Các phân khúc bất động sản đang phải đối mặt với những khó khăn nào?

Ở phân khúc căn hộ, việc mất cân đối cung – cầu mà mất cân đối giữa các loại căn hộ cùng giá bán tăng cao là câu chuyện “nóng” được nhắc đi nhắc lại khá nhiều. Số liệu từ các đơn vị nghiên cứu thị trường đã chỉ ra, trong 9 tháng đầu năm 2024, toàn thị trường đã ghi nhận 38.797 sản phẩm mới được chào bán. Nguồn cung có sự phân hóa mạnh khi 70% nguồn cung mới đến từ căn hộ chung cư. Căn hộ có giá hơn 50 triệu đồng/m2 chiếm áp đảo. Nguồn cung chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang và thị trường gần như vắng bóng hoàn toàn căn hộ giá bình dân.

Dù còn nhiều khó khăn nhưng phân khúc căn hộ chung cư vẫn dẫn dắt thanh khoản thị trường bất động sản. Theo VARS, giá căn hộ sơ cấp đang gặp khó khăn để giảm giá, đặc biệt là khi nguồn cung căn hộ cao cấp đang chiếm ưu thế, chi phí xây dựng tăng cao cùng với việc đầu tư vào không gian và tiện ích ngày càng nâng cao chất lượng. Các nhà phát triển tiếp tục tập trung vào việc phát triển các dự án căn hộ trong phân khúc thương mại ở trung tâm và vùng ven trung tâm, phục vụ cho nhu cầu đầu tư và nhu cầu ở của người giàu.

Đối với các cá nhân có thu nhập trung bình và thấp, việc sở hữu nhà sẽ tiếp tục là một thử thách, và nhà ở xã hội là phân khúc ít dần trong bán kính dưới 30km tính từ trung tâm thành phố.

Trong khi đó, phân khúc bất động sản khu công nghiệp vẫn là điểm sáng tích cực của thị trường, thậm chí trong giai đoạn khó khăn nhất, phân khúc này được nhận định gần như không ảnh hưởng. Thậm chí, càng làm đà phát triển hơn cho BĐS Khu công nghiệp khi dòng vốn FDI liên tục đổ về thị trường này. Điều này thúc đẩy, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp đã đi vào hoạt động vẫn duy trì mức tăng ổn định, đạt khoảng 75%. Trong đó các tỉnh trọng điểm phía Bắc đạt 82% và các tỉnh trọng điểm phía Nam đạt 92%.

Dù vậy, ông Lê Đình Chung, thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường VARS, Tổng Giám đốc SGO Homes cho biết, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp đã thành lập vẫn khó bật tăng do cung - cầu chờ nhau: chủ đầu tư khu công nghiệp "chốt" được khách mới đầu tư hạ tầng trong khi nhà đầu tư lại chỉ quyết định đầu tư dự án đã có hạ tầng.​

Ông cũng cho biết, thách thức của phân khúc này còn đến từ yêu cầu xanh hoá các khu công nghiệp, đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của các nhà đầu tư và định hướng phát triển bền vững của đất nước.

Ngược lại với phân khúc bất động sản khu công nghiệp, bất động sản nghỉ dưỡng lại là điểm mờ nhất trong năm khi phân khúc này vẫn còn gặp nhiều khó khó khăn. Trong đó, ở quý III, thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng Việt Nam ghi nhận khoảng 945 sản phẩm mới, giảm mạnh và chỉ bằng 35% so với quý II và tương đương với cùng kỳ năm 2023.

Theo đó, sự sụt giảm này chủ yếu do nguồn cung mới quý trước phát sinh cục bộ từ 1 dự án lớn. Tính chung trong 9 tháng, toàn thị trường du lịch, nghỉ dưỡng ghi nhận 4.059 sản phẩm mở bán mới, tăng 80% so với cùng kỳ năm 2023 nhưng mới chỉ đạt 25% so với cùng kỳ năm 2022.

VARS dự báo, nếu các yếu tố như chính sách pháp lý, tài chính và đầu tư công tiếp tục được cải thiện, thị trường khả năng sẽ tiếp tục "tăng nhiệt" trong giai đoạn cuối năm khi hàng lang pháp lý mới chính thức đi vào cuộc sống, khi các chủ đầu tư tiếp tục đẩy mạnh triển khai dự án... Đặc biệt, nguồn cung nhà ở sẽ tiếp tục được thúc đẩy, tạo động lực dẫn dắt cho thị trường, thông qua hoạt động mua bán sáp nhập (M&A).

“Các phân khúc sẽ tiếp tục ghi nhận sự phục hồi, căn hộ cao cấp tiếp tục dẫn dắt thị trường, biệt thự, liền kề trở nên sôi động, đất nền pháp lý sạch thu hút nhà đầu tư, và nhà ở xã hội (NOXH) sẽ có thêm cơ hội nhờ vào các quy định mới. Bất động sản công nghiệp tăng trưởng, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng sẽ có cơ hội cải thiện nhờ” - chuyên gia VARS dự báo.

Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, thị trường nhà ở Hà Nội dự kiến bước vào một giai đoạn mới bởi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đã chính thức có hiệu lực sớm từ ngày 1.8 vừa qua.

“Khi luật có hiệu lực sớm, nhiều vấn đề của thị trường sẽ được giải quyết và các tác động sẽ diễn ra nhanh hơn. Ví dụ như vấn đề nguồn cung hạn chế ở nhiều địa phương. Khi nguồn cung hạn chế, lựa chọn của người dân giảm, dẫn đến giá cả không ổn định và có xu hướng tăng. Việc giải quyết vấn đề nguồn cung hạn chế sẽ là một tác động tích cực cho thị trường chung.