Biến động giá các phân khúc BĐS tại TP.HCM trong nửa đầu năm

Tại phân khúc chung cư, dữ liệu trực tuyến của Batdongsan.com.vn 6 tháng đầu năm 2024 cho thấy, thị trường TP.HCM có dấu hiệu phục hồi mạnh về lượt tìm kiếm so với cuối năm 2023. Lượt tìm kiếm chung cư đã tăng khoảng 52% với quý cuối năm 2023 cho thấy nhu cầu mua chung cư của người dân vẫn rất lớn.

Thanh khoản kém khiến từ năm 2023 đến nửa đầu năm 2024 giá chung cư TP.HCM chỉ giảm nhẹ hoặc đi ngang, không ghi nhận diễn biến tăng như những năm trước. Tình trạng tăng giá nếu có chỉ diễn ra cục bộ tại những dự án có vị trí tốt, pháp lý hoàn thiện, ngược lại không ít dự án ghi nhận giá giảm so với năm 2021-2023. Chính tình trạng tăng – giảm giá cục bộ này đã kéo mặt bằng giá chung cư TP.HCM giảm tốc.

Cụ thể, theo dữ liệu trực tuyến của Batdongsan.com.vn, giá bán chung cư TP.HCM chỉ tăng khoảng 3 triệu đồng/m2 (tính đơn giá trung bình) từ thời điểm tháng 1/2023 đến nay, từ mốc 47 triệu/m2 lên 50 triệu/m2, tương đương mức tăng khoảng 5-6%.

Theo ghi nhận của đơn vị phân tích này, trong nửa đầu năm 2024, nguồn cung chung cư sơ cấp TP.HCM bắt đầu có cải thiện, khi nhiều doanh nghiệp vực dậy sau khó khăn, bắt đầu tích cực đưa sản phẩm mới ra thị trường. Những doanh nghiệp có sản phẩm trong giai đoạn này hầu hết đều có sức khỏe tốt, có dòng tiền mạnh. Với sự phục hồi về mức độ quan tâm, sự quay trở lại thị trường của các doanh nghiệp địa ốc, dự báo khi thị trường bất động sản phục hồi, giá chung cư TP.HCM có thể tiếp tục tăng.

Với phân khúc nhà riêng, trong nửa đầu năm 2024 giá nhà riêng TP.HCM sụt giảm nhẹ khoảng 1,8% so với đầu năm. Cụ thể, mức giá nhà riêng TP.HCM tại thời điểm tháng 6/2024 trung bình là 111 triệu đồng/m2, giảm 2 triệu đồng/m2 so với tháng 1/2024.

Giá rao bán trên website Batdongsan.com.vn hiện đang có khoảng gần 20.000 tin đăng bán nhà riêng. Quận 12 hiện là địa bàn có mức giá nhà riêng rẻ nhất TP.HCM với khoảng giá từ 24-125 triệu đồng/m2. Trong khi đó, địa bàn có mức giá đăng bán nhà riêng cao nhất là Phú Nhuận với khoảng giá từ 72-422 triệu đồng/m2.

Lượng giao dịch nhà riêng trên thị trường TP.HCM giảm rõ rệt trong 2 năm qua do khó khăn kinh tế và giá nhà tăng cao. Tuy nhiên, nhu cầu nhà ở tại TP.HCM nói riêng và các đô thị nói chung vẫn rất lớn, nên giá bán không có xu hướng giảm mà chỉ đi ngang hoặc giảm không đáng kể. Khi kinh tế phục hồi, giá có thể tiếp tục tăng mạnh.

Lượt tìm kiếm nhà riêng trong nửa đầu năm 2024 tăng khoảng 34% so với cùng kỳ 2023. Đây có thể là một chỉ báo cho sự hồi phục của thị trường này trong năm nay hoặc đầu năm sau.

Tại thị trường đất nền, thổ cư TP.HCM trong nửa đầu năm cũng khá im ắng, nhiều khu vực không có giao dịch. Tình trạng này thực tế đã kéo dài từ nửa đầu năm 2023, sau khi các đợt sốt đất kéo dài khiến giá tăng mạnh, tình trạng bán tháo, cắt lỗ bắt đầu xuất hiện. Tính đến cuối năm 2023, lượng tiêu thụ mới đất nền vẫn giảm sâu so với cùng kỳ năm 2022, mặt bằng giá sơ cấp cũng giảm trung bình từ 8-10%, cục bộ có những nơi giảm sâu trên 30%. 

Tuy nhiên, điểm sáng của thị trường đất nền TP.HCM trong nửa đầu năm 2024 là lượt quan tâm tìm kiếm đã tăng trở lại. Lượt tìm kiếm đất nền, thổ cư TP.HCM đã tăng khoảng 45% so với quý 1/2023. Nhu cầu của thị trường đã có tín hiệu phục hồi, tuy nhiên do giao dịch trầm lắng nên giá bán tiếp tục đi ngang. Việc giá đất nền ngừng đà giảm và nhu cầu tìm kiếm tăng trở lại cho thấy đất nền có thể sẽ sớm tiếp cận điểm đảo chiều để chuyển sang giai đoạn hồi phục trong thời gian tới.

Theo chuyên gia Batdongsan.com.vn, so với các loại hình phục vụ nhu cầu thự như chung cư, nhà riêng, nhà phố, thì đất nền sẽ hồi phục chậm hơn. Dự báo, khi quy định siết phân lô bán nền tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực, nguồn cung đất nền bị hạn chế, trong khi nhu cầu đầu tư vẫn có và tăng thì giá đất nền sẽ tăng trở lại. Việc phục hồi loại hình này cũng diễn ra cục bộ, trong đó, đất nền các khu công nghiệp, khu du lịch, ven đô thị loại 1 trở xuống sẽ có thanh khoản tốt hơn so với đất nền tỉnh. Đất thổ cư, đất lẻ trong các khu dân cư phục vụ nhu cầu ở thực cũng sẽ có giao dịch và giá tăng tốt hơn.

Chuyên gia cũng cho biết, giai đoạn này, giao dịch nhà đất có sự cải thiện rõ nét, tăng mạnh nhất ở loại hình đất nền bao gồm cả đất thổ cư và đất dự án. Việc xuất hiện các chỉ báo tích cực về sự quan tâm của các nhà đầu tư cho thấy, đất nền vẫn là một phân khúc đầy tiềm năng trong thị trường bất động sản.