Căn hộ cao cấp vẫn tiếp tục “áp đảo” tại TP HCM, “sóng tăng giá sẽ tiếp tục tiếp diễn?

Chung cư cao cấp vẫn áp đảo

Báo cáo thị trường bất động sản (BĐS) tháng 5 ở TP HCM và các tỉnh vùng ven của DKRA Group cho thấy, trên thị trường sơ cấp có 107 dự án với nguồn cung 10.420 căn, giảm 15 % so với cùng kỳ. Lượng tiêu thụ chỉ đạt 1.116 căn, giảm 11% so với cùng kỳ năm.

TP.HCM và Bình Dương tiếp tục dẫn đầu, chiếm gần 93% tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường.

Báo cáo cũng chỉ ra, sức cầu chung toàn thị trường giảm 7% so với cùng kỳ, phần lớn giao dịch tập trung ở 1 dự án mới ở Đồng Nai và giỏ hàng các dự án đã mở bán trước đó tại TP.HCM và Bình Dương.

Phân khúc căn hộ hạng A dẫn dắt thị trường TP.HCM khi chiếm 76% tổng nguồn cung và tập trung phần lớn ở khu Đông. Trong khi, phân khúc hạng B và C dẫn ­đầu nguồn cung tại Bình Dương và các tỉnh giáp ranh.

Mặt bằng giá bán sơ cấp lẫn thứ cấp không có nhiều biến động so với tháng trước. Thanh khoản thị trường thứ cấp tập trung ở những dự án thuận tiện kết nối về khu vực trung tâm thành phố, pháp lý hoàn thiện, đã bàn giao nhà và có tiến đ­ộ xây dựng rõ ràng.

Tại TP.HCM, giá bán sơ cấp cao nhất lên tới 493 triệu đồng/m2, thấp nhất 38 triệu đồng/m2; Bình Dương cao nhất 65 triệu đồng/m2, thấp nhất 29 triệu đồng/m2; Bà Rịa - Vũng Tàu cao nhất 61 triệu đồng/m2, thấp nhất 37 triệu đồng/m2; Đồng Nai cao nhất 41 triệu đồng/m2, thấp nhất 37 triệu đồng/m2; Long An cao nhất 32 triệu đồng/m2, thấp nhất 23 triệu đồng/m2.

Đánh giá về thị trường BĐS TP.HCM và khu vực vùng ven, giới chuyên gia cho rằng, thị trường vẫn còn nhiều điểm hạn chế, chưa được khắc phục, thậm chí có xu hướng gia tăng, tiềm ẩn rủi ro cho sự phát triển bền vững của thị trường. Trong đó, cơ cấu nguồn cung nhà ở vẫn mất cân đối nghiêm trọng, nguồn cung các dự án mới chủ yếu phục vụ những người mua có khả năng tài chính cao và nhà đầu tư tìm kiếm sản phẩm có giá trị gia tăng lâu dài.

Căn hộ chung cư dù giữ vai trò chủ đạo, nhưng căn hộ cao cấp, hạng sang vẫn chiếm tỷ trọng lớn, với số lượng dự án hạng sang mới ngày càng tăng, trong khi căn hộ giá bình dân gần như biến mất.

Mặt bằng giá chào bán BĐS cũng chung xu hướng tăng, khi áp lực chi phí, nhất là các khoản liên quan đến đất đai, khiến các chủ đầu tư duy trì xu hướng phát triển các dự án cao cấp nhằm đảm bảo mục tiêu về lợi nhuận.

Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group dự báo cho giai đoạn 2025 - 2026, thị trường căn hộ TPHCM có thể đón nhận khoảng 24.400 căn hộ mở bán mới, tăng 4.400 căn so với dự báo trước đó.

Giá bán sơ cấp dự kiến tiếp tục xu hướng tăng và có khả năng vượt mốc 100 triệu đồng/m2 ngay trong năm 2025. Theo ông Trần Minh Tiến, thị trường bất động sản TPHCM trong quý I/2025 đang ở giai đoạn "nén lực", nơi những áp lực ngắn hạn sẽ là tiền đề cho sự bứt phá nếu các yếu tố pháp lý, nguồn cung và niềm tin người mua được tháo gỡ đồng bộ trong thời gian tới.

"Sóng" tăng giá chưa dừng lại

Theo các chuyên gia nhận định, thị trường căn hộ sẽ thêm một đợt tăng giá vào thời điểm cuối năm, tập trung ở các khu vực đang được mạnh tay đầu tư hạ tầng giao thông kết nối.

Nguyên nhân không chỉ đến từ yếu tố thị trường tích cực mà còn do nhu cầu mua nhà ở rất lớn, trong khi nguồn cung mở bán hạn chế. So với giai đoạn trước năm 2019, hiện nguồn cung căn hộ phía Nam vẫn còn thấp. Ngoài ra, các dự án chào bán hiện tại đều đảm bảo về pháp lý và chất lượng, nâng cao sức cạnh tranh, dẫn đến xu hướng tăng giá rõ rệt.

Ông Trần Khánh Quang - một người có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đầu tư bất động sản cho rằng, thị trường bất động sản sẽ chứng kiến thêm đợt tăng giá vào 6 tháng tới, với mức tăng dao động trung bình 15-20% tại TP.HCM và 10-15% ở các tỉnh lân cận. Đặc biệt, việc sáp nhập TP.HCM – Bình Dương – Bà Rịa - Vũng Tàu đã và đang tác động tích cực đến tâm lý người mua bất động sản các khu vực này.

Theo vị này, hiện mặt bằng giá căn hộ TP.HCM đã khá cao, trong khi Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu còn ở ngưỡng thấp. Hai khu vực này sẽ lấy giá bất động sản TP.HCM làm "điểm chuẩn" so sánh và tăng theo. Chưa kể, sau sáp nhập, thị trường TP.HCM sẽ chứng kiến làn sóng giãn dân từ nội đô sang vùng kế cận rất mạnh mẽ. Từ đó kỳ vọng tăng giá bất động sản, thu hút dòng vốn đầu tư lớn vào các khu vực giáp ranh. Điều này đồng nghĩa, trong tương lai gần, nguồn cung nhà ở giá vừa túi tiền vùng kế cận TP.HCM sẽ không còn đa dạng. Giai đoạn 2025 - 2026 có thể là thời điểm phát triển mạnh của bất động sản vùng lân cận TP.HCM với mặt bằng giá mới.