Cần khoanh vùng để vực dậy thị trường địa ốc

Thị trường bất động sản tê liệt

Dù cuối năm là cao điểm mua bán bất động sản, song thanh khoản của thị trường vẫn xuống thấp kỷ lục. Trên thị trường sơ cấp (chủ đầu tư chào bán lần đầu), đã xuất hiện hình thức chiết khấu 40 - 50% giá trị tài sản, trong khi ở thị trường thứ cấp (nhà đầu tư mua đi bán lại), đà giảm giá xả hàng là 25 - 30%, thậm chí nhiều hơn trong bối cảnh thanh khoản kém.

Anh Nguyễn Văn Thanh (một nhà đầu tư tại TP.HCM) cho biết, những tháng trở lại đây, thị trường bất động sản thành phố tương đối ảm đạm. Tại các tuyến phố đều bắt gặp những tờ rơi với nội dung “kẹt tiền, cần bán gấp” và đây là một cơ hội đầu tư hiếm có với những người có sẵn tiền mặt.

“Hầu hết chủ sở hữu tôi liên hệ hỏi mua sản phẩm đều đang trong cảnh kẹt tiền trả nợ ngân hàng. Họ tham gia lúc thị trường tăng nóng, định lướt sóng kiếm lời, nên đánh bạo vay ngân hàng để đầu tư. Song khi thị trường chững lại, do không chịu nổi áp lực trả nợ, họ đành chấp nhận bán lỗ để nhanh chóng thu hồi vốn”, anh Thanh nói.

Ông Dương Minh Tiến, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Asia New Time chia sẻ, chưa bao giờ thấy thị trường bất động sản khó khăn khăn như lúc này. Hầu như giai đoạn này không ai quan tâm đến bất động sản, cho dù đó là sản phẩm tốt hay xấu, nhu cầu thật hay ảo.

Ông cho biết: “Hiện nay, doanh nghiệp đang bị ‘bó chân’ toàn tập. Dòng tiền bị tắc từ nhiều phía, dự án bị ngưng trệ pháp lý, còn thị trường mất thanh khoản. Điều mà nhiều doanh nghiệp phải làm lúc này là cơ cấu lại toàn bộ, từ sản phẩm, nhân sự… đến quản trị công ty, để tiết giảm chi phí ở mức thấp nhất, chờ đợi tình hình chung sắp tới diễn biến tích cực hơn rồi mới tính tiếp”.

Bên cạnh khó khăn về dòng tiền, các dự án còn bị vướng mắc về pháp lý, khiến cho dòng vốn của doanh nghiệp bị chôn chặt. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), vướng mắc lớn nhất mà các doanh nghiệp gặp phải và chiếm tới 70% khó khăn của các dự án bất động sản, dự án nhà ở trong quá trình chuẩn bị đầu tư, xây dựng và kinh doanh, đó là quy định pháp luật thiếu đồng bộ, thống nhất.

Khoanh vùng để vực dậy thị trường

Theo ông Lê Hoàng Châu, hiện nay, phần lớn doanh nghiệp địa ốc rơi vào tình trạng không còn tiền để trả lãi vay, trả nợ, duy trì bộ máy và hỗ trợ, giữ chân người lao động. Nhiều dự án không thể triển khai đúng tiến độ, hoạt động giao dịch sụt giảm mạnh. Trên thị trường xuất hiện ngày càng nhiều dự án bị gián đoạn hoặc phải thay đổi kế hoạch triển khai do thiếu vốn.

Ông Hồ Quốc Tuấn, giảng viên cao cấp Đại học Bristol (Vương quốc Anh), hiệu ứng sụt giảm niềm tin là vấn đề đáng lo ngại nhất hiện nay. Những trở ngại trên thị trường trái phiếu với các doanh nghiệp bất động sản, sau câu chuyện của Tân Hoàng Minh, Vạn Thịnh Phát… đã lan rộng tới mọi loại hình doanh nghiệp khác khiến nhà đầu tư lo ngại, không dám mua, thậm chí là muốn bán lại trái phiếu, dù là trái phiếu của doanh nghiệp vững mạnh.

Doanh nghiệp tốt cũng không thể huy động vốn qua trái phiếu hay ngân hàng, mà khi doanh nghiệp thiếu vốn sẽ khó triển khai sản xuất - kinh doanh, từ đó dễ dẫn tới một loạt hệ lụy khác như doanh nghiệp phá sản, người lao động thất nghiệp, Nhà nước thất thu thuế... và gánh nặng kinh tế - xã hội sẽ đè nặng hơn trong năm 2023.

Ông Tuấn cho rằng, để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản thì cơ quan quản lý phải tiến hành song song nhiều giải pháp, trong đó khó tránh việc bơm vốn cho doanh nghiệp bất động sản (một trong những chủ thể phát hành trái phiếu doanh nghiệp nhiều nhất), điều chỉnh lại các quy định về phát hành và đầu tư trái phiếu doanh nghiệp cũng như nới lỏng kênh tín dụng cho vay mua nhà, vì “điểm nghẽn” niềm tin nằm ở trái phiếu doanh nghiệp bất động sản, nên không chỉ những dự án sai phạm, mà những dự án bài bản, pháp lý đầy đủ… của chủ đầu tư uy tín cũng bị liên lụy.

Bên cạnh nguồn vốn, câu chuyện thủ tục pháp lý dự án bị ách tắc kéo dài cũng đẩy nhiều doanh nghiệp địa ốc vào tình trạng “dở sống, dở chết”, vì nguồn vốn bị chôn chặt, thị trường mất cân đối cung - cầu. Do vậy, theo chia sẻ của các doanh nghiệp, để tháo gỡ khó khăn cho thị trường, Nhà nước cần có chính sách phân loại doanh nghiệp, phân loại dự án, tách nhóm theo cấp độ rủi ro và có chính sách hỗ trợ riêng biệt, tránh việc đánh đồng như hiện nay.

Các chính sách tiền tệ cũng cần đồng hành với doanh nghiệp và người dân có nhu cầu thực về nhà ở nhằm đảm bảo dòng vốn hướng đến đúng đối tượng, mục đích trong ngắn hạn và dài hạn, tạo động lực phát triển cho doanh nghiệp dựa trên tiêu chí các nhóm doanh nghiệp đã được đánh giá và phân loại.