Giá nhà ở chưa có xu hướng giảm

Nguồn cung bớt tắc nhưng giá vẫn leo thang

Trong 9 tháng đầu năm 2024, thị trường đã ghi nhận 38.797 sản phẩm mới được chào bán, với 70% nguồn cung mới phân khúc căn hộ chung cư. Đáng chú ý, các sản phẩm có giá bán trên 50 triệu đồng/m2 trở lên đang chiếm ưu thế. Ngược lại, thị trường gần như vắng bóng hoàn toàn căn hộ chung cư thương mại giá bình dân. Về khu vực, miền Bắc dẫn đầu nguồn cung mới với 46%, theo sau là miền Trung với 29% và miền Nam là 25%.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, mặc dù nguồn cung chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, toàn thị trường vẫn ghi nhận khoảng 10.400 giao dịch thành công trong quý III, tương ứng với tỷ lệ hấp thụ đạt 51%. Điều này phản ánh sự quan tâm của thị trường đối với các sản phẩm bất động sản mới, mặc dù phần lớn nguồn cung mới được hoàn thiện với tiêu chuẩn cao và chi phí đầu tư, đặc biệt là chi phí liên quan đến đất đai, đang gia tăng.

Tuy nhiên, mặt bằng giá lại leo thang trên cả thị trường thứ cấp và sơ cấp, nhất là ở phân khúc căn hộ. Cụ thể, tính đến quý III/2024, giá bán trung bình của cụm mẫu dự án tại Hà Nội gần tiệm cận mức 60 triệu VNĐ/m2, tăng 64,0% so với quý II/2019. Đối với TP.HCM, giá bán bình quân cụm mẫu dự án tăng từ 49,2 triệu đồng/m2 lên 64,2 triệu đồng/m2, phản ánh mức tăng 30,6% so với kỳ gốc.

Lý giải về vấn đề này, TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho biết, nguyên nhân dẫn đến hiện tượng "sốt giá" này là do tình trạng mất cân đối cung cầu đang ngày càng nghiêm trọng. Nguồn cung dù đã được cải thiện nhưng vẫn rất khó đáp ứng đủ nhu cầu. Hiện nay, nhu cầu về nhà ở, đặc biệt từ các cặp vợ chồng trẻ, công nhân viên chức và gia đình muốn cải thiện môi trường sống đang ngày càng tăng cao. Chính vì vậy, cung không đủ để đáp ứng cầu, dẫn đến tình trạng giá nhà ở liên tục tăng. Đồng thời, phần lớn nguồn cung mới tiếp tục được hoàn thiện ở mức tiêu chuẩn cao với chi phí đầu tư, nhất là chi phí liên quan đến đất đai gia tăng.

Bên cạnh đó, TS. Nguyễn Văn Đính cho biết, thị trường nhà ở, đặc biệt ở phân khúc chung cư đang có biểu đầu cơ, thổi giá. Một số nhóm nhóm lợi ích đã thao túng giá, lợi dụng tình trạng khan hiếm nguồn cung để đẩy giá lên cao thông qua các hoạt động không minh bạch, từ đó tác động đáng kể đến mặt bằng giá nhà ở trên thị trường.

Dự báo trong quý tới, giá bất động sản vẫn tiếp tục tăng cao.

Cần gỡ vướng pháp lý, đa dạng hóa nguồn cung

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho hay, tại TP.HCM, trong số khoảng 148 dự án đang gặp vướng mắc pháp lý, nhiều dự án đã được tháo gỡ ở các cấp độ khác nhau, có những dự án nhà ở hình thành trong tương lai được phép huy động vốn lên đến 50%. Mặc dù đây chưa phải là giải pháp triệt để, nhưng đã hỗ trợ rất nhiều cho các chủ đầu tư.

Theo ông Châu, để giảm giá nhà cần phải tăng nguồn cung nhà ở, đặc biệt là nhà ở vừa túi tiền, mà muốn tăng nguồn cung thì trước tiên cần phải giải quyết triệt để các dự án đang gặp vướng mắc, tồn đọng.

“Giả sử, trong số 148 dự án đang gặp vướng mắc nêu trên, trung bình mỗi dự án có 1.000 căn hộ, nếu tháo gỡ thành công thì thị trường sẽ có thêm 148.000 căn hộ mới, điều này trực tiếp điều tiết thị trường nên cần phải có cơ chế giải quyết ngay các dự án đang bị vướng mắc này. Đồng thời, nếu triển khai thành công 1 triệu căn nhà xã hội sẽ càng góp phần kéo giảm giá nhà”, ông Châu nói.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Xây dựng Lê Thành cho rằng, quy định này sẽ khuyến khích các doanh nghiệp thực hiện thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất để đưa các quỹ đất này tham gia thực hiện mục tiêu của Chính phủ. Bởi lẽ, nếu không cho phép dự án nhà ở xã hội được điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng lên tối đa 1,5 lần thì các doanh nghiệp sẽ lựa chọn sử dụng các quỹ đất mà mình đang có, phù hợp với quy hoạch để thực hiện dự án bất động sản, nhà ở thương mại để kinh doanh thay vì làm nhà ở xã hội.

Thực tế, thị trường bất động sản hiện nay vừa thiếu nguồn cung sản phẩm nhà ở, vừa “lệch pha” về các phân khúc khi rất thiếu nhà ở thương mại giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội, nên quy định được đưa ra trong Dự thảo sẽ có tác động tích cực góp phần điều chỉnh cơ cấu sản phẩm nhà ở và kéo giảm giá nhà trên thị trường bất động sản.