CEO Eurowindow Holding báo cáo Thủ tướng 4 điểm nghẽn của thị trường BĐS

Vấn đề thứ nhất ông Nguyễn Cảnh Hồng nêu ra là tình trạng pháp lí của các dự án bất động sản nghỉ dưỡng. Theo ông, giai đoạn trước đây, một số địa phương đã cấp chủ trương đầu tư và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đất ở không hình thành đơn vị ở) đối với các dự án bất động sản nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, sau đó, loại hình đất ở không hình thành đơn vị ở không được chấp nhận. Điều này đã tạo ra vướng mắc giữa người mua và doanh nghiệp.

Ông Hồng kiến nghị Quốc hội, Chính phủ cần tạo loại hình đất ở lâu dài tại các dự án bất động sản nghỉ dưỡng, nhằm khơi thông thị trường này – vốn đã trầm lắng trong nhiều năm qua.

Vấn đề thứ hai được ông Nguyễn Cảnh Hồng đề xuất là giải tỏa tiền giải phóng mặt bằng của doanh nghiệp đã nộp vào các Ban quản lí dự án tại các địa phương. Ông cho hay tại rất nhiều dự án, chủ đầu tư đã nộp tiền giải phóng mặt bằng thông qua Ban quản lí dự án các địa phương. Song hiện nay, tiền này được xem là tiền của nhà nước giải phóng mặt bằng tuân thủ theo các luật buộc doanh nghiệp phải đấu giá. Điều này tạo nên vướng mắc cho nhiều dự án.

Vì vậy, ông Hồng đề xuất Quốc hội, Chính phủ tháo gỡ nội dung này để khơi thông cho các dự án.

Vấn đề thứ ba liên quan đến việc thực hiện thí điểm cơ chế đặt hàng nhà ở thương mại để làm quỹ tái định cư. Nhiều doanh nghiệp đã triển khai, xây dựng hoàn thành, nghiệm thu và đưa vào sử dụng nhiều dự án nhà ở theo cơ chế này.

Tuy nhiên, theo ông Hồng, trong suốt hơn 4 năm qua, hàng nghìn căn hộ đã hoàn thành vẫn chưa thể bàn giao cho người dân, dẫn đến việc doanh nghiệp bị tồn đọng nguồn vốn lớn đã bỏ ra để thực hiện dự án. Bất cập hiện nay là chưa có cơ chế rõ ràng nếu người dân không nhận nhà thì TP. Hà Nội sẽ xử lý mua lại ra sao, gây khó khăn lớn cho doanh nghiệp trong việc thu hồi vốn và duy trì vòng quay tài chính. TP. Hà Nội cũng đã xin ý kiến Chính phủ đề xuất chấm dứt cơ chế thí điểm nhưng việc khắc phục hệ quả của cơ chế cũ vẫn chưa được giải quyết triệt để.

Ông Hồng kiến nghị Thủ tướng Chính phủ giao UBND TP. Hà Nội khẩn trương hoàn thành việc mua lại quỹ nhà ở thương mại đã đặt hàng nhằm bảo đảm trách nhiệm hợp đồng đã ký với doanh nghiệp. Song song với đó là giải quyết dứt điểm vướng mắc kéo dài, giúp doanh nghiệp thu hồi vốn, ổn định tài chính trong bối cảnh hiện nay rất khó khăn.

Vấn đề thứ tư được nêu ra là bất cập về việc xác định tiền sử dụng đất. Ông Hồng cho hay mức biến động tăng giá chuyển nhượng hàng năm khi xác định doanh thu phát triển theo phương pháp thặng dư được hướng dẫn tại Nghị định 71/2024/NĐ-CP.

Hiện tại, các địa phương đều sử dụng chỉ số giá tiêu dùng nhóm nhà ở và vật liệu xây dựng bình quân 3 năm liền kề. Trong khi đó, thành phần của chỉ số giá này lại bao gồm cả giá điện, nước, chất đốt, tiền thuê nhà. Do vậy, chỉ số này không phù hợp để xác định biến động giá chuyển nhượng bất động sản.

Việc tính mức tăng giá chuyển nhượng theo chỉ số này đã dẫn tới việc đẩy tiền sử dụng đất lên cao, gây ra những bất ổn trong giá đất trên thị trường, thiệt hại cho doanh nghiệp. Chẳng hạn, trường hợp ở Nghệ An, mức biến động giá chuyển nhượng xác định theo chỉ số trên là hơn 5% cho năm 2025, đây là một mức rất cao, làm cho tiền sử dụng đất các doanh nghiệp phải nộp tăng lên đột biến.

Mặt khác, thứ tự ưu tiên lựa chọn thông tin so sánh theo Nghị định 71/2024/NĐ-CP cũng là vấn đề còn nhiều bất cập. Cụ thể, theo Nghị định 71, thứ tự ưu tiên lần lượt là: thời điểm giao dịch, các yếu tố tương đồng, khoảng cách gần nhất đến thửa đất định giá.

Ông Hồng nhìn nhận: “Quy định này dẫn tới việc thửa đất ngay cạnh thửa đất định giá vừa giao dịch cách đây 2 tháng cũng không thể sử dụng để so sánh dù rất tương đồng, mà phải ưu tiên sử dụng một thửa đất khác không tương đồng nhưng mới giao dịch trong 1 tháng. Điều này khiến tiền sử dụng đất doanh nghiệp phải nộp tăng lên đột biến”.

Ông Hồng cho rằng chỉ số giá tiêu dùng bất động sản chỉ nên cấu thành trên biến động giá trung bình trong các chuyển nhượng bất động sản trong năm. Giá tài sản so sánh nên lấy trên tiêu chí thời điểm giao dịch, vị trí bất động sản so sánh, các yếu tố tương đồng tổng hợp trên các yếu tố này để đưa ra giá so sánh phù hợp chứ không theo thứ tự ưu tiên như nghị định.

Thủ tướng Phạm Minh Chính đánh giá cao những kiến nghị rất cụ thể, xuất phát từ thực tế của Eurowindow Holding, yêu cầu các bộ, ngành địa phương cùng nghiên cứu các giải pháp, tháo gỡ nút thắt cho doanh nghiệp, khơi thông thị trường bất động sản, hướng tới hoạt động minh bạch và hiệu quả hơn.