Các Luật mới về bất động sản: Tất cả đều đang “nín thở” chờ đợi?

Giúp thị trường ổn định hơn

Vừa qua, Chính phủ đã có Công điện đề nghị Chủ tịch UBND, HĐND các tỉnh, thành phố chỉ đạo đẩy nhanh tiến độ xây dựng, ban hành các văn bản hướng dẫn chi tiết Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi và Luật Các tổ chức tín dụng sửa đổi. Các địa phương cần hoàn thành công việc này trong tháng 6. Yêu cầu trên nhằm xây dựng hành lang pháp lý đầy đủ, đồng bộ để triển khai ngay sau khi các luật trên được Quốc hội đồng ý cho phép có hiệu lực sớm - dự kiến từ ngày 1/8 tới đây, thay vì mốc từ đầu năm sau.

Đây là thông tin quan trọng được các thành viên trên thị trường bất động sản trông đợi từ lâu. Việc dự kiến 3 Luật sẽ được thi hành sớm cùng 1 lúc, thay vì chỉ có Luật Đất đai được đưa vào thực thi trước, so với các đề xuất trước đây, cũng được cộng đồng doanh nghiệp đánh giá cao.

Ba Luật gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, có mối quan hệ chặt chẽ với nhau, thậm chí các quy định điều khoản chằng chịt. Trong đó, Luật Đất đai được xem là xương sống. Việc 3 Luật cùng có hiệu lực vào cùng một thời điểm sẽ giúp dòng chảy thị trường bất động sản khơi thông hơn.

Ông Trần Minh Tiến - Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing đánh giá, 3 Luật mới thi hành sẽ tác động trực tiếp tới cả người mua nhà, khi các quy định có nhiều thay đổi.

"Ví dụ, yêu cầu tất cả các giao dịch bất động sản phải chuyển khoản qua ngân hàng để tránh trốn thuế, giúp thị trường minh bạch hơn. Nút thắt về nguồn cung được tháo gỡ sẽ tăng cơ hội tăng lượng giao dịch, gia tăng doanh số", ông Tiến ví dụ.

Đồng tình, chuyên gia kinh tế, TS Đinh Thế Hiển cho rằng các luật liên quan đến đất đai, nhà ở được đưa vào thực hiện sắp tới sẽ làm lành mạnh thị trường BĐS. Thị trường sẽ phát triển ổn định, các DN đủ tiềm lực có điều kiện thực hiện các dự án lớn, tập trung vào các khu vực người dân có nhu cầu sử dụng và khai thác. "Các luật mới đưa vào thực hiện là cụ thể hóa chiến lược phát triển thị trường BĐS của Chính phủ theo hướng bền vững, ổn định. Những quy định mới cũng bảo vệ cho DN đầu tư dài hạn, phù hợp với tốc độ tăng trưởng kinh tế chung của cả nước", ông Hiển đánh giá.

Đại diện Bộ Xây dựng và Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, công tác chuẩn bị để các Luật quan trọng trên đi vào cuộc sống đang được thực hiện gấp rút, nhưng vẫn phải đảm bảo chất lượng.

Ông Hoàng Hải - Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết: "Chúng tôi cũng đang xây dựng các Nghị định để đưa các Luật có hiệu lực sớm hơn. Tháo gỡ phần lớn các khó khăn, ngoài ra các quy định của các luật khác chúng tôi cũng đang nghiên cứu để phối hợp tiếp tục các điều chỉnh cho phù hợp".

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, năm 2023 cả nước có khoảng 1.200 dự án bất động sản, nhà ở thương mại bị vướng mắc (chủ yếu là về pháp lý). Bởi vậy, việc 3 Luật liên quan trực tiếp tới thị trường dự kiến được thực thi sớm, được kỳ vọng sẽ tháo gỡ các nút thắt cho thị trường. Đại diện Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh đánh giá, đây cũng sẽ là yếu tố tác động quan trọng giúp thị trường bất động sản hồi phục ổn định từ cuối năm 2024.

Cơ hội tốt cho người mua nhà?

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (Vars) nhận định với Luật Đất đai 2024, các quy định đã “lấy người dân làm trọng tâm”, bảo vệ lợi ích tối đa cho người mua nhà.  Trong đó, về quy định bảng giá đất mới, giá đất được tính theo nguyên tắc thị trường, tiến độ đền bù, giải phóng mặt bằng được đẩy nhanh và người dân được hưởng lợi khi bị thu hồi đất.

Đồng thời, hạn chế động lực đầu cơ, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững khi chi phí chuyển nhượng, thuế... tăng cao. Phương pháp định giá đất cụ thể, minh bạch cũng giúp các dự án triển khai thông suốt, tháo gỡ vướng mắc cho những dự án bị tạm dừng, thúc đẩy nguồn cung mới vào thị trường, tạo điều kiện cho chủ đầu tư cân đối chi phí vốn và hạ giá bán nhà. Qua đó, hỗ trợ nhu cầu mua nhà của người dân.

Mặt khác, quy định mới liên quan đến cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã sửa đổi rõ ràng và minh bạch hơn. Nếu như trước đây, rất nhiều người mua nhà phải vất vả, thậm chí phải "xin" để được cấp giấy chứng nhận, thì trong Luật Đất đai 2024, trách nhiệm này thuộc về Nhà nước. Nhà nước phải cấp giấy chứng nhận cho người dân, thuộc diện được cấp giấy chứng nhận. Ngoài ra, Luật Đất đai 2024 còn hướng đến quyền lợi của người mua nhà, khi chính thức cấp chứng nhận quyền sở hữu cho đất chưa có sổ từ sau năm 2014.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARSnhấn mạnh, không chỉ người dân mà cả doanh nghiệp đều đang “nín thở” chờ bộ ba Luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản sửa đổi áp dụng sớm. Qua đó, tạo “chất xúc tác” giúp pháp lý khơi thông, nguồn cung nhà ở cải thiện.

“Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản được sửa đổi, bổ sung sẽ cung cấp khung khổ pháp lý rõ ràng, linh hoạt hơn. Sau khi thực thi sẽ là cơ hội tốt cho người mua nhà”, ông Đính nhấn mạnh.

Việc có các quy định mới, quyền và lợi ích của người mua nhà được bảo vệ, với nhiều lựa chọn hơn khi nguồn cung được khơi thông. Đặc biệt, chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội và mở rộng quyền sở hữu liên quan đến người nước ngoài, tiếp tục tạo điều kiện thuận lợi cho người dân, nhà đầu tư trong sở hữu, kinh doanh bất động sản.

“Từ diễn biến thực tế nên không chỉ người dân - đối tượng trực tiếp hưởng lợi, mà cả doanh nghiệp, đều đang “nín thở” chờ bộ ba Luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản sửa đổi áp dụng sớm. Việc áp dụng sớm nhằm tạo ra “chất xúc tác” giúp pháp lý khơi thông, nguồn cung nhà ở cải thiện”, ông Đính chia sẻ.

VARS cũng cho rằng, các quy định mới của Luật Kinh doanh Bất động sản, môi trường kinh doanh bất động sản sẽ lành mạnh, minh bạch hơn, đúng với chủ trương của Chính phủ. Trong đó, người môi giới phải có chứng chỉ hành nghề, phải hoạt động trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản hoặc sàn giao dịch bất động sản.