Bỏ khung giá đất có khiến giá trị ảo biến mất?

Theo Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường giá BĐS đã bao gồm giá đất, chi phí đầu tư và các loại chi phí khác. Việc thay đổi cách tính giá đất sẽ làm giá đất minh bạch hơn và không ảnh hưởng đến giá trị của BĐS.

Giao dịch “2 giá” có còn tồn tại?

Đất “2 giá” trên thị trường được hiểu một là giá đất theo khung Nhà nước là cơ sở để tính tiền đóng thuế hay tính giá đất đền bù giải tỏa dự án, giá đất thứ hai được gọi là giá trên thị trường. Theo Luật Đất đai 2013 quy định giá đất trong khung phải ngang bằng với giá đất trên thị trường, tuy nhiên trên thực tế mức giá trong khung lại thấp hơn rất nhiều chỉ bằng khoảng 20 - 30% hoặc 30 - 50% giá đất thị trường. Điều này sẽ dẫn đến những tác động tiêu cực như tham nhũng, trốn thuế ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách. Khi khung giá đất điều chỉnh sẽ là cơ hội tốt để các môi giới thổi giá, nâng giá gây nên cơn sốt đất ảo, dẫn đến tăng trưởng nóng. Do đó, việc bãi bỏ khung giá đất được xem là phương pháp hữu hiệu để ngăn chặn giá ảo, hạn chế tham nhũng.

Rất nhiều ý kiến đồng tình, cho rằng nên bỏ khung giá đất để ngăn chặn việc kê khai chênh lệch giá khi mua bán đất, khi giá đền bù ngang bằng với giá thị trường sẽ giải quyết nhanh quá trình thu hồi thúc đẩy tiến độ thực hiện các dự án. Bãi bỏ khung giá đất còn giúp hạn chế tình trạng đầu cơ, giá đất tính bằng giá trị trường thì các loại chi phí khác như phí làm thủ tục chuyển nhượng cũng sẽ tăng theo, vì thế nguồn lợi từ việc đầu cơ cũng sẽ giảm đi, khi tình trạng đầu cơ không còn sẽ giúp cho thị trường ổn định hơn.

Tuy nhiên bỏ khung giá đất vẫn chưa phải là phương pháp giải quyết triệt để tình trạng “2 giá” bởi bảng giá đất ở địa phương quá thấp, giá hợp đồng mua bán đất đai phần lớn sẽ ngang bằng với bảng giá đất trong khi giá thị trường lại cao hơn rất nhiều. Hai bên giao dịch có thể sử dụng cách này để giảm tiền thuế phải nộp.

Liệu giá đất có bị đẩy lên cao?

Nhiều người lo ngại, khi Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) không có khung giá đất cụ thể, để thả nổi theo thị trường, có thể khiến đến giá đất tăng “phi mã”. Điều này làm “dập tắt” đi cơ hội sở hữu nhà ở của hầu hết người dân lao động có mức thu nhập thấp. Đồng thời việc thu hồi dự án nhà nước không đủ tiền để đền bù, gây khó khăn trong công tác đền bù và giải phóng mặt bằng.

Tuy nhiên theo phân tích từ các chuyên gia BĐS, các nhà đầu tư hiện nay thường định giá sản phẩm BĐS theo giá thị trường nên sẽ không ảnh hướng quá lớn đến giá cả BĐS. Giá đất sẽ không tăng quá nhiều vì nếu tăng giá, thị trường có thể sẽ bị “đóng băng”, quá trình giao dịch, mua bán bị đình trệ. Mặt khác, việc định giá sát với thị trường không có nghĩa là để giá đất “thả nổi”, mà phải có các kênh thông tin và tham khảo sự quản lý của nhà nước.

Còn theo ông Nguyễn Hồng Hải, giám đốc một công ty môi giới bất động sản tại TP.HCM, phân tích về mặt lý thuyết, bảng giá đất nhà nước tăng hay giảm không ảnh hưởng nhiều đến giá chuyển nhượng đất thực tế trên thị trường. Tuy nhiên, với thị trường bất động sản chưa hoàn hảo như Việt Nam thì bảng giá đất nhà nước lại là nhân tố tác động đến tâm lý của nhà đầu tư. Giá đất nhà nước tăng một đồng thì giá thị trường tăng thêm mấy lần do người môi giới nhà đất và những nhà đầu cơ lướt sóng, lợi dụng bảng giá đất mới để thổi giá, đánh vào tâm lý người đi mua đất.

Bài học này đã diễn ra tại TP.HCM những năm trước khi UBND TP.HCM ban hành bảng giá đất mới có nhiều tuyến đường tăng gấp đôi so với giá cũ đã “châm ngòi” cho cơn sốt đất tại đây vào thời điểm đó. “Vì vậy, bảng giá đất nhà nước ban hành thực tế có tác động đến thị trường”, ông Hải khẳng định.

Gỡ rối quá trình điều chỉnh khung giá đất theo giá thị trường

Việc định giá đất sát với giá thị trường được áp dụng theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư. Tuy nhiên, kết quả của các phương pháp này đều có sự chênh lệch, nhất là đối với những loại đất có giá trị thương mại ở các đô thị lớn, khu vực đang đầu tư và phát triển cơ sở hạ tầng.

Bỏ khung giá đất, định giá theo giá thị trường là vấn đề cần phải thực hiện nhanh chóng tuy nhiên việc thực hiện còn khá chậm và kéo dài không theo kịp tiến độ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Việc định giá tại một số địa phương còn triển khai chậm, thực hiện chưa tốt, năng lực thực hiện định giá đất vẫn còn hạn chế. Ngoài ra, các phương pháp, kỹ thuật định giá đất chưa được hướng dẫn cụ thể vì thế các nhà thẩm định gặp khó khăn khi thực hiện bảng giá đất.

Giải pháp tối ưu nhất để xác định giá đất sát với giá thị trường là sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013 và các Nghị định đã ban hành, đồng thời xây dựng các Nghị định, Thông tư mới cho những việc chưa được hướng dẫn thi hành. Rà soát, khắc phục tình trạng mâu thuẫn trong các văn bản Luật để sửa đổi, bổ sung cho đồng bộ, nhất quán.

Hệ thống lưu trữ thông tin định giá phải chặt chẽ, chính xác thường xuyên cập nhật những biến động về giá đất. Thửa đất được định giá phải được điều tra, thu thập thông tin giá đất trên thị trường và giá đất trong dữ liệu và sử dụng các phương pháp định giá phù hợp.