Cấm cho thuê chung cư ngắn ngày: Nhu cầu lớn bị chặn, nhà đầu tư tháo chạy

Cấm cho thuê để đảm bảo an ninh trật tự

UBND TP.HCM vừa ban hành Quyết định số 26/2025 nhằm giải quyết vấn đề cho thuê lưu trú du lịch tại các căn hộ chung cư. Theo đó, TP.HCM chỉ cho phép các dự án căn hộ du lịch được khai thác cho mục đích thuê ngắn ngày.

Điều này có nghĩa là các chung cư thông thường sẽ không còn "cửa" để hoạt động kinh doanh lưu trú theo ngày hoặc theo giờ, chúng chỉ được phép sử dụng vào mục đích cho thuê để ở và tuyệt đối không được sử dụng vào mục đích khác như cho thuê lưu trú du lịch ngắn ngày theo mô hình nhà nghỉ, khách sạn.

Quy định trên của TP.HCM đang nhận được rất nhiều ý kiến đồng tình và được kỳ vọng sẽ giúp quản lý chặt chẽ hơn hoạt động cho thuê lưu trú du lịch và đảm bảo môi trường sống an toàn, yên bình cho cư dân tại các dự án chung cư.

Cho thuê căn hộ theo ngày, theo giờ để ở thông qua các nền tảng trực tuyến đang diễn ra phổ biến tại TP.HCM và các đô thị du lịch như Hà Nội, Hạ Long, Hải Phòng, Nha Trang...

Đi cùng với sự phát triển mạnh mẽ của hoạt động cho thuê căn hộ du lịch, không ít cư dân tại các chung cư đang phải đối diện với nhiều phiền toái, ảnh hưởng đến cuộc sống hàng ngày. Hoạt động thuê căn hộ chung cư để lưu trú ngắn ngày cũng phát sinh nhiều mâu thuẫn giữa cộng đồng cư dân sống trong các tòa chung cư và khách thuê.

Trưởng ban quản trị một chung cư tại quận Bình Thạnh (TP.HCM) cho hay, hầu hết cư dân không muốn bị làm phiền, chia sẻ tiện ích hoặc mất an toàn vì khách thuê ngắn ngày.

Nhiều cư dân phàn nàn, những ngày cuối tuần, khách thuê căn hộ ngắn hạn đến rất đông, gây ồn ào. Cư dân phải chờ thang máy rất lâu, trong khi hành lang lúc nào cũng nồng nặc mùi khói thuốc và mùi hải sản.

Ngoài lo lắng phát sinh các vấn đề an ninh trật tự và tệ nạn trong chung cư, nhiều cư dân phản ứng về việc các tiện ích chung như hồ bơi hay phòng gym thường xuyên bị quá tải vì khách vãng lai.

Theo một số chuyên gia, việc cho thuê căn hộ tự phát dễ gây mất an ninh, ảnh hưởng đến các hộ xung quanh khi người lạ lui tới liên tục. Cùng với đó là việc cạnh tranh không công bằng với các doanh nghiệp cho thuê khách sạn có đóng thuế và chịu quản lý. Vì thế, cần tăng cường kiểm tra xử phạt chủ nhà cho thuê trái phép và tuyên truyền cho ban quản lý chung cư cùng kiểm soát thì sẽ hiệu quả nhanh.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam - Chủ tịch Hội môi giới bất động sản (VARS) cho rằng, hầu hết căn hộ cho thuê ngắn ngày thường hoạt động theo hình thức tự phát và không thông báo với địa phương. Do đó, công tác quản lý gặp nhiều khó khăn và thậm chí tạo ra kẽ hở để nhiều đối tượng xấu lợi dụng, thực hiện hành vi vi phạm pháp luật.

Ông Nguyễn Văn Dũng, Tổng Giám đốc Công ty CP Savista Holdings, cho biết, trước đây, khi chưa có quy định rõ ràng, dịch vụ cho thuê căn hộ ngắn ngày phát triển mạnh, gây nhiều tranh cãi giữa cư dân và ban quản lý chung cư. Ông Dũng cũng cho rằng việc cấm kinh doanh căn hộ du lịch trong chung cư này nhằm bảo vệ cư dân khỏi các vấn đề an ninh, mất cắp, cháy nổ và các tệ nạn xã hội.

Theo luật sư Trần Thị Thanh Thảo, Giám đốc Công ty Luật TNHH Thảo Trần, việc siết chặt mô hình căn hộ cho thuê ngắn ngày trong các chung cư không chỉ ngăn chặn các nguy cơ trên mà còn bảo đảm sự phát triển bền vững cho thị trường bất động sản.

Nên quản lý chặt thay vì cấm

Một số chuyên gia cho hay, việc cấm cho thuê lưu trú ngắn ngày ở chung cư tác động lớn đến thị trường bất động sản, đặc biệt đối với người thuê, nhà đầu tư và chủ đầu tư.

Với người thuê, theo các môi giới, khách du lịch chuộng thuê căn hộ lưu trú du lịch trong các chung cư hơn phòng khách sạn. Bởi cùng vị trí và tiện ích nhưng giá thuê căn hộ du lịch lại rẻ hơn nhiều so với giá phòng của khách sạn. Không chỉ được khách nước ngoài ưa chuộng, loại hình này còn phù hợp với khách đi theo nhóm vì rất tiết kiệm chi phí, có thể nấu ăn.

Đối với nhà đầu tư, trước đây, mô hình cho thuê ngắn ngày mang lại lợi nhuận hấp dẫn, thu hút lượng lớn khách du lịch, chuyên gia công tác ngắn hạn và những người có nhu cầu lưu trú tạm thời. Nhưng với quy định mới, nhà đầu tư buộc phải chuyển hướng sang cho thuê dài hạn. Điều này khiến lợi nhuận giảm sút đáng kể.

Hơn nữa, quy định này cũng làm cho thị trường bất động sản vốn đang khó khăn sẽ càng khó hơn khi "loại" bỏ một lượng lớn các nhà đầu tư ra khỏi thị trường.

Một trong những cách để thuyết phục khách hàng chốt sale của các môi giới là khả năng khai thác cho thuê. Do đó, sau khi mua xong, nhiều nhà đầu tư có xu hướng gửi lại căn hộ cho sales để khai thác cho thuê. Với quy định cấm cho thuê ngắn ngày, sales ở phân khúc cao cấp sẽ e dè hơn khi nhận thuê lại nhà của khách, vì rủi ro giảm hiệu suất khai thác là rất lớn.

Những khu vực trước đây là "điểm nóng" của loại hình cho thuê ngắn ngày như khu vực gần sân bay hay các điểm du lịch nay sẽ chứng kiến làn sóng nhà đầu tư rút lui.

Nhiều người có nhà dư không ở sẽ đem cho thuê ngắn hạn hoặc dài hạn. Khi cho thuê phải khai báo và đóng thuế đầy đủ. Nếu cấm không cho thuê sẽ gây lãng phí cho chủ nhà (có nhà mà không được thuê) lẫn nhà nước (không thu thuế được).

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận định, quy định này không phù hợp với thực tế và sẽ khó cấm được hoạt động cho thuê nhà, cho thuê căn hộ chung cư dạng "kinh doanh lưu trú du lịch" theo ngày, ngắn ngày, theo giờ áp dụng công nghệ theo ứng dụng "chia sẻ phòng thuê" đang được sử dụng rất phổ biến ở Việt Nam và trên thế giới.

Ông Châu kiến nghị, thay vì cấm thì nên quản lý chặt chẽ sẽ tốt hơn. Ngoài yêu cầu phải đăng ký kinh doanh và nộp thuế theo quy định, Chủ tịch HoREA đề xuất phương án quy định chủ căn hộ du lịch đóng thêm phí quản lý chung cư do hoạt động cho thuê làm gia tăng khối lượng công việc và trách nhiệm của ban quản lý.

Nhiều ý kiến cho rằng nhiều nước không cấm mà đưa vào quản lý cả người thuê và người cho thuê. Bởi nhờ dịch vụ này mà ngành du lịch phát triển. Nếu cấm sẽ làm giảm đi rất nhiều lượng khách du lịch. Vì thế, chỉ cần ban hành nội quy khi thuê căn hộ; không tuân thủ phạt nặng chủ nhà và khách thuê, đồng thời đánh thuế người cho thuê đầy đủ bằng cách yêu cầu họ đăng ký kinh doanh.

Luật sư Trần Đức Phượng cho hay, nhiều nước trong khu vực cho phép sử dụng nhà chung cư cho thuê ngắn hạn vì nhu cầu lớn. Nhưng quy định cho thuê căn hộ phải đáp ứng các điều kiện nghiêm ngặt, không gây ra bất kỳ phiền toái nào cho các căn hộ xung quanh và không gian chung.