Thị trường địa ốc sẽ đi về đâu nếu tiếp tục thiếu vốn thời gian tới?

Nhìn tổng quan chung về thị trường, chuyên gia đánh giá cuối năm 2022, thị trường được dự báo là không sôi động như những năm trước và không có sự đột biến nào về cầu. Các luồng tiền những tháng cuối năm cũng không có khởi sắc đột biến. Tín dụng bất động sản thường là dài hạn, số tiền huy động lớn, trong khi đặc tính huy động vốn của các ngân hàng thường là ngắn hạn.

Người dân mua nhà gặp khó do không dễ tiếp cận tín dụng ngân hàng, trong khi đó lãi suất trên thị trường tăng nhanh và lên mức cao, theo chính sách điều hành chung. Các doanh nghiệp bất động sản cũng gặp khó vì cùng lúc phải huy động vốn ở 3-4 kênh chủ chốt, khi tín dụng eo hẹp, thị trường trái phiếu bị siết.

Lý do căn bản của diễn biến này là luồng tiền vận hành giảm và không đạt được mức kỳ vọng tăng như cuối năm 2021, thậm chí giảm thấp hơn so với mức cần thiết để duy trì thị trường.

Bên cạnh đó, giá bất động sản tăng trong năm 2020-2021 và neo ở mức cao, không giảm trong bối cảnh năm 2022 cũng làm thị trường suy giảm về giao dịch. Các doanh nghiệp bất động sản cũng gặp nhiều khó khăn trong việc huy động vốn để mở rộng.

Có chuyên gia cho rằng, nếu doanh nghiệp bất động sản không tiếp cận được vốn, các doanh nghiệp liên quan cũng không thể tiếp cận được vốn và không có nguồn để hoạt động kinh doanh bởi doanh thu. Bất động sản bao gồm bất động sản nhà ở, bất động sản khu công nghiệp, bất động sản du lịch... nếu kiểm soát dòng tiền vào bất động sản, cần xem xét dạng bất động sản nào nên hạn chế và dạng bất động sản nào nên thúc đẩy.

Hiện tại, việc tiếp cận nguồn vốn đang hạn chế chung cho toàn ngành bất động sản. Khi toàn bộ các nhóm ngành bất động sản khó khăn trong việc tiếp cận vốn nên các ngành khác cũng bị ảnh hưởng nặng nề. Chưa bàn đến mở rộng việc duy trì hoạt động sản xuất kinh doanh cũng càng bị thu hẹp lại.

Trước diễn biến đầy khó khăn, chuyên gia cũng dự báo thị trường 2023 sẽ không có nhiều biến động để vận hành theo xu thế. Sự chuyển dịch dòng vốn FDI và chính sách điều tiết của Chính phủ sẽ giúp thị trường ổn định trở lại khi chính sách liên quan lãi suất tín dụng, tỷ giá được điều tiết bình ổn. Ngoài ra, các doanh nghiệp sẽ có nhiều cơ hội tiếp cận nguồn vốn hơn, tung ra nhiều hoạt động kích cầu thị trường.

Thời điểm năm 2023 sẽ là giai đoạn phục hồi của bất động sản trong trung và dài hạn. Thị trường được nâng đỡ bởi nhiều yếu tố. Nhiều kỳ vọng dòng vốn được “khơi thông” vì xem xét cả quá trình có thể thấy dòng vốn vào bất động sản vẫn tăng trưởng qua các năm chứ không suy giảm. Khi những vướng mắc của thị trường bất động sản được tháo gỡ, chính sách luật đất đai đổi mới, hoàn thiện sẽ là “bàn đạp” cho bất động sản bứt phá.

Doanh nghiệp tìm cách thoát hiểm

Bộ Xây dựng nhận định hoạt động kinh doanh của các DN đang khó khăn. Với việc kiểm soát chặt tín dụng, phát hành trái phiếu, cổ phiếu nên DN khá chật vật trong việc huy động nguồn vốn để triển khai dự án.

Lãi suất cho vay, tỉ giá ngoại tệ, xăng dầu, vật liệu xây dựng đều tăng dẫn đến chi phí của DN cũng tăng cao. Hiện đã có DN phải dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công một số dự án; dừng triển khai dự án mới, không phát hành cổ phiếu. Thậm chí có DN phải tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động đến 50%.

Chuyên gia cho biết, khi nguồn lực đầu tư cho thị trường bị siết chặt, nguồn cung mới sẽ bị thu hẹp, nhiều chủ đầu tư phải dịch chuyển thời gian khởi công dự án sang năm sau mà cũng chưa biết chính xác khi nào. Để có dòng tiền duy trì hoạt động, hiện nhiều chủ đầu tư đã và đang phải thay đổi chính sách bán hàng như ai trả tiền 100% sẽ được hưởng chiết khấu cực lớn.

Hiện tượng giảm giá BĐS 20%-30% đã xuất hiện, thậm chí có dự án đưa mức chiết khấu đến 50% kèm điều kiện về thanh toán. Tuy nhiên, thực tế vẫn khó tìm được người mua bởi khách hàng vẫn tin rằng giá sẽ còn giảm nữa, đặc biệt với những người bán đang dùng đòn bẩy tài chính hoặc tại dự án mà chủ đầu tư vốn đã đẩy giá lên quá cao. Trong giai đoạn này, tình trạng sốt đất, cò đất làm giá, thổi giá khó có cơ hội vùng vẫy.

Tại phiên họp chất vấn và trả lời chất vấn trước Quốc hội mới đây, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Nguyễn Thị Hồng đã làm rõ một số vấn đề liên quan đến chính sách tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản.

Theo đó, Thống đốc Nguyễn Thị Hồng nhấn mạnh Ngân hàng Nhà nước xác định tín dụng với lĩnh vực BĐS là lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro. Vì vậy, khi cấp tín dụng đối với BĐS nếu không kiểm soát tốt sẽ phải đối mặt với các rủi ro về thanh khoản.

Ngân hàng Nhà nước không kiểm soát bằng các biện pháp trực tiếp mà là gián tiếp. Ví dụ, đối với khoản cho vay để kinh doanh BĐS sẽ áp dụng hệ số rủi ro là 200% cho vay mua nhà có giá trị trên 4 tỉ đồng hệ số rủi ro là 150%. Các khoản cho vay mua nhà ở có giá trị dưới 1,5 tỉ đồng và nhà ở xã hội thì hệ số rủi ro là dưới 50%. Chính sách của Ngân hàng Nhà nước là hướng đến ưu tiên cấp tín dụng cho vay mua nhà ở phân khúc bình dân.

Thống đốc cũng cho rằng thị trường BĐS phát triển cần huy động nhiều nguồn lực. Tín dụng chỉ là một trong các kênh vốn để phát triển BĐS. Tuy nhiên, trong giai đoạn hiện nay thì tất cả kênh đều… tắc.

Theo dữ liệu của Hiệp hội Trái phiếu Việt Nam tổng hợp trong tháng 10 chỉ có một doanh nghiệp phát hành trái phiếu với giá trị 210 tỉ đồng. Lũy kế 10 tháng năm 2022, thị trường có 413 đợt phát hành trái phiếu riêng lẻ trị giá 240.761 ngàn tỉ đồng. So với cùng kỳ năm trước, giá trị trái phiếu phát hành riêng lẻ giảm 51%.