Các thương vụ M&A có giúp “hâm nóng” thị trường bất động sản đang bị “đóng băng”?

Thị trường M&A bất động sản vẫn diễn ra sôi động mặc cho thị trường gặp khó

Ở một chia sẻ mới đây, ông Peter Chi Lok Woo, Chủ tịch Công ty MAA Capital, hoạt động trong lĩnh vực tư vấn tài chính và mua bán - sáp nhập (M&A), đặc biệt về bất động sản cho rằng, đúng là thị trường đang có những khó khăn, song nhìn lại, trong những giai đoạn khó khăn của đại dịch Covid-19, hoạt động M&A bất động sản ở Việt Nam vẫn thể hiện sự tăng trưởng tốt.

Trong những năm qua, với việc phát triển của thị trường tài chính, yêu cầu tiếp cận nguồn vốn đa dạng cho các bất động sản đang sở hữu, tốc độ đô thị hóa nhanh chóng, đã khiến thị trường M&A bất động sản trở nên cực kỳ sôi động.

M&A bất động sản luôn nằm trong nhóm ngành có giá trị thương vụ lớn. Không những nhận được sự quan tâm của các nhà đầu tư trong nước, mà M&A cũng nhận được sự quan tâm của cả nhà đầu tư nước ngoài.

Vị chủ tịch Công ty MAA Capital cho biết, nhà đầu tư nước ngoài có xu hướng tiếp cận thận trọng hơn, trong khi các nhà đầu tư trong nước thường quyết liệt và nhanh chóng đưa ra quyết định khi cơ hội đến. Nhà đầu tư nước ngoài sẽ áp dụng các dịch vụ đa dạng của bên tư vấn, trong khi nhà đầu tư trong nước có xu hướng tự giải quyết và ra quyết định nhiều hơn, nhưng kèm theo đó thì cũng có nhiều rủi ro hơn.

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield xác nhận, 7 tháng đầu năm 2022, thị trường M&A bất động sản diễn ra sôi động ở 3 phân khúc: nhà ở, khu công nghiệp và văn phòng. Trong 3 phân khúc này, bất động sản công nghiệp và nhà ở là kênh hứa hẹn vẫn tiếp tục tăng tốc mua bán sáp nhập thời gian tới do nhu cầu của thị trường vẫn còn rất lớn.

CEO Cushman & Wakefield nhận xét, thị trường bất động sản Việt Nam ngày càng đón nhận nhiều luồng quan tâm mạnh mẽ đến từ các nhà đầu tư nước ngoài, nhất là các dự án giải được bài toán tạo ra lợi nhuận. Sự phát triển của các quỹ đầu tư tư nhân đã cung cấp một nguồn vốn dồi dào để thực hiện các thương vụ M&A.

Bà Trang giải thích, nhà đầu tư thuộc khối ngoại và các quỹ quốc tế không ngừng tìm kiếm những bất động sản đang hoạt động hoặc tìm cách liên doanh với các đối tác có danh tiếng tốt tại thị trường Việt Nam để bắt tay hợp tác hoặc rót vốn. Đối với các nhà đầu tư trong nước, việc mua khu đất phát triển dự án sẽ được ưu tiên hơn.

Thạc sỹ Trang Minh Hà, Chủ tịch North Stars Asia cũng dự báo dòng vốn FDI (vốn đầu tư nước ngoài) nhiều khả năng tiếp tục chảy mạnh vào thị trường khu công nghiệp từ nay đến năm 2025. Do đó, thị trường mua bán sáp nhập bất động sản công nghiệp sẽ kéo dài chu kỳ sôi động, nhiều cơ hội rộng mở cho các loại hình từ đất công nghiệp, nhà xưởng đến kho bãi, hậu cần, trung tâm dữ liệu...

Nhìn lại những thương vụ M&A đáng chú ý kể từ đầu năm 2022

Theo ước tính của Cushman & Wakefield, trong 9 tháng năm 2022, khối lượng giao dịch các thương vụ M&A đã chính thức công bố rộng rãi đạt hơn 1,5 tỷ USD. Đây là mức giá trị giao dịch cao nhất trong 5 năm vừa qua.

Các thương vụ chủ yếu tập trung vào phân khúc văn phòng, công nghiệp, nhà ở và khách sạn tại các tỉnh, thành trọng điểm như TP HCM, Hà Nội, Bình Dương và Đồng Nai.

Đầu tiên phải kể đến thương vụ từng gây xôn xao dư luận thời điểm đầu năm của Viva Land khi CapitaLand Development bán lại tòa nhà văn phòng hạng A - Capital Place tại trung tâm Hà Nội cho Viva Land với giá 550 triệu USD. Dự án văn phòng cao cấp này là hai tòa tháp văn phòng cao 37 tầng được chọn làm văn phòng chính của nhiều công ty đa quốc gia tại Hà Nội.

Sau đó không lâu, Viva Land cũng đã mua lại thành công Saigon One Tower và đổi tên thành IFC One, Saigon. Dự án tọa lạc tại vị trí đắc địa tại trung tâm quận 1 TP.HCM, được thiết kế là tòa nhà thương mại bao gồm văn phòng, căn hộ và trung tâm thương mại, với tổng diện tích xây dựng là 124.100m2.

Một thương vụ “bom tấn” khác đó là Tập đoàn Novaland đã mua lại dự án Kenton Node từ Công ty TNHH Sản xuất Thương mại Xây dựng Tài Nguyên và đổi tên thành dự án chung cư cao cấp Grand Sentosa với hơn 1.640 căn hộ tại xã Phước Kiển, Nhà Bè, Hồ Chí Minh.

Ngoài ra, quỹ đầu tư Hoa Kỳ Warburg Pincus gần đây đã thông báo rót 250 triệu đô la Mỹ vào Novaland để tăng quỹ đất và tận dụng cơ hội phát triển các dự án hiện có của Novaland tại các vị trí chiến lược, tận dụng cơ sở hạ tầng đang dần hoàn thiện ở khu vực phía Nam.

Tháng 02/2022, công ty Cổ phần Phát triển Công nghiệp BW, nhà phát triển bất động sản công nghiệp do Warburg Pincus và Becamex IDC đồng sáng lập, đã thông báo mua lại khoảng 74.000m2 đất tại Khu công nghiệp Bắc Tiền Phong, tỉnh Quảng Ninh, do DEEP C phát triển.

CapitaLand Development cũng công bố ký kết biên bản ghi nhớ hợp tác đầu tư với UBND tỉnh Bắc Giang. Hai bên sẽ thúc đẩy phát triển các dự án khu đô thị - công nghiệp - logistics với tổng diện tích hơn 400 ha trên địa bàn tỉnh, cam kết đầu tư 1 tỷ USD (tương đương 2,27 tỷ đồng).

Về phân khúc nhà ở, vừa qua, Keppel Land đã ký thỏa thuận mua 49% cổ phần trong ba khu đất tại huyện Hoài Đức, Hà Nội của CTCP Địa ốc Phú Long với tổng giá trị khoảng 119 triệu USD để phát triển dự án nhà ở bao gồm 1.020 căn chung cư và 240 căn thấp tầng. Keppel Land cũng đã công bố việc thực hiện thương vụ thoái vốn trong dự án nhà ở có diện tích 30 ha tại TP HCM.

Gamuda Land cũng cho biết đã tiến hành mua lại một khu đất diện tích 5,6 ha tại thành phố mới Bình Dương với mức giá gần 54 triệu USD.

Theo chuyên gia Cushman & Wakefield, phần lớn các giao dịch đã chốt đến từ những nhà đầu tư đã rất am hiểu về biến động rủi ro và nhu cầu thị trường với mục đích tìm kiếm tỉ lệ sinh lời tốt hoặc mở rộng danh mục đầu tư trong khu vực. Các thương vụ đã được đàm phán trong thời gian gián đoạn do đại dịch Covid-19 và đạt được thỏa thuận trong năm 2022, thúc đẩy số lượng các thương vụ 9 tháng qua gia tăng.

Tuy nhiên, tình hình hoạt động bất động sản đã bị chậm lại từ tháng 10 do ảnh hưởng từ những tác động tiêu cực của các “đại án” liên quan đến các công ty bất động sản và chứng khoán, tín dụng ngân hàng lẫn hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp đều được kiểm soát chặt chẽ.

Hoạt động M&A bất động sản năm 2023 sẽ diễn biến thế nào?

Theo ông Peter Chi Lok Woo, Chủ tịch Công ty MAA Capital, bước sang năm 2023, khi lạm phát và lãi suất tăng, suy thoái kinh tế lan rộng trên thế giới sẽ mang đến nhiều khó khăn và thách thức. Cụ thể, dấu hiệu giảm tốc chung của giao dịch mua bán bất động sản, sức mua yếu tại cả thị trường sơ cấp và thứ cấp do người mua bị hạn chế bởi dòng vốn tín dụng ngân hàng, hay giá bất động sản tăng cao,… là những yếu tố khiến nhiều chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản chưa thể ấm lên.

Trong khi đó, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Công ty Cushman & Wakefield Việt Nam dự báo, năm 2023, thị trường sẽ có điều chỉnh thích hợp, không chỉ nhà ở, mà cả văn phòng. Hiện nhiều doanh nghiệp thuê văn phòng giá 70 USD/m2/tháng so với bối cảnh hiện nay là quá sức.

Cũng theo vị này, các nhà đầu tư nước ngoài vẫn quan tâm đến thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt quỹ đầu tư PE, quỹ bảo hiểm, quỹ lương hưu nhưng khó cho họ để tìm các dự án có pháp lý rõ ràng, giá cả không quá xa kỳ vọng để có thể đạt được mức lợi nhuận đầu tư như Việt Nam. Các quỹ đầu tư vào thị trường Việt Nam đã có danh mục nhiều loại tài sản khác nhau, với biến động tỷ giá như vừa qua, có thể đã mất 10% giá trị tài sản ròng (NAV).

“Rõ ràng, thị trường có nhiều cơ hội, nhưng cũng có rủi ro. Câu hỏi đặt ra là chúng ta nên hăm hở bước tiếp, hay chậm lại quan sát thêm?”, CEO Cushman & Wakefield nói.

Bà Trang Bùi cho rằng, trong giai đoạn khó khăn thì nên nhìn nhận góc độ thật của vấn đề, để có sự chuẩn bị nhất định. Thị trường vẫn có những yếu tố nền tảng rất hấp dẫn, trong danh sách khu vực châu Á - Thái Bình Dương, khi được hỏi có muốn đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam không thì câu trả lời của nhiều nhà đầu tư luôn là có, nhưng đoạn này họ đang có xu hướng chậm lại một chút.

Ở một góc nhìn khác, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) bày tỏ lo ngại, nếu không tiếp cận được tín dụng cho vay mua nhà, đầu ra trên thị trường sẽ càng đi xuống, gây sụt giảm doanh số bán hàng cho doanh nghiệp bất động sản. Điều này sẽ khiến doanh nghiệp bất động sản không thu hồi được vốn, đồng nghĩa với việc không thể trả nợ ngân hàng, đẩy tỷ lệ nợ xấu lên rất cao, có thể đưa hệ thống tín dụng vào tâm thế khủng hoảng.

Mặt khác, doanh nghiệp bất động sản suy yếu sẽ là thời cơ để nhà đầu tư nước ngoài "thâu tóm" phần lớn cổ phần, dự án bất động sản với giá rẻ. Như vậy, thị trường bất động sản dễ bị đẩy vào sự kiểm soát của doanh nghiệp nước ngoài.