Bỏ phương pháp thặng dư để định giá đất ảnh hưởng thế nào đến dự án bất động sản?

Thặng dư là phương pháp phổ biến

Luật Đất đai năm 2013 quy định 5 phương pháp định giá đất để tính tiền sử dụng đất gồm: phương pháp so sánh, phương pháp chiết trừ, phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp dòng tiền chiết khấu, và phương pháp thặng dư.

Tuy nhiên, dự thảo luật lần này quy định còn 4 phương pháp và bỏ phương pháp thặng dư.

Cụ thể, vừa qua Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính ký ban hành Công điện số 634 về tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong công tác định giá đất. Theo đó, Thủ tướng đã giao Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường khẩn trương hoàn thành trước ngày 31/7 việc sửa đổi, bổ sung thông tư số 36 về quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất.

Đáng chú ý, trong Dự thảo sửa đổi, bổ sung Nghị định 44 về xác định giá đất và dự thảo sửa đổi, bổ sung Thông tư 36 quy định chi tiết phương pháp định giá đất đã loại bỏ phương pháp thặng dư. Đây là nội dung đang khiến nhiều doanh nghiệp và hiệp hội băn khoăn.

Sở dĩ thặng dư chính là phương pháp phổ biến nhất và phản ánh rõ nét bản chất tài chính của các dự án bất động sản. Khi lấy tổng doanh thu giả định trừ đi tổng chi phí đầu tư sẽ ra tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh cho biết, thời gian qua, tới 87% dự án tại Thành phố được định giá theo phương pháp thặng dư.

Tuy nhiên, trong các dự thảo sửa đổi, bổ sung Luật, phương pháp này đang bị loại bỏ. Do đó nhiều chuyên gia đánh giá việc loại bỏ phương pháp thặng dư là bước lùi trong công tác định giá đất, gây hệ lụy lâu dài đến nguồn cung và thị trường bất động sản.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh, phương pháp thặng dư là một phương pháp định giá đất khoa học và được thế giới thừa nhận. Từ đó, Hiệp đội đề nghị Bộ Tài nguyên & Môi trường và Chính phủ vẫn giữ phương pháp thặng dư để định giá đất.

“Nên giữ không nên bỏ” thặng dư để định giá đất

Những bất cập được các chuyên gia đưa ra nếu như bỏ phương pháp thặng dư. Thứ nhất, việc xác định giá đất căn cứ vào mục đích sử dụng có tiềm năng phát triển trong tương lai, không phải căn cứ vào mục đích sử dụng hiện trạng như phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập đang tính toán.

Thứ hai, các loại đất có tiềm năng phát triển phổ biến không có các loại tài sản tương đồng, tương tự đã giao dịch thành công trên thị trường để áp dụng phương pháp so sánh (với điều kiện ít nhất phải có 3 tài sản so sánh, trừ trường hợp cá biệt) nên không thể áp dụng phương pháp so sánh để định giá.

Thứ ba là phương pháp thu nhập là phương pháp đã xác định được thu nhập trong tương lai với giả thiết: thu nhập là ổn định, là vĩnh viễn, rủi ro của thu nhập có trong tương lai là cố định. Trong khi đó, phương pháp thặng dư hoàn toàn ngược lại. Do vậy không thể lấy phương pháp thu nhập áp đặt thay cho phương pháp thặng dư.

Nhìn nhận về vấn đề này, TS Nguyễn Tiến Thỏa – Chủ tịch Hội thẩm định giá Việt Nam, phương pháp thặng dư phù hợp trong việc định giá đất các dự án đầu tư phát triển mới. Còn các phương pháp định giá khác không đủ điều kiện áp dụng. Nếu bỏ, sẽ có thể khiến các dự án khó định giá đất, gây ra tình trạng ách tắc.

Ông Thỏa cũng cũng rằng, mỗi phương pháp phù hợp với từng loại khác nhau. Ví dụ phương pháp so sánh và thu nhập dùng xác định giá đất cho mục đích sử dụng hiện tại. Còn phương pháp thặng dư dùng xác định giá đất cho mục đích sử dụng trong tương lai. Không thể mang áp phương pháp xác định giá đất hiện tại áp dụng cho tương lai được.

“Trên thị trường cũng không phải dự án nào cũng có tài sản tương đồng, tương tự để áp dụng phương pháp so sánh. Nếu bỏ phương pháp thặng dư thì việc xac định giá đất đối với dự án phát triển là rất khó khăn", ông Nguyễn Tiến Thoả nhấn mạnh thêm.

Đồng quan điểm, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng cần loại bỏ phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất ra khỏi các phương pháp định giá đất và giữ nguyên/bổ sung phương pháp thặng dư để định giá cho các dự án phát triển bất động sản trên đất.