Biệt thự, liền kề tại Hà Nội: Giao dịch thấp kỷ lục nhưng giá vẫn “neo cao”

Giá biệt thự, liền kề vẫn “neo cao”

Theo báo cáo mới nhất của Savills, trong năm 2023 lượng giao dịch biệt thự, liền kề của Hà Nội chỉ có 359 căn được bán, thấp nhất kể từ năm 2014 đến nay.

Tổng số giao dịch giảm 76% theo năm và tỷ lệ hấp thụ cũng giảm 31% theo năm. Riêng quý IV/2023, chỉ có 64 căn được giao dịch, giảm 67% theo năm.

Đáng chú ý, mặc dù “ế ẩm” nhưng giá bán mới của phân khúc biệt thự liền kề Hà Nội tiếp tục tăng. Đà tăng mạnh nhất là biệt thự sơ cấp, tăng 55% theo quý lên 160 triệu đồng mỗi m2 đất. Giá liền kề và shophouse cũng tăng 3% theo quý, đạt lần lượt 194 triệu đồng mỗi m2 đất và 328 triệu đồng mỗi m2 đất.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội cho biết, năm 2023, lượng giao dịch biệt thự, liền kề tại Hà Nội thấp nhất trong gần 10 năm. Lý do bởi nguồn cung trên thị trường ít ỏi, kéo theo số lượng căn giao dịch cũng thấp.

Theo bà Hằng, nguồn cung sơ cấp đạt hơn 700 căn đến từ 16 dự án, giảm 23% theo năm, trong đó nhà liền kề chiếm thị phần chính với 44%. Nếu tính riêng các dự án mới, cả năm 2023 chỉ ghi nhận hơn 270 căn, giảm 82% theo năm và xuống mức thấp nhất trong 10 năm. Đặc biệt, số lượng dự án mới từ vành đai 3,5 trở vào cũng đang ngày càng nhỏ giọt.

Bên cạnh đó, lượng hàng tồn kho giá vốn cao cũng khiến hầu hết chủ đầu tư không thay đổi giá, thậm chí còn tiếp tục tăng giá rao bán rổ hàng mới.

“Chủ đầu tư chịu chi phí đầu tư xây dựng và tiền sử dụng rất lớn, ảnh hưởng trực tiếp đến giá thành đầu ra của sản phẩm. Ngoài ra, các chủ đầu tư cũng rất thận trọng trong năm 2023, ưu tiên thủ tục pháp lý hoặc tiến độ xây dựng hơn là hoạt động tiền mở bán rầm rộ như giai đoạn trước đây”, bà Hằng chia sẻ thêm.

Đại diện Savills cũng cho rằng, việc giá neo cao đã tạo ra rào cản lớn đối với người mua nhà thấp tầng. Nhiều chủ đầu tư có tâm lý e ngại nếu đưa giá thấp hơn kỳ vọng, nên người mua phải chịu giá mở bán khá cao.

Trước đó, Bộ Xây dựng cũng nhận định giá bán biệt thự, liền kề tại Hà Nội vẫn neo giá cao dù lượng giao dịch thấp. Giá bán phân khúc này đều hơn trăm triệu đồng/m2, có dự án lên đến hơn 300 triệu đồng/ m2, tập trung ở khu vực phía Tây Hà Nội.

Nhiều môi giới cũng thừa nhận, thực tế dù nguồn cung nhiều nhưng thị trường liền kề, biệt thự “sốt” chung nên kể cả biệt thự, nhà phố bỏ hoang tại Hà Nội cũng bị đẩy giá. Tuy nhiên, vì giá quá cao, nhiều nhà đầu tư cũng run tay không dám “đu đỉnh” ở thời điểm hiện tại.

Trước thực trạng này, các chuyên gia cảnh báo, thời gian qua thị trường biệt thự, liền kề đang có hiện tượng bị đẩy giá, do cầu lớn, hàng khan. Việc này đã tạo cơ hội cho một bộ phận đầu cơ tham gia phát triển thị trường vì vậy nhà đầu tư cần tỉnh táo trước cơn “ngáo giá” của thị trường.

Nhà đầu tư dịch chuyển về vùng ven

Nhận định về thị trường biệt thự, nhà liền kề thời gian qua, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, cho biết, nguồn cung mới hạn chế, hàng tồn kho giá cao và niềm tin của người mua nhà còn thấp đã tác động đến hoạt động của thị trường nhà ở thấp tầng.

Tuy nhiên, theo vị chuyên gia này, cơ sở hạ tầng phát triển trong tương lai sẽ tiếp tục thúc đẩy nhu cầu nhà ở ra các tỉnh và khu vực lân cận với giá cả hợp lý hơn và quỹ đất lớn.

Báo cáo của Savills cũng cho thấy, thị trường biệt thự, liền kề sẽ có nhiều cải thiện cả về nguồn cung và giao dịch trong năm 2024. Tuy nhiên, trong bối cảnh thanh khoản chạm đáy, không ít nhà đầu tư nắm dòng tiền mạnh vẫn đang kỳ vọng sẽ có nhiều sản phẩm giá tốt trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Nhưng ở chiều ngược lại, nhiều ý kiến cho rằng, nhà liền kề, biệt thự vẫn luôn là phân khúc có tiềm năng trong trung và dài hạn. Do đó nếu các nhà đầu tư có dòng tiền mạnh sẽ “ôm” nhiều sản phẩm thêm 3 - 5 năm để chờ thị trường “nóng” hơn. Từ đó ảnh hưởng đến việc giảm giá của loại hình này trong thời gian tới.

Nhìn nhận nguồn cung trong tương lai gần sẽ có cải thiện đáng kể, bà Hằng dự báo đến năm 2026, thị trường sẽ có 14.000 căn mới từ 37 dự án. Khu vực tập trung nguồn hàng mới là Đông Anh với 30% thị phần nguồn cung mới. Các dự án lớn sẽ gia tăng nguồn cung cho thị trường gồm Vinhomes Cổ Loa và Vinhomes Wonder Park. Riêng năm 2024, thị trường sẽ có hơn 2.900 căn ở mới từ 13 dự án, trong đó 82% sẽ đến từ các dự án mới.

Bà Đỗ Thu Hằng nhìn nhận việc phát triển cơ sở hạ tầng như đường Vành đai 3,5 và 4 sẽ mở rộng thị trường nhà ở Hà Nội. Trong giai đoạn 2024-2026, khu vực ngoại thành sẽ chiếm 75% nguồn cung mới.

Một nhà đầu tư tại Hà Nội cho biết, cho biết, hiện anh và một số bạn bè khác đang tập trung "săn tìm" và đầu tư tại các thị trường lân cận Hà Nội như Hòa Bình, Đông Anh hay gần hơn là các khu vực như Hoài Đức, Đan Phượng do khả năng sinh lời cao với việc đón đầu cơ sở hạ tầng.

“Tuy nhiên nhiều người vẫn tỏ ra rất bi quan với thị trường do cảm thấy vẫn còn rủi ro do thị trường chưa bước qua giai đoạn ảo giá. Nhiều sản phẩm mới đưa ra thị trường đã được hô giá trên trời, đó cũng là yếu tố ảnh hưởng đến việc xuống tiền của chúng tôi trong thời gian qua. Tuy nhiên, dù còn khó khăn khi tìm kiếm sản phẩm thích hợp, nhưng nếu bỏ công sức và nhạy bén một chút thì vẫn xác định được các sản phẩm tiềm năng”, nhà đầu tư này chia sẻ.