Cẩn trọng với những cơn sốt bất động sản "ngầm ăn" theo quy hoạch, hạ tầng

Trong những năm gần đây, nhiều khu vực đã xảy ra tình trạng sốt đất khi có các thông tin quy hoạch hoặc dự án hạ tầng mới. Điều này cũng dễ hiểu nếu xét ở khía cạnh đầu tư BĐS. Tâm lý đầu tư thường sẽ xuất hiện mạnh ở thời điểm có thông tin tốt về siêu dự án, hạ tầng giao thông lớn hay chính sách quy hoạch…

Tuy vậy, cũng không có nghĩa là mọi NĐT đều thắng lớn khi đầu tư theo quy hoạch, hạ tầng. Đã có những bài học nhãn tiền để lại khi cơn sốt đất lan rộng ở một số khu vực, đặc biệt những cơn sốt diễn ra trong khoảng thời gian “chớp nhoáng”. Trong đó, nổi bật là tình trạng thổi giá đất một cách “vô tội vạ”.

Chẳng hạn, câu chuyện sốt đất theo quy hoạch tại phía Nam, Hà Nội cũng có khoảng thời gian “nổi sóng”. Từ giữa tháng 7, sau khi Hà Nội công bố Quy hoạch chung đô thị Hòa Lạc đến năm 2030 thì chỉ trong vài tuần, các làng, xã quanh khu vực này được đẩy giá đất vườn, ruộng từ vài trăm nghìn đồng/m2 lên đến 2 triệu đồng/m2. Giá đất ở huyện Hoài Đức, Thạch Thất… dù hạ tầng chưa đồng bộ, xung quanh chỉ có đường Quốc lộ 32 và đường Láng – Hòa Lạc nhưng cũng được đẩy lên rất cao.

Hay tại Hoài Đức, đất tái định cư, giãn dân trong các trục đường cắt ngang, đường rộng khoảng 9-10m có giá bán dao động 80-120 triệu đồng/m2. Đất ở các ngõ xe ôtô vào được cũng có giá khoảng 50 triệu đồng/m2, ở các ngõ nhỏ giá 24-30 triệu đồng/m2. Còn giá đất nền tại khu đô thị Kim Chung – Di Trạch được rao bán hơn 50 triệu/m2.

Tại khu vực phía Nam, câu chuyện “thổi giá” đã từng xảy ra tại xã Bình Ba, huyện Châu Đức, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. Ngay sau khi có thông tin về việc một Tập đoàn BĐS đề xuất xin khảo sát thực hiện hai dự án quy mô hơn 800ha tại đây, ngay lập tức “sóng” đầu tư BĐS tràn về. Thời điểm đó, chỉ trong vài ngày đã có nhiều giao dịch BĐS diễn ra, giới đầu cơ thổi giá đất tăng chóng mặt từng giờ. Tuy nhiên, cơn sốt đất này chỉ kéo dài khoảng hơn chục ngày rồi hạ nhiệt khi chính quyền vào cuộc, công khai thông tin về việc dự án chỉ mới nằm ở mức ý tưởng, đề xuất. Cơn sốt đất Bình Ba khiến không ít NĐT thứ cấp phải “khóc ròng” vì không kịp thoát.

Hay, các NĐT tại Long An cũng đã từng một phen “ngồi trên đống lửa”, khi có thông tin một tập đoàn có văn bản gửi UBND tỉnh Long An về việc xin rút khỏi dự án có quy mô 3.490 ha tại xã Bình Đức và xã Thạnh Hoà, huyện Bến Lức . Thông tin này ngay lập tức gây xôn xao trong giới đầu tư BĐS, bởi chắc chắn trong số đó sẽ có những NĐT kì vọng quá lớn vào thông tin, dẫn đến rủi ro về dòng tiền.

Tương tự hiện nay, thông tin thành lập Thành phố Thủ Đức và sân bay Long Thành khởi công đang là 2 động lực lớn cho thị trường BĐS phía Nam.

Theo thống kê của Batdongsan.com.vn, trung bình mỗi tuần có gần 2.000 lượt đăng ký trong lĩnh vực này, với mức giá tăng từ 2% đến 3%. Giá chào bán đất trung bình tại 3 quận này hiện là 53,7 triệu đồng / m2, loại hình nhà riêng, nhà hẻm có giá chào bán từ 63 đến 95 triệu đồng / m2.

Theo một môi giới tại khu vực này, Thủ Đức giờ rất hiếm những lô đất khoảng 50 m2 có giá dưới 3 tỷ đồng. Nếu mức giá này, năm 2019 dễ dàng chọn được vị trí đẹp thì giờ phải có trong tay trên 3,5 tỷ đồng mới có thể tính chuyện mua được. Hiện đất ở một số khu vực để trở thành trung tâm của Thành phố Thủ Đức tăng đột biến lên ngưỡng 70-100 triệu đồng/m2. Mức giá này đội tới 20% so với năm 2019.

Những lo ngại về mặt tăng giá BĐS theo quy hoạch, hạ tầng lên mức cao đã được nêu ra. TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam nhận định, Thành phố Thủ Đức sẽ tạo cú hích lớn cho thị trường địa ốc cả khu Đông và Tp.HCM về cả nguồn cung lẫn chuỗi giá trị trong tương lai. Tuy nhiên, không nên chỉ xem đây là cơ hội để buôn bán, kinh doanh BĐS mà cần xem định hướng mục tiêu về Thành phố Thủ Đức với vị trí là một trung tâm kinh tế. Như vậy các doanh nghiệp, nhà đầu tư trong và ngoài nước mới có thể thấy được cơ hội để họ đầu tư vào sản xuất, dịch vụ, nhà ở…

Chia sẻ mới đây, vị chuyên gia này cho rằng, BĐS hiện nay khác với BĐS trước đây, sẽ không có chuyện trong vòng 3-6 tháng giá BĐS tăng đột biến, vì thế NĐT hết sức cẩn thận với chuyện đầu tư.

“Khi mà chúng ta kì vọng BĐS sẽ tăng giá như cách chúng ta mong muốn thì vô hình chúng ta sẽ dùng đòn bẩy tài chính quá lớn để nhảy vào. Điều này dễ dẫn đến tình trạng thông tin chính sách quy hoạch không theo kịp, đúng tiến độ thì có thể NĐT sẽ phải bù lỗ tài chính”, ông Khương chia sẻ.

Vị chuyên gia này cũng cho rằng, nếu ở một thị trường BĐS mà môi giới tự tạo ra cơn sốt sẽ rất nguy hại đối với người mua nếu không nắm thông tin đầu đủ. Yếu tố thành phố Thủ Đức hay sân bay Long Thành là một “điểm cộng” cho thị trường BĐS nhưng nếu không cẩn trọng NĐT có thể sẽ không đủ chi trả cho những rủi ro mà mình quá kì vọng.

Theo ông Khương có 2 nhóm đầu tư trên thị trường BĐS, đó là NĐT trung – dài hạn, chờ đợi trong vòng 3-5 năm. Còn nhóm thứ 2 là NĐT lướt sóng, nhóm này phải hết sức cẩn thận. Với BĐS hiện nay sẽ rất khó có chuyện tăng giá 50-70% trong vòng 3-6 tháng như trước đây. Bởi hiện nay thực tế mặt bằng giá BĐS đã cao và thị trường đang bị ảnh hưởng bởi Covid-19.

Bên cạnh đó, theo ông Khương, suy thoái kinh tế thế giới là câu chuyện chúng ta cần cân nhắc khi đầu tư BĐS. Khi kinh tế thế giới đi xuống bởi Covid-19 thì ngay lập tức tốc độ tăng trưởng sẽ giảm, kể cả các dự án tốt chăng nữa thì cũng khó đạt được giá kì vọng của NĐT.

“Tuy nhiên, ở một chừng mực nào đó, NĐT cần cân nhắc đến việc chấp nhận rủi ro trong trường hợp không đạt đến kì vọng. Trong đầu tư BĐS chúng ta càng nhìn ngắn hạn thì rủi ro càng lớn”, ông Khương nhấn mạnh.

Trước đó, cũng đưa ra lời cảnh báo đối với những NĐT chạy theo thông tin để thổi giá, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận R&D DKRA Vietnam cho rằng, việc xuất hiện những cơn sốt đất ở thành phố Thủ Đức hay Long Thành là vì có những thông tin mới về sự thay đổi diện mạo tầm vóc của khu vực đó. Cũng chính vì vậy, nhiều chủ đầu tư tận dụng thông tin trên làm lợi thế gia tăng quảng cáo, thu hút người mua, nhiều dự án nhờ vậy cũng tranh thủ đẩy mặt bằng giá lên một mức mới.

Tuy nhiên, ông Hoàng cho rằng, NĐT cũng cần cẩn trọng với các cơn sốt đất này. Đơn cử như với thành phố Thủ Đức, thật ra mặt bằng giá ở khu vực này đã tăng cao từ vài năm trước từ khi nói về câu chuyện khu đô thị phía Đông. Tuy nhiên, nếu không có quy hoạch cụ thể, nơi đây sẽ trở thành một khu đô thị của những người có điều kiện tài chính với giá BĐS quá cao so với mặt bằng chung của Tp.HCM. Hiện tại, khu vực giá dự án căn hộ không dưới 40 triệu đồng/m2. Người mua nhà ở vừa túi tiền và nhà ở lần đầu khó có thể chen chân vào khu vực này.