Căn hộ hạng sang tại Hà Nội tiếp tục chiếm ưu thế

Theo CBRE Việt Nam, quý III, thị trường chung cư Hà Nội tiếp tục ghi nhận nguồn cung mở bán đạt xấp xỉ 8.230 căn, gần bằng với nguồn cung mới của quý trước.

Tính chung 9 tháng năm 2024, tổng nguồn cung mở bán mới căn hộ chung cư tại Hà Nội đạt hơn 19.000 căn, vượt tổng nguồn cung cả năm 2023. Đây cũng là tổng nguồn cung chung cư mới lớn nhất ghi nhận được tại TP Hà Nội trong 5 năm trở lại đây.

Nguồn cung mở bán trong quý III chủ yếu đến từ 11 dự án trong các đại đô thị ở phía Tây và phía Đông Hà Nội. Trong đó, quý III ghi nhận 5 dự án mở bán lần đầu, phần lớn tập trung tại các quận Nam Từ Liêm, Tây Hồ, Gia Lâm và huyện Văn Giang (tỉnh Hưng Yên).

Xét về phân khúc, hơn 75% tổng nguồn cung mới trong quý tới từ các dự án chung cư cao cấp. Trong đó, chỉ có 2 dự án có mức giá chào bán trong khoảng 50 - 60 triệu đồng/m2, các dự án còn lại đều ghi nhận mức giá sơ cấp trung bình trên 60 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng và phí bảo trì). Thậm chí, quận Tây Hồ còn ghi nhận một dự án hạng sang chào bán lên đến gần 200 triệu đồng/m2.

Diễn biến trên cũng được Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) ghi nhận, tình trạng lệch pha trong nguồn cung sản phẩm nhà ở đang trở nên nghiêm trọng, dẫn đến sự kém đa dạng trong thị trường.

Cụ thể, trong 9 tháng đầu năm 2024, nguồn cung thị trường vẫn phân hóa mạnh với 70% là căn hộ chung cư, trong đó, phân khúc cao cấp có giá trên 50 triệu đồng/m2 và phân khúc hạng sang có giá trên 80 triệu đồng/m2 chiếm áp đảo với tỷ lệ lên đến 70%. Thị trường "vắng bóng" hoàn toàn căn hộ thương mại giá bình dân, 100% nguồn cung căn hộ bình dân đến từ các dự án nhà ở xã hội.

Tình trạng nhà ở cao cấp và hạng sang tiếp tục chiếm sóng thị trường bất động sản, với sự gia tăng đáng kể từ đầu năm đến nay. Theo báo cáo, số lượng căn hộ hạng sang đã tăng gấp đôi so với quý III/2023, trong khi phân khúc căn hộ bình dân lại ghi nhận xu hướng sụt giảm. VARS cho biết phân khúc trung cấp có giá từ 25 - 50 triệu đồng tập trung tại các đại đô thị ven đô, thậm chí dạt sang thị trường tỉnh như Bắc Giang, Hải Phòng, Bình Dương, Đồng Nai...

Cần tìm giải pháp cho nhà ở bình dân

Các dự án căn hộ cao cấp, hạng sang tiếp tục đổ bộ, trong khi nhà bình dân, vừa túi tiền vẫn tiếp tục vắng bóng tại Hà Nội. Điều này khiến tình trạng lệch pha trên thị trường nhà ở thủ đô ngày càng trầm trọng.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng thị trường nhà ở hiện nay chủ yếu là cao cấp dành cho giới đầu tư, nhiều tiền. Phân khúc bình dân đáng lẽ phải phổ biến nhất, lại không thấy dự án mới. Ngay các dự án nhà ở xã hội - loại được xác định mức giá ưu đãi cho người lao động, thu nhập thấp - cũng triển khai ì ạch.

Theo ông Đính, nếu tình trạng mất cân đối trong cơ cấu nguồn cung các phân khúc trên thị trường tiếp tục tiếp diễn mà không có sự can thiệp kịp thời, thị trường sẽ phải đối mặt với nhiều hệ lụy nghiêm trọng.

"Hệ quả là việc giá nhà tăng cao vượt tầm với của phần đông người dân sẽ làm gia tăng bất bình đẳng trong cơ hội tiếp cận nhà ở, gây áp lực lên an sinh xã hội. Điều này cũng có thể tạo ra nguy cơ "bong bóng" bất động sản, khiến thị trường kém bền vững và dễ tổn thương trước các biến động kinh tế", TS. Nguyễn Văn Đính chỉ rõ.

Bên cạnh đó, nếu không có sự điều chỉnh kịp thời, tình trạng "lệch pha" cung - cầu sẽ ngày càng trầm trọng, khiến việc phát triển các phân khúc nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội bị đình trệ, đồng thời đẩy phần lớn người dân, đặc biệt là người lao động thu nhập thấp và trung bình, ra khỏi khả năng tiếp cận nhà ở. Hệ quả là, không chỉ ảnh hưởng tới thị trường bất động sản mà còn gây ra những bất ổn về mặt xã hội, khi nhu cầu an cư của người dân không được đáp ứng.

Vì vậy, ông Đính khuyến nghị các cơ quan quản lý cần sớm đưa ra các biện pháp để "khơi thông" đường phát triển cho phân khúc nhà ở thương mại giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội. Đồng thời, các chủ đầu tư cũng cần tập trung nghiên cứu, phát triển các sản phẩm phù hợp với xu hướng và khả năng chi trả của phần đông người dân, tránh việc tập trung quá nhiều vào phân khúc cao cấp, hạng sang, gây lệch pha cung - cầu trên thị trường.

Ngoài ra, Nhà nước cần có chính sách để hạn chế động lực đầu cơ, cần sớm nghiên cứu áp dụng thuế bất động sản, hướng tới những chủ sở hữu bất động sản không đưa bất động sản tham gia hoạt động kinh doanh, hay không triển khai xây dựng sau khi nhận đất… Nhà nước cần thành lập các cơ quan hoặc ủy ban giám sát nhà ở, có biện pháp trừng phạt nghiêm khắc đối với các trường hợp đầu cơ, thao túng giá hoặc tăng giá trái phép.