Niềm tin của thị trường bất động sản đang phục hồi, giao dịch căn hộ tăng đột biến

Giao dịch căn hộ tăng 606%

Báo cáo nghiên cứu thị trường 6 tháng đầu năm 2024 được Savills Việt Nam công bố cho thấy, trong số các phân khúc thì căn hộ thương mại đã có thanh khoản gia tăng mạnh.

Cụ thể, trong quý II/2024, nguồn cung sơ cấp căn hộ thương mại tăng 14% theo quý nhưng giảm 3% theo năm xuống 5.635 căn. Bất chấp nguồn cung mới tăng và các dự án cũ mở bán lại, nguồn cung sơ cấp vẫn còn hạn chế.

Nguồn cung mới trong quý II tăng 87% theo quý và 215% theo năm lên 1.186 căn từ hai dự án mới và 8 đợt mở bán tiếp theo, trong đó hạng B chiếm 71% thị phần nguồn cung mới. Nguồn cung sơ cấp trong 6 tháng đầu năm duy trì ổn định theo năm ở mức 6.751 căn, trong đó hạng B chiếm 57% thị phần, tiếp theo là hạng C (39% thị phần) và hạng A (4% thị phần).

Theo Savills, nguồn cung sơ cấp chủ yếu tập trung ở phía Đông (TP Thủ Đức) với 57% thị phần và phía Tây (Bình Tân, Bình Chánh) với 29% thị phần.

Bà Giang Huỳnh - Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu thị trường và S22M của Savills Việt Nam - cho rằng với việc mở bán thành công cho thấy niềm tin của thị trường đang dần hồi phục, lượng giao dịch trong quý II đã tăng gấp đôi theo quý và tăng 606% theo năm lên 2.302 căn.

Lượng giao dịch quý II đóng góp gần 70% tổng lượng bán trong 6 tháng đầu năm 2024, với lãi suất cho vay giảm, pháp lý rõ ràng và chính sách bán hàng hiệu quả. Tỉ lệ hấp thụ theo quý đạt 41%, tăng 18 điểm phần trăm theo quý và 36 điểm phần trăm theo năm.

Nguồn cung mới có tỉ lệ hấp thụ tốt 72%, tăng 2 điểm phần trăm theo quý và 4 điểm phần trăm theo năm; tỉ lệ hấp thụ hàng tồn kho ở mức 33%, cải thiện 17 điểm phần trăm theo quý và 29 điểm phần trăm theo năm.

Chủ đầu tư đưa ra các chính sách bán hàng hấp dẫn như trả trước 5% để nhận bàn giao, lãi suất cố định đảm bảo trong 15 năm và chiết khấu lên tới 20%.

Trong 6 tháng đầu năm 2024, giá bán sơ cấp trung bình đạt 73 triệu đồng/m2 thông thủy. Trong khi giá bán hàng tồn kho của hạng B và C không đổi, các dự án hạng A tạm đóng bớt một phần hàng tồn kho khiến giá sơ cấp trung bình giảm 41% theo năm.

Đặc biệt căn hộ có giá dưới 3 tỉ đồng vẫn hạn chế nguồn cung, chỉ chiếm 18% nguồn cung sơ cấp 6 tháng đầu năm, chủ yếu nằm cách trung tâm thành phố trên 10 km.

"Khả năng chi trả sẽ là thách thức lớn khi chưa đến 5% nguồn cung tương lai trong 3 năm tới rơi vào phân khúc này. Nhu cầu nhà ở ngày càng tăng trong bối cảnh nguồn cung hạn chế có thể dẫn đến sự dịch chuyển nguồn cầu ra các khu vực lân cận. Với cơ sở hạ tầng ngày càng mở rộng, các tỉnh vệ tinh như Bình Dương, Đồng Nai sẽ cải thiện nguồn cung căn hộ bình dân với gần 24.000 căn trong 3 năm tới. Người mua TP HCM chiếm tới 80% giao dịch tại các dự án căn hộ mới ở Bình Dương trong 6 tháng đầu năm 2024", bà Giang nhấn mạnh.

Savills cũng đưa ra dự báo, trong 6 tháng cuối năm 2024, dự kiến sẽ có hơn 6.200 căn hộ từ 19 đợt mở bán tiếp theo. Đến năm 2026 sẽ có khoảng 35.600 căn được tung ra thị trường. TP Thủ Đức sẽ có 52% thị phần, tiếp theo là quận 7 với 12% thị phần và Bình Tân với 8% thị phần.

Ông Troy Griffiths, phó tổng giám đốc Savills Việt Nam, cho hay nguồn cung sơ cấp vẫn hạn chế nhưng đang có nhiều tín hiệu tích cực. Theo đó, việc sửa đổi chính sách, quy hoạch mới và triển khai các cơ sở hạ tầng trọng điểm được kỳ vọng sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản.

Niềm tin đang quay trở lại

Nhìn chung, thị trường bất động sản năm 2024 được dự báo có nhiều diễn biến tích cực. Điều dễ nhận thấy là hoạt động giao dịch đang tăng trở lại. Các yếu tố tác động mạnh mẽ đến thị trường gồm hành lang pháp lý, chính sách lãi suất, hạ tầng, dòng tiền rẻ dồi dào, việc tiếp cận vốn vay ngân hàng dễ dàng hơn, với lãi vay duy trì ở mức thấp đã kích thích nhu cầu mua nhà.

Niềm tin với thị trường bất động sản đang trở lại, chu kỳ mới đang mở ra cơ hội cho những doanh nghiệp biết nắm bắt hướng đi phù hợp trong giai đoạn này.

Nhiều doanh nghiệp tin tưởng rằng, rào cản pháp lý ngăn trở sự phục hồi và phát triển của thị trường sẽ được tháo gỡ cũng như doanh nghiệp bất động sản có thể tái trở lại đường đua, duy trì phong độ, uy tín và niềm tin với người mua nhà.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.Hồ Chí Minh (HoREA) nhận định, vướng mắc lớn nhất của thị trường bất động sản là “vướng mắc pháp lý”, chiếm đến 70% khó khăn của doanh nghiệp, chủ đầu tư các dự án bất động sản, nhà ở trong quá trình chuẩn bị đầu tư, xây dựng và kinh doanh, mà nguyên nhân chủ yếu là do một số quy định pháp luật không đồng bộ, thống nhất. Điều này gián tiếp dẫn đến thị trường bất động sản trầm lắng, người mua nhà mất niềm tin và giao dịch bất động sản hạ nhiệt thời gian qua.

"Vướng mắc pháp lý cũng đang là nguyên nhân chính khiến nhiều dự án bất động sản phải ngừng triển khai xây dựng, ảnh hưởng đến quyền lợi người mua nhà và uy tín của chủ đầu tư cũng chịu ảnh hưởng", ông Lê Hoàng Châu chia sẻ.

“Nếu không tính thời điểm cuối năm 2023 và đầu năm 2024, các dự án mới mở bán đều có sức hấp thụ từ 3-4 quý. Khi thị trường được khơi thông về quỹ đất, các chủ đầu tư hoàn toàn có thể phát triển các sản phẩm nhà ở bình dân. Trong quá trình đó, sự hỗ trợ của Chính phủ về mặt pháp lý và hạ tầng là rất quan trọng”, bà Giang Huỳnh, Phó Giám đốc, Bộ phận nghiên cứu và S22M Savills phân tích.

Theo bà Giang Huỳnh, Thủ tướng Chính phủ đã có chỉ đạo để nhanh chóng đề xuất Quốc hội dời ngày triển khai thi hành Luật Đất đai mới từ ngày 1/1/2025 lên ngày 1/7/2024. Ba thay đổi lớn gồm tiền sử dụng đất sẽ theo định giá thị trường, quy định về đền bù và giải phóng mặt bằng được thiết lập, và người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép mua tài sản tại Việt Nam với quyền sở hữu như người trong nước.

Bên cạnh đó, câu chuyện pháp lý bất động sản kéo dài suốt những năm qua được kỳ vọng sẽ “kết sổ” trong năm 2024 khi 3 bộ luật lớn liên quan đến bất động sản gồm Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở 2023 chính thức được thông qua và sớm có hiệu lực. Việc có hiệu lực sớm của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản cũng sẽ góp phần giúp hành lang pháp lý cho bất động sản được khơi thông, đẩy nhanh gỡ vướng cho những khó khăn pháp lý còn tồn đọng trên thị trường trước đó.

Bên cạnh đó chính sách điều hành tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước đang phát huy hiệu quả tích cực. Trong 4 tháng đầu năm 2024, thị trường bất động sản ghi nhận mức lãi suất cho vay mua nhà đã giảm mạnh với mức thấp nhất chưa từng có trong nhiều năm qua, kích thích người dân “xuống tiền” mua nhà.