Chống kê khai gian dối giá trị chuyển nhượng BĐS gặp nhiều khó khăn

Thu thuế, phí từ bất động sản “giảm tốc”

Thực tế, giao dịch trên thị trường bất động sản đã ghi nhận sự sụt giảm mạnh trong thời gian vừa qua, do ảnh hưởng bởi sự trầm lắng chung.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, quý III/2022, có 51.003 giao dịch căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ thành công (tập trung chủ yếu tại Hải Phòng, Long An, Đà Nẵng, TP HCM), giảm 26% so với quý trước.

Trong đó, miền Bắc có 9.627 giao dịch, miền Trung có 17.425 giao dịch và miền Nam có 23.951 giao dịch. Riêng tại tại Hà Nội có 1.508 giao dịch thành công, TP HCM có 2.144 giao dịch thành công.

Phân khúc đất nền ghi nhận 115.129 giao dịch thành công, giảm 46% so với quý trước (hơn 213.000 giao dịch). Trong đó, miền Bắc có 21.806 giao dịch, miền Trung có 18.789 giao dịch, miền Nam có 74.534 giao dịch.

Theo số liệu của Tổng cục thuế, 11 tháng qua, các khoản thu từ nhà, đất chiếm khoảng 17,2% tổng thu nội địa, số thu ước đạt 222.626 tỷ đồng, tăng gần 40% so với dự toán và tăng 30,5% so với cùng kỳ.

Trong đó, thu tiền sử dụng đất ước đạt 183.681 tỷ đồng, tăng hơn 36% dự toán và tăng gần 35% so với cùng kỳ; thu tiền thuê đất ước đạt 35.382 tỷ đồng, tăng hơn 43% dự toán và tăng hơn 10% so với cùng kỳ.

Cơ quan thuế đánh giá, sở dĩ số thu tăng trên 30% so với cùng kỳ là do thị trường bất động sản sôi động từ cuối năm 2021 cho đến cuối quý I/2022. Đồng thời cơ quan thuế tăng cường đôn đốc thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và thu nợ đối với các dự án đã thực hiện giao đất và cho thuê đất trong năm 2021, kịp thời nộp vào đầu năm 2022. Bên cạnh đó, việc triển khai thực hiện chống thất thu đối với hoạt động chuyển nhượng cũng được đẩy manh.

Tuy nhiên, số thu thuế, phí từ bất động sản đang có dấu hiệu chững lại và sụt giảm qua các tháng gần đây. Không chỉ thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản giảm tốc, mà thu lệ phí trước bạ từ nhà đất cũng đang sụt giảm mạnh.

Thống kê của Tổng cục Thuế cho thấy, tháng 6 thu lệ phí trước bạ tăng 78,4%, thì bước sang tháng 7, số thu chỉ bằng 76,8% so với tháng 6, tháng 8 bằng 72%, tháng 9 bằng 56,4%, tháng 10 bằng 57,4% và tháng 11 ước chỉ bằng 44,9%.

Chống kê khai gian dối giá trị chuyển nhượng BĐS gặp nhiều khó khăn

Mua bán nhà đất 2 giá, kê khai 2 hợp đồng song song với giá trị mua bán khác nhau để trốn thuế đang là tình trạng phổ biến khiến cho ngân sách thất thu, thị trường nhà đất hỗn loạn.

Điều đáng nói, nguyên nhân của tình trạng đầu cơ, thổi giá làm lũng đoạn thị trường bất động sản (BĐS) những năm gần đây chủ yếu do hoạt động mua đi bán lại là chính, không phải từ nhu cầu của người dân và dĩ nhiên tiền trốn thuế cũng chảy vào túi các đối tượng đầu cơ, giúp một bộ phận giàu lên nhanh chóng mà không tạo ra giá trị gì cho xã hội.

Theo các chuyên gia, trong nhiều năm qua, “nút thắt” lớn nhất trong chống thất thu thuế chuyển nhượng nhà đất vẫn là làm sao kê khai tính thuế trên giá thị trường.

Hiện thuế suất thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giống như một loại thuế khoán, nghĩa là giá trị của giao dịch bao nhiêu cũng thu 2%. Điều này có lẽ đơn giản hơn cho các cơ quan quản lý thuế, tuy nhiên, chưa phản ánh đúng bản chất của sắc thuế là đánh vào thu nhập.

Từ đầu năm 2022, Bộ Tài chính và Tổng cục Thuế ban hành loạt quyết định nhằm khắc chế hành vi khai “gian” giá chuyển nhượng bất động sản thấp hơn giá thực tế. Bộ Tài chính cho biết, trong quá trình thực hiện vẫn còn các tồn tại, hạn chế như ý thức tự giác thực hiện nghĩa vụ thuế của người dân chưa cao, nhận thức chưa đầy đủ về chính sách pháp luật thuế và pháp luật có liên quan, chưa nhận thức được hậu quả khi khai thuế với giá không đúng với giá thực tế chuyển nhượng.

Hiện nay, các chính sách liên quan đến đất đai đã được quy định, các văn bản này được quy định bởi nhiều cơ quan, ban ngành quản lý nhà nước, các quy định này chưa đồng bộ nên việc xác định giá thị trường của BĐS vẫn gặp rất nhiều khó khăn. Khó nhất hiện nay là Luật Đất đai quy định Bảng giá đất ổn định 5 năm, trong khi thực tế giá thị trường BĐS lại biến động liên tục, vì vậy dẫn đến việc giá đất do UBND cấp tỉnh quy định không sát với giá của thị trường.

Bên cạnh đó, công tác phối hợp với các cơ quan, ban, ngành liên quan cũng gặp không ít khó khăn. Đơn cử như một số ngân hàng thương mại lấy lý do bảo mật thông tin khách hàng, không phối hợp với cơ quan thuế trong việc cung cấp thông tin giao dịch của người nộp thuế.

Không chỉ vậy, theo phản ánh từ nhiều Cục Thuế, hiện nay, một số văn phòng công chứng tư nhân, môi giới, tư vấn BĐS vì lợi ích kinh tế mà lợi dụng chính sách tư vấn cho người mua bán BĐS khai thuế với giá tương đương giá theo Bảng giá của UBND các tỉnh, thành phố. Các đối tượng đầu tư BĐS chuyên nghiệp, thường không trực tiếp đứng tên BĐS, do đó cơ quan thuế gặp rất nhiều khó khăn khi tuyên truyền, yêu cầu ký cam kết và lấy Thông báo thuế…

Chuyên gia nói gì về việc khai gian giá trong chuyển nhượng bất động sản?

Trước tình trạng bộc lộ nhiều bất cập của thị trường bất động sản biến động liên tục trong thời gian qua, đặc biệt về vấn đề chống thất thu thuế trong chuyển nhượng nhà đất. Bộ Tài chính ban hành các văn bản để chống thất thu ngân sách trong việc kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản, đã có những dấu hiệu tích cực, làm tăng nguồn thu từ ngân sách nhà nước.

Tuy nhiên nhiều chuyên gia cho rằng, bên cạnh những dấu hiệu tích cực trong quản lý chuyển nhượng bất động sản, điều này cũng bộc lộ nhiều bất cập trong thực tế, khiến thị trường mua bán bất động sản chững lại, người dân than phiền vì hàng loạt hồ sơ giao dịch bất động sản của người dân bị “ngâm” nhiều tháng.

Việc thiết lập bảng giá đất “chạy theo” giá thị trường hay buộc chuyển khoản qua ngân hàng đều khó ngăn hành vi khai gian giá chuyển nhượng bất động sản. Chưa kể hàng loạt hồ sơ giao dịch bất động sản của người dân chưa được xử lý trong nhiều tháng, hoặc bị cơ quan thuế sách nhiễu, trả lại và yêu cầu nâng đúng giá thực tế giao dịch.

Theo quy định tại Luật Đất đai 2013, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành bảng giá đất 5 năm một lần và hàng năm ban hành hệ số điều chỉnh giá đất. Trong khi thực tế giá thị trường lại biến động liên tục, vì vậy, dẫn đến việc giá quy định không sát với giá của thị trường bất động sản, gây thất thu ngân sách.

Một vị chuyên gia cho rằng, suốt hơn 2 năm đại dịch Covid-19 kéo dài với những biện pháp phong toả khắc nghiệt khiến sản xuất bị đình đốn, dòng tiền thay vì chảy vào khu vực sản xuất lại đổ ngược vào thị trường chứng khoán và bất động sản, để lại nhiều hậu quả nghiêm trọng. Hàng loạt tỉnh, thành xuất hiện “sốt” đất dù nền kinh tế lao đao. Vì vậy, việc xới xáo lại vấn đề kê khai “hai giá” gần đây cần tính đến giải pháp điều tiết lại thị trường bất động sản.

Vị chuyên gia này cho rằng, cần một sắc thuế công bằng hơn đánh vào thu nhập, lợi nhuận thật sự của một người đầu tư bất động sản, sẽ công bằng hơn việc đóng thuế khoán. Trước đây, sắc thuế chuyển nhượng bất động sản phân làm hai loại. Một là, thuế suất 25% tính trên chênh lệch, có nghĩa lấy giá bán trừ cho giá mua trước đây để lấy phần chênh lệch tính thuế. Hai là, 2% trên tổng giá trị giao dịch. Tuy nhiên, vì nhiều lý do, tỷ lệ 25% tính trên giá trị chênh lệch đã bị bãi bỏ.

Thuế suất đánh đồng 25% trên số lợi nhuận trước đây cũng chưa phải cách tiếp cận đúng, thay vì đó, cần có một thang thuế giống như thuế thu nhập cá nhân hiện giờ, thu nhập mức nào đóng thuế suất bấy nhiêu mới hợp lý. Tuy nhiên, con số cụ thể, thang thuế như thế nào cũng là một câu chuyện lớn cũng cần phải tính toán, bàn bạc.

Ngoài ra, việc chuyển khoản qua ngân hàng khi giao dịch bất động sản cũng không phải là một giải pháp tối ưu để xử lý kê khai “hai giá” trong lĩnh vực bất động sản. Cụ thể, người dân “lách” bằng cách ký hai hợp đồng, một hợp đồng ghi giá thấp hơn giá thực tế và áp dụng quy định chuyển khoản qua ngân hàng. Phần chênh lệch lại thanh toán bằng tiền mặt.

Vì vậy, cần một hành lang pháp lý toàn diện từ Bộ Luật Dân sự, Luật Đất đai, luật thuế… để siết chặt thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.