Căn hộ hạng A “dẫn sóng” 6 tháng đầu năm 2022

Theo báo cáo thị trường của DKRA Việt Nam, trong 2 quý đầu năm 2022, thị trường TP.HCM và các tỉnh giáp ranh, ghi nhận tổng cộng 38 dự mở bán. Trong đó có 9 dự án mới và 29 dự án mở bán giai đoạn tiếp theo. Nguồn cung mới ra thị trường đạt 16.803 căn, tăng 96% so với cùng kỳ năm 2021 (8.000 căn), tăng 31,2% so với 2 quý trước đó (8.817 căn).

Tỷ lệ hấp thụ xấp xỉ 84% nguồn cung mới mở bán, tương đương 14.134 căn, tăng 77% so với cùng kỳ năm 2021 (8.000 căn), tăng 15% so với 2 quý trước đó (8.817 căn). 

TP.HCM là khu vực dẫn đầu về nguồn cung mới và tỷ lệ hấp thụ, chiếm gần 76% tổng nguồn cung và hơn 79% tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường. Theo sau là Bình Dương, chiếm hơn 21% tổng nguồn cung toàn thị trường. 

Đáng chú ý, phân khúc căn hộ hạng A dẫn dắt thị trường, chiếm gần 59% tổng nguồn cung mở bán trên toàn thị trường.

DKRA Việt Nam nhận định, những áp lực tăng chi phí nguyên vật liệu đầu vào, siết tín dụng và hoạt động phát hành trái phiếu bất động sản gây nhiều sức ép lên thị trường chung trong 6 tháng đầu năm, đặc biệt là phân khúc căn hộ. Điều này khiến cho mức thanh khoản ở phân khúc này ở mức thấp, đỉnh điểm là trong tháng 5 và tháng 6, khi các ngân hàng hạn chế giải ngân vào lĩnh vực bất động sản.

Xét riêng tại thị trường TP.HCM, báo cáo của DKRA Việt Nam cho biết, trong 6 tháng đầu năm, thị trường thành phố ghi nhận có 24 dự án mở bán, gồm 5 dự án mới và 19 dự án mở bán giai đoạn tiếp theo. Nguồn cung mới tại thành phố đạt 12.699 căn, cao gấp 2,3 lần so với 6 tháng đầu năm 2021 (5.611 căn), tăng gần 10% so với 2 quý trước đó (11.555 căn).

Khu Đông giữ vững vị trí dẫn đầu về nguồn cung mới và tỷ lệ hấp thụ, chiếm 82% tổng nguồn cung và 82,8% tổng lượng tiêu thị toàn thị trường. Nguồn cung tập trung phần lớn tại khu vực Quận 9 (TP. Thủ Đức). Còn hầu hết các dự án còn lại đều có số lượng mở bán hạn chế, dao động dưới 200 căn. Trong đó, phân khúc căn hộ hạng A dẫn đầu cả về nguồn cung mới và tỷ lệ hấp thụ, chiếm 77,7% tổng nguồn cung và 77,5% lượng tiêu thụ căn hộ tại thành phố.

Mặt bằng giá bán sơ cấp bình quân của phân khúc căn hộ tại TP.HCM tăng từ 8 - 15% so với giai đoạn trước đó (cách nhau từ 3 - 5 tháng). Giá bán sơ cấp có sự chênh lệch lớn giữa giá thấp nhất (38 triệu đồng/m2) và cao nhất (425 triệu đồng/m2), bỏ xa các tỉnh vệ tinh.

Theo DKRA, nguyên nhân chủ yếu khiến phân khu căn hộ thiết lập mặt bằng giá mới là do chi phí nguyên liệu leo thang, siết trái phiếu và tín dụng đổ vào bất động sản, cùng với việc cộng dồn hỗ trợ ân hạn nợ gốc, lãi vay của chủ đầu tư vào giá bán.

Bên cạnh đó, giá bán thứ cấp cũng ghi nhận tăng nhẹ 3 - 5% so với cùng kỳ năm 2021. Sự tăng giá tập trung chủ yếu tại những dự án đã bàn giao nhà, sở hữu hạ tầng giao thông kết nối thuận tiện với trung tâm thành phố.

DKRA Việt Nam dự báo, trong 6 tháng cuối năm 2022, nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM có thể sụt giảm chỉ bằng 70% so với 6 tháng đầu năm, chỉ đạt khoảng 9.000 - 11.000 căn. Nguồn cung tại Bình Dương duy trì ở mức 3.000 - 4.000 căn mới, Long An đạt khoảng 300 căn mới. Trong khi đó, nguồn cung sẽ khan hiếm tại tại các tỉnh thành giáp ranh TP.HCM khác.

Nếu chính sách siết tín dụng đổ vào bất động sản của các ngân hàng không được nới lỏng, sức cầu và thanh khoản của phân khúc căn hộ nói chung có thể sẽ tiếp tục bị ảnh hưởng. Người mua sẽ tập trung lựa chọn những sản phẩm tại các dự án do chủ đầu tư uy tín phát triển, được đảm bảo về pháp lý.

Căn hộ hạng A vẫn sẽ tiếp tục duy trì vị thế dẫn dắt nguồn cung mới cho toàn thị trường trong nửa cuối năm 2022.

Bên cạnh đó, mặt bằng giá bán sơ cấp có khả năng tiếp tục tăng khi chịu nhiều áp lực từ chi phí nguyên vật liệu đầu vào tăng.