condotel sở hữu 50 năm, một tòa sở hữu lâu dài nhưng một phần tòa nhà cũng được vận hành tương tự hình thức căn hộ condotel, đây chính là chính sách đầu tư khác biệt, hấp dẫn do phía chủ đầu tư đưa ra với cam kết lợi nhuận cao, thậm chí cam kết mua lại với giá cao hơn giá bán ban đầu…

Theo các chuyên gia, cam kết lợi nhuận cao ngất ngưởng là yếu tố thu hút khách hàng đến với condotel.

Tuy nhiên, điều này cũng ẩn chứa nhiều rủi ro, thậm chí dễ khiến khách hàng “sập bẫy” trước những cam kết hấp dẫn và những lời quảng cáo “có cánh”.

Từ lâu, cam kết lợi nhuận và tính pháp lý tại các dự án condotel đã được nhiều chuyên gia lên tiếng cảnh báo cho rằng đây chỉ là "bánh vẽ" mà các chủ đầu tư đưa ra để bán được sản phẩm.

Bàn về việc cam kết lợi nhuận cho nhà đầu tư condotel ở Việt Nam, ông Michael Piro, Giám đốc điều hành Indochina Capital Corporation cho rằng, cam kết lợi nhuận đầu tư condotel lên tới 8-12% là không tưởng, không ai trên thế giới dám đưa ra cam kết như vậy.

"Kinh nghiệm của chúng tôi cho thấy rằng, để đạt được mức lợi nhuận 8 - 12% là vô cùng khó khăn. Các nhà đầu tư BĐS và người mua nhà đã bắt đầu cảm nhận được rõ những rủi ro của việc cam kết lợi nhuận cao và bắt đầu từ chối các giao dịch trên cơ sở này”, ông Michael Piro nói.

Các thông tin chào bán căn hộ tại dự án Phoenix Legend Hạ Long, cam kết lợi nhuận 10% xuất hiện tràn lan.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng cho biết, vừa qua, có nhiều trường hợp nhiều dự án condotel bán căn hộ cam kết lợi nhuận cao, nhưng chưa thấy chủ đầu tư đề cập các biện pháp bảo đảm thực hiện cam kết.

Và một số chủ đầu tư cũng chưa đảm bảo thực hiện đúng như những gì đã cam kết. Trong khi đó, pháp luật Việt Nam chưa có khung pháp lý để áp đặt chủ đầu tư đảm bảo quyền lợi cho khách hàng.

Các chuyên gia đánh giá, dù có cam kết lợi nhuận, nhưng khách hàng vẫn gặp rủi ro nếu lợi nhuận thực quá thấp hoặc chủ đầu tư bị thua lỗ sa lầy vào các dự án khác nên mất khả năng chi trả. Trường hợp xấu hơn, nếu chủ đầu tư phá sản trong thời gian 10 năm cam kết thì việc đòi quyền lợi không đơn giản vì pháp lý condotel vẫn còn nhiều lỗ hổng…

Condotel bị nhà đầu tư “quay lưng”

Trên thị trường bất động sản, từ năm 2018, condotel đã bước vào giai đoạn thoái trào, thị trường giảm sút. Các nhà đầu tư không còn mặn mà, khách hàng “vỡ mộng”, mất niềm tin vào cam kết của các chủ đầu tư khiến thanh khoản loại hình này ngày càng khó khăn.

Các thị trường được coi là “thủ phủ” của condotel cũng chững lại, từ Đà Nẵng đến Phú Quốc, Khánh Hòa… lượng hàng tồn kho vọt lên ngất ngưởng.

Tại các thành phố du lịch biển, tỷ lệ hấp thụ căn hộ condotel vô cùng ảm đạm, lần lượt ghi nhận Khánh Hòa tiêu thụ (26%), Bình Định (22%), Đà Nẵng (9%), tương đương lượng hàng tồn kho căn hộ nghỉ dưỡng tại 3 tỉnh thành này lần lượt là 74-78-91%.

Theo Bộ Xây dựng, nếu năm 2018 có khoảng 7.800 căn hộ condotel cung ứng ra thị trường thì đến quý I/2019 chỉ còn khoảng 1.700 căn và tỷ lệ tiêu thụ tiếp tục giảm. Tại thị trường Đà Nẵng, tính đến tháng 4/2019, nguồn cung condotel phần nhiều là hàng thứ cấp. Hiện, tại đây đang có 14 dự án cung cấp condotel tồn hàng và không có dự án mới hay đợt mở bán tiếp theo.

Còn theo đánh giá của Hội Môi giới BĐS Việt Nam, nguồn cung mới sản phẩm Condotel trong 6 tháng đầu năm 2019 tương đối thấp, sản phẩm chào bán chủ yếu từ các dự án năm 2018 được tiếp tục chào bán. Tính hấp thụ chỉ đạt 25.02%.

Nguồn cung và giao dịch condotel giảm, tỷ lệ hấp thụ ở mức thấp. Nguồn: VNRea.
Thị trường giảm sút, thanh khoản khó khăn, bế tắc trong việc tìm đầu ra cho các dự án căn hộ condotel, chủ đầu tư một số dự án đang có dấu hiệu “bán tháo” bằng cách tăng khuyến mãi, sử dụng chính căn hộ condotel làm quà tặng, chiết khấu và cam kết lợi nhuận cao…

Điển hình tại 1 dự án condotel tại Cam Ranh (tỉnh Khánh Hòa), khách hàng mua một biệt thự biển của dự án này sẽ được tặng ngay một căn hộ nghỉ dưỡng condotel.

Tương tự, tại Phú Quốc, một dự án khác còn có chương trình “mua 1 tặng 1” dưới hình thức tri ân khách hàng…

Không chỉ bế tắc đầu ra, tín dụng condotel hiện này cũng đang bị siết chặt khiến các doanh nghiệp địa ốc đầu tư loại hình này rất khó để vay vốn ngân hàng.

Theo một đại diện doanh nghiệp, trong khi căn hộ thương mại vẫn được một số ngân hàng cho vay thì các dự án condotel, nguồn vốn để các chủ đầu tư triển khai, xây dựng dự án chỉ là vốn tự có của chủ đầu tư và nguồn vốn huy động từ phía khách hàng.

Tuy nhiên, việc huy động vốn từ phía khách hàng cũng khiến các chủ đầu tư gặp khó khăn bởi các chính sách pháp lý không rõ ràng, giá bán lại khá cao. Đáng nói, nhiều dự án còn tiến hành huy động vốn khi chưa đủ điều kiện mở bán theo quy định.

Vì vậy, không ít dự án đã bị chính quyền nhiều địa phương "tuýt còi". Điều này sẽ khiến khách hàng gặp nhiều rủi ro nếu dự án chậm triển khai nhiều năm, không bàn giao theo đúng cam kết.

Theo Hải Lan/ KD&PL