"Chân kiềng" tài chính - Điểm trọng yếu của doanh nghiệp bất động sản
Quỹ đất, Tài chính và Hệ thống được ví như 'kiềng ba chân' của một doanh nghiệp bất động sản. Hiện nay tài chính vẫn đang là thách thức lớn nhất mà các doanh nghiệp bất động sản phải đối mặt trong những tháng cuối năm.
Trong 3 chiếc chân kiềng là Quỹ đất, Tài chính và Hệ thống chỉ cần một chiếc chân kiềng lung lay, thì doanh nghiệp sẽ không phát triển được. Thời gian qua, rất nhiều doanh nghiệp khó khăn vì thiếu vốn khi ngân hàng dừng giải ngân do hết room. “Cơn khát” vốn đã khiến hoạt động sản xuất, kinh doanh của không ít doanh nghiệp bị ngưng trệ, nhiều doanh nghiệp còn lâm vào cảnh phá sản.
4 kênh huy động vốn chính mà các doanh nghiệp bất động sản thường sử dụng là trái phiếu, vay ngân hàng, khách hàng trả tiền trước và các nguồn khác như vay nước ngoài, hợp tác đầu tư thì nguồn vốn từ trái phiếu và vốn vay ngân hàng được xem là hai trụ đỡ quan trọng.
Tuy nhiên, hiện 2 kênh huy động vốn quan trọng nhất này đang bị khựng lại do nhiều yếu tố. Cụ thể, ở kênh trái phiếu, doanh nghiệp bất động sản thường giữ vai trò là người chơi lớn nhất trong nhiều năm gần đây thì nay, tốc độ tăng trưởng bị suy giảm. Còn đối với nguồn vốn ngân hàng, mặc dù room tín dụng của năm 2022 vừa được nới thêm cho một số ngân hàng có mức độ tín nhiệm tốt nhưng tỷ lệ không cao nên đang chỉ đủ để ngân hàng giải quyết các hồ sơ vay vốn đã được duyệt đang còn tồn đọng, và ưu tiên hạn mức cho một số khách hàng lớn.
Tính đến hết tháng 6/2022, quy mô phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đạt trên 180.000 tỷ đồng, giảm gần 27% so với cùng kỳ. Đặc biệt, trong tháng 7-8, kể từ sau vụ vỡ trái phiếu Tân Hoàng Minh kênh huy động vốn từ trái phiếu gần như rơi vào tình trạng "bất động".
Tính đến cuối tháng 8, tín dụng toàn nền kinh tế tăng 9,91% so với cuối năm 2021, là mức tăng cao so với cùng kỳ nhiều năm trở lại đây. Với chỉ tiêu điều hành cả năm ở mức 14%, ước tính sẽ có thêm khoảng 500.000 tỷ đồng sẽ được phân bổ về cho các ngân hàng.
Trong đợt tăng hạn mức (room) tín dụng lần này có khoảng 15 ngân hàng được nới hạn mức từ 1 - 4% so với mức cũ. Mức tăng thêm cho từng ngân hàng được lựa chọn trên những tiêu chí cụ thể.
Ở nhóm ngân hàng thương mại cổ phần tư nhân, room tín dụng được cấp phổ biến quanh mức 3 - 4%. Nhóm ngân hàng thương mại cổ phần nhà nước, hạn mức tín dụng được cấp ít hơn nhưng do quy mô tín dụng lớn hơn nên tổng lượng vốn thực tế được tăng lên sẽ lớn hơn.
Khi cả 2 nguồn vốn chính của doanh nghiệp là tín dụng ngân hàng và trái phiếu đều đang gặp khó, các doanh nghiệp đang phải "đau đầu" tính toán bài toán hiệu quả dự án tổng thể. Nếu không giải quyết được khâu này thì doanh nghiệp có thể rơi vào tình trạng mất thanh khoản hoặc thậm chí phá sản bởi dòng vốn đầu vào đã khó, dòng vốn đầu ra không hợp lý sẽ khiến mất cân bằng dòng tiền doanh nghiệp.
Theo các chuyên gia, việc tính toán dòng đầu tư một dự án về mặt kỹ thuật thì không quá phức tạp, tuy nhiên các thông tin giả định đưa vào tính toán thì cần kinh nghiệm dày dặn và am hiểu thị trường để trả lời được hàng loạt câu hỏi: Cấu trúc nguồn vốn tối ưu của từng dự án bất động sản thế nào, cần tỷ lệ tối thiểu bao nhiêu vốn chủ sở hữu; Với các dự án quy mô lớn hàng chục, hàng trăm ha thì phân kỳ đầu tư thế nào cho hiệu quả và phù hợp với năng lực tài chính hiện tại của doanh nghiệp…
Việc các ngân hàng thương mại được tăng cung tín dụng và áp dụng lãi suất cho vay hợp lý chính là liều thuốc kích thích để doanh nghiệp phục hồi và duy trì sản xuất kinh doanh từ nay đến cuối năm; đồng thời, đáp ứng nhu cầu vốn để thực hiện kế hoạch phục hồi kinh tế - xã hội.
Không chỉ "tiếp sức" cho các doanh nghiệp, quyết định nới room tín dụng còn giúp cởi trói cho các ngân hàng trong việc cho vay vốn. Thời gian qua, cạn room tín dụng là “nỗi đau đầu” của rất nhiều ngân hàng.
Lãi cho vay hiện vẫn là nguồn thu chính của các ngân hàng. Vì thế, quyết định nới room không chỉ cởi trói cho các ngân hàng mà còn giúp nguồn vốn được khơi thông, qua đó hạn chế được tình trạng nợ đọng lẫn nhau giữa các doanh nghiệp, giúp dòng chảy kinh tế sớm sôi động trở lại.
Tuy nhiên, chuyên gia cũng cho rằng, dư địa cho vay còn lại trong 4 tháng cuối năm của các nhà băng rất hạn chế, bởi room được tín dụng được nới thêm không nhiều và phần lớn do các ngân hàng đã sử dụng hết số được cấp ngay từ 6 tháng đầu năm dẫn đến tình trạng dư vốn nhưng không thể cho vay mới.
Vì vậy, các nhà băng không thể mạnh tay trong việc cho vay mà phải giải ngân cho khách hàng theo hướng nhỏ giọt. Một số ngân hàng có thêm hạn mức nhưng cũng chỉ đủ cho vay với những hồ sơ đã được duyệt, còn vay mới không đáp ứng được nhiều.
Nhiều chuyên gia cho rằng, việc nâng tín dụng lên mức 15-16% thay vì 14% là phù hợp để đáp ứng các nhu cầu vay vốn cuối năm rất lớn.
Còn NHNN cũng luôn cảnh báo việc các ngân hàng thương mại rót vốn vào các lĩnh vực rủi ro cao, những lĩnh vực đầu cơ. Mục tiêu của NHNN là hướng vốn vào các lĩnh vực ưu tiên, kiểm soát chặt tín dụng lĩnh vực rủi ro cũng như điều tiết dòng tiền để kiểm soát được mục tiêu lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô...
