Dự báo năm 2023 khó khăn vẫn đeo bám doanh nghiệp bất động sản

Dự báo về thị trường bất động sản năm 2023, giới chuyên gia nhận định, thị trường sẽ có những điểm sáng tích cực, tuy nhiên vẫn còn đó những khó khăn, thách thức mà doanh nghiệp bất động sản chưa thể vượt qua.

Khó khăn vẫn đeo bám

Theo GS.TS Phạm Hồng Chương - Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, tình hình kinh tế, tăng trưởng kinh tế Việt Nam năm 2023 được dự đoán tích cực, nhiều khả năng sẽ hồi phục và trong đó thị trường bất động sản tiếp tục đóng vai trò quan trọng. Tuy nhiên, bức tranh bất động sản vẫn sẽ ngả màu khi còn đó những khó khăn, thách thức chưa thể vượt qua.

Dự báo năm 2023, GS.TS Phạm Hồng Chương cho biết, tình hình kinh tế thế giới có những chuyển biến sau đại dịch, tăng trưởng toàn cầu về cơ bản đang trên đà phục hồi, dù còn tiềm ẩn nhiều yếu tố rủi ro và chưa vững chắc. Theo đó, tăng trưởng kinh tế Việt Nam năm 2023 được dự đoán có nhiều khả năng sẽ hồi phục.

Giáo sư cho biết, thị trường bất động sản tiếp tục đóng vai trò rất quan trọng trong việc giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, bảo đảm các cân đối lớn, thúc đẩy tăng trưởng và sẽ nhận được sự quan tâm rất lớn của Nhà nước, Chính phủ và các bộ, ban ngành trung ương và địa phương.

Đây sẽ là trọng tâm chính trong các cơ chế chính sách nhằm phục hồi và tăng trưởng Kinh tế. Năm 2023, là năm Quốc hội thông qua các đạo luật cơ bản liên quan đến thị trường BĐS (Luật đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở…) sẽ tháo gỡ những điểm nghẽn về mặt pháp lý cho thị trường.

Thị trường có nhiều cơ hội để phát triển theo đúng chu kỳ của nó do nhu cầu thị trường bất động sản vẫn còn lớn, đặc biệt là nhu cầu thực về nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp, thu nhập trung bình. Nhu cầu đầu tư với các bất động sản có đủ điều kiện pháp lý vẫn lớn khi các kênh đầu tư khác kém hấp dẫn.

Tuy nhiên, các doanh nghiệp ngành này vẫn sẽ gặp nhiều khó khăn thách thức về pháp lý, nguồn vốn, thị trường chung. Trong đó, vướng mắc pháp lý là lớn nhất, chiếm 70% khó khăn của các dự án bất động sản, nhà ở trong quá trình chuẩn bị đầu tư, xây dựng và kinh doanh.

Về huy động vốn, lãi suất ngân hàng ngày càng tăng làm cho chi phí vốn tăng, số lượng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản trong năm 2023 – 2024 sẽ đáo hạn với khối lượng lớn, các quy định phát hành mới theo hướng siết chặt đang là rào cản đối với các doanh nghiệp bất động sản.

“Việc nhà nước kiểm soát chặt nguồn vốn tín dụng đối với lĩnh vực BĐS đã làm cho các doanh nghiệp vô cùng khó khăn, một số doanh nghiệp có nguy cơ bị đổ vỡ hoặc bị doanh nghiệp nước ngoài thâu tóm do phải bán rẻ dự án để có dòng tiền”, GS.TS Phạm Hồng Chương nhận định.

Trong khi đó, thị trường tiếp tục trầm lắng do tâm lý chờ đợi các động thái của Chính phủ. Nguồn cung bất động sản đang có xu hướng giảm rõ rệt do hầu hết dự án bị ách tắc từ nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan. Giá bất động sản (cụ thể giá nhà và đất nền) vẫn ở mức cao mặc dù giao dịch trên thị trường đã chững lại, một số địa bàn trầm lắng, không xuất hiện giao dịch.

Bên cạnh đó, hậu quả của cơn sốt đất 2020, 2021 đã đẩy giá quá cao khiến thị trường không còn nhiều dư địa tăng giá, khó thu hút nhà đầu tư. Giá nhà quá cao cũng làm cho nhiều người có nhu cầu mua nhà thực không có khả năng tiếp cận.

Kỳ vọng chính sách khơi thông thị trường bất động sản

Theo Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), hiện nay, pháp lý là vướng mắc lớn của thị trường BĐS, chiếm khoảng 70% khó khăn của các dự án nhà ở. Một số doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải thu hẹp quy mô đầu tư. Ngoài ra, nguồn vốn tín dụng, trái phiếu và cả vốn huy động từ khách hàng bị ngưng, khiến một số doanh nghiệp BĐS thiếu vốn, phải chuyển nhượng dự án và rao bán sản phẩm BĐS với chiết khấu cao.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhận định: “Thị trường BĐS hiện đang gặp rất nhiều khó khăn và không thể giải quyết trong ngắn hạn, nhưng với niềm tin thị trường sẽ được cải thiện thông qua các quyết sách, quy định pháp luật sắp được ban hành, kỳ vọng sẽ tạo nên sự đột phá. Bản chất của BĐS khi hết chu kỳ đi xuống thì sẽ phục hồi trở lại, khả năng trở lại thời vàng son trong các năm tới”.

Nhận định từ CBRE Việt Nam cho biết, nếu tài chính lưu thông ổn định trở lại, thị trường BĐS vẫn có cơ hội tốt cho người mua và người bán, bởi lúc đó nguồn cung đa dạng, giá cạnh tranh. Hiện chưa có thống kê cụ thể cho quý 4, tuy nhiên, có thể thấy, doanh số bán hàng quý 3/2022 giảm tới 40% so với quý trước, trong bối cảnh thắt chặt các khoản vay ngân hàng, thị trường trái phiếu chao đảo, bán hàng trầm lắng, dòng tiền của nhiều nhà phát triển BĐS dần cạn kiệt.

Theo một số chủ đầu tư, nhiều dự án mới có thể sẽ bị trì hoãn mở bán trong năm 2023, bởi trong bối cảnh quá trình phê duyệt pháp lý của dự án chờ được khai thông với Luật Đất đai (sửa đổi) và tâm lý người mua nhà ở suy yếu do hạn mức tín dụng hạn chế. Dự báo nguồn cung mới căn hộ tại TP.HCM trong 2023 vẫn ở mức thấp với khoảng 19.000 - 20.000 căn, giảm 10% so với cùng kỳ. Còn nguồn cung mới nhà ở xây sẵn chỉ duy trì ở mức 1.000 - 2.000 căn sẽ được mở bán trong năm 2023.

Chuyên gia kinh tế Lê Chí Nhân cho rằng, trước biến động của thị trường BĐS như hiện nay, doanh nghiệp BĐS cần nhanh chóng sắp xếp, cơ cấu lại bộ máy kinh doanh, nhất là tìm nguồn cung với giá trị thực cho các khách hàng có nhu cầu ở thực. Vì phân khúc nhà ở cao cấp có nhu cầu nhưng chỉ dừng lại ở một bộ phận nhất định. Ngoài ra, các chính sách tín dụng về trả góp trong vòng 5 -10 năm tới cần được khơi thông, điều chỉnh lãi suất xuống hơn nữa thì mới giúp người dân mua được nhà ở

Thực tế cho thấy, thị trường BĐS hiện đang trầm lắng nhưng không “đóng băng”. Bước sang năm 2023, thị trường sẽ dần khởi sắc nhờ những chính sách tích cực của Nhà nước. Điển hình, động thái nới room tín dụng của Ngân hàng Nhà nước là tín hiệu tích cực cho đà phục hồi của nền kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng.