Giải bài toán “khát nhà” của người dân như thế nào?
Trong khi nhu cầu sở hữu nhà ở của người dân trên cả nước ngày một tăng thì nguồn cung lại hạn chế. Còn giá thì vẫn cứ tăng “đều đặn” khiến giấc mơ sở hữu của những người có nhu cầu ngày càng xa vời.
Đô thị hóa diễn ra nhanh chóng kéo theo nhu cầu về nhà ở tăng vọt trong khi quỹ đất dần cạn kiệt, nguồn cung nhà ở liên tục sụt giảm do tình trạng dự án chậm triển khai, cộng hưởng với giá trị đất đô thị tăng thêm khi hạ tầng và dịch vụ công cộng được nâng cấp thúc đẩy giá căn hộ liên tục thiết lập mặt bằng mới trong suốt nhiều năm trở lại đây.
Thực tế cho thấy, mặc cho các phân khúc khác chịu ảnh hưởng chung khi thị trường trầm lắng, phân khúc chung cư tại Hà Nội vẫn ghi nhận đà tăng giá vài năm trở lại đây, nhất là trong giai đoạn 2022 – 2023. Nguyên nhân được cho là do khan hiếm dự án mới. Toàn Hà Nội thời gian qua chỉ có một vài dự án được triển khai, tập trung chủ yếu khu vực ngoại ô với mức giá cao từ 40 – 70 triệu đồng/m2. Hiện giá căn hộ tại những dự án này cũng đã tăng lên 50 – 80 triệu đồng/m2, có dự án có giá lên tới 100 triệu/m2.
Thống kê từ Batdongsan.com.vn cho thấy, mức độ quan tâm chung cư bán toàn quốc trong tháng 01/2024 tăng 66% so với cùng kỳ 2023, lượng tin đăng bán bất động sản cũng tăng 46%. Cụ thể, lượng tìm kiếm chung cư trong tháng 01/2024 tại Hà Nội tăng 71% so với cùng kỳ. Tương tự, tại TP.HCM, nhu cầu tìm kiếm chung cư cũng tăng 59%. Xu hướng này diễn ra tương tự tại hầu hết các tỉnh, thành khác.
Bất chấp sự tăng lên mạnh mẽ từ nhu cầu của người mua nhà, nguồn cung căn hộ vẫn phát triển không tương xứng. Nguồn cung căn hộ trong năm 2023 đều ghi nhận sự giảm sút tại hai thị trường Hà Nội và TP.HCM.
Theo báo cáo mới đây của Savills, nguồn cung chung cư tại Hà Nội và TP. HCM cả năm 2023 xuống thấp kỷ lục trong 10 năm qua. Cụ thể, số dự án mới tại TP. HCM xuống thấp khiến lượng giao dịch căn hộ giảm liên tục 7% mỗi năm trong thập kỷ qua. Trong năm 2023, thị trường TP. HCM chỉ ghi nhận 6.300 giao dịch.
Đáng chú ý, giá nhà trên toàn thị trường đang đối mặt với tình trạng tang cao. Cụ thể, tại TP.HCM, 90% các giao dịch thuộc phân khúc 2-5 tỷ đồng/căn, không còn sản phẩm dưới 2 tỷ đồng trong năm 2023.
Savills dự báo, hai năm tới, nguồn cung mới chủ yếu có giá 5-10 tỷ đồng một căn, còn phân khúc 2-5 tỷ đồng ngày càng khan hiếm.
Có thể thấy, trong khi nhu cầu mua nhà ngày càng cao thì giá căn hộ tại Hà Nội vẫn liên tục tăng, các dự án chung cư mới tại TP.HCM cũng đã bắt đầu bước vào chu kỳ tăng giá trở lại cùng với đà giảm giá chậm dần trên thị trường thứ cấp.
Dữ liệu nghiên cứu của VARS cho thấy, chỉ số giá căn hộ tại Hà Nội năm 2023 đã tăng khoảng 38 điểm phần trăm so với năm 2019. Còn tại TP.HCM là 16 điểm phần trăm.
Trong đó, chỉ số giá căn hộ chung cư là một trong những chỉ số thuộc Đề án Bộ Chỉ số giá bất động sản mà Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đang nghiên cứu để phản ánh sự biến động của giá bất động sản dưới ảnh hưởng của các chuyển động trên thị trường qua các thời kỳ.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, nguồn cung căn hộ sụt giảm trong thời gian qua do số lượng dự án BĐS được phê duyệt mới ngày càng khan hiếm trong khi các dự án đang triển khai “chật vật" bởi các vướng mắc liên quan đến pháp lý và nguồn vốn. Mặc dù nỗ lực tháo gỡ khó khăn của Chính phủ, các Bộ, ngành đã đạt được một số kết quả đáng ghi nhận, số lượng dự án được triển khai, tái khởi động trở lại trong năm 2023 tăng mạnh, nhưng áp lực dòng tiền vẫn chưa vơi đối với các doanh nghiệp địa ốc.
Còn bà Phạm Thị Miền - Phó trưởng Ban Nghiên cứu thị trường và Tư vấn Xúc tiến đầu tư VARS đánh giá, giá căn hộ tại Hà Nội ghi nhận liên tục tăng trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Trong khi giá căn hộ tại TP.HCM, cũng đã bắt đầu bước vào chu kỳ tăng giá trở lại cùng với đà giảm giá chậm dần ở các dự án cao cấp, hạng sang trên thị trường thứ cấp.
Giải bài toán mua nhà cho người có nhu cầu
Trước những khó khăn mà người mua nhà đang phải đối mặt thì theo nhiều ý kiến đánh giá, thời điểm nguồn cung đối với loại hình nhà ở xã hội bật tăng cũng là lúc giá căn hộ chung cư sẽ có chiều hướng giảm. Do đó, điều cần làm lúc này là tăng nguồn cung đối với nhà ở xã hội.
Mặc dù, nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở công nhân được dự báo sẽ tăng trở lại. Tuy nhiên, nguồn cung này cần thời gian hoàn thành các thủ tục pháp lý trước khi chính thức đưa ra thị trường và chủ yếu đến từ khu vực xa trung tâm.
Do đó, VARS dự báo, trong ngắn hạn, giá căn hộ tại trung tâm các thành phố lớn sẽ tiếp tục duy trì đà tăng, nhất là tại phân khúc bình dân, trung cấp. Trong khi giá mua đi, bán lại của các dự án cao cấp, hạng sang có thể ghi nhận mức giảm nhẹ.
VARS kỳ vọng, cùng với nền tảng của hàng loạt các yếu tố tích cực của thị trường hiện tại, đến giữa năm 2025, khi các bộ Luật liên quan đến lĩnh vực BĐS mới được thông qua với các quy định mới theo hướng gỡ khó cho chủ đầu tư và người mua nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân chính thức có hiệu lực.
Theo ông Lê Đình Chung - Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển bất động sản SGO Homes, để đưa giá chung cư về sát hơn với thu nhập của người dân thì phải tăng nguồn cung nhà ở.
"Đầu tiên là loại bỏ vướng mắc pháp lý liên quan đến các dự án nhằm đảm bảo rằng các dự án này có thể được triển khai và xây dựng", ông Trung chia sẻ. Đặc biệt, cần phải tăng nguồn cung nhà giá rẻ để giúp đại bộ phận người dân có thể sở hữu. Do đó, các cơ quan chức năng đang khẩn trương đẩy mạnh tiến độ Đề án xây dựng một triệu căn nhà ở xã hội. Bởi lẽ hiện nay, các dự án mới rất ít nhưng lại chủ yếu ở phân khúc cao cấp. Người có thu nhập thấp hoặc trung bình khó lòng mà với tới.
Để trả lời cho câu hỏi về giải bài toàn mua nhà cho người có nhu cầu, đặc biệt là với những người trẻ mới lập gia đình trong khi gia cứ tăng cao mà nguồn cung thì lại hạn chế, TS Sử Ngọc Khương - Giám đốc Cấp cao về Tư vấn Đầu tư Savills Việt Nam cho rằng, một phương án khả thi là khi người ta mới lập gia đình và chưa đối mặt với áp lực lớn về nhà ở, họ có thể tìm kiếm giải pháp bất động sản có tính linh hoạt.
"Trong khoảng thời gian 3-5 năm sau khi kết hôn và trước khi có con, họ có thể không cần phải sở hữu ngôi nhà ngay lập tức. Thay vào đó, họ có thể đầu tư vào một căn hộ hoặc nhà phố với tỷ lệ thanh toán ban đầu là 30-50%, và phần còn lại được họ vay mượn từ ngân hàng", TS Sử Ngọc Khương nói.
Còn đối với những người có nhu cầu cần sở hữu ngay lập tức, vị chuyên gia cho rằng có thể chọn mua một căn hộ hoặc nhà phố, nhưng điều này đòi hỏi họ phải thanh toán toàn bộ giá trị 100%. Họ có thể sử dụng một phần tiền mặt và vay mượn phần còn lại từ ngân hàng, sau đó dùng thu nhập hàng tháng để trả cả gốc và lãi, nhằm sở hữu ngôi nhà của mình.
