‘Chốt’ quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng gần 11.000 ha, thị trường bất động sản quanh khu vực này sẽ biến động ra sao?

Theo phê duyệt, phân khu đô thị sông Hồng có chiều dài 40km, trải dài từ cầu Hồng Hà đến cầu Mễ Sở, thuộc địa giới hành chính của 55 phường, xã thuộc 13 quận, huyện gồm: Hoàn Kiếm, Ba Đình, Tây Hồ, Bắc Từ Liêm, Hai Bà Trưng, Hoàng Mai, Long Biên, Đan Phượng, Mê Linh, Đông Anh, Gia Lâm, Thường Tín và Thanh Trì.

Theo định hướng quy hoạch, phân khu đô thị sông Hồng có chức năng chính là không gian thoát lũ sông Hồng đoạn qua khu vực đô thị trung tâm được xác định tại Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050.

Quy hoạch trong không gian thoát lũ từ đê cấp 1 (tả ngạn) tới đê cấp đặc biệt (hữu ngạn) hiện có dựa trên nguyên tắc: Không nâng cao các tuyến đê bối hiện có, không xây dựng đê bối mới; không thu hẹp không gian thoát lũ, không đề xuất giải pháp đê mới trong đê cũ (không gian thoát lũ theo đê mới trong không gian thoát lũ theo đê cũ); không làm thay đổi mục tiêu và tiêu chuẩn phòng, chống lũ của hệ thống sông đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 257/QĐ-TTg ngày 18/2/2016.

Đồng thời, đây cũng được quy hoạch là trục không gian đặc trưng cây xanh mặt nước, văn hóa lịch sử, cảnh quan chủ đạo của đô thị trung tâm, với chức năng chính là công trình công cộng, các công viên cây xanh, văn hóa dịch vụ du lịch giải trí biểu tượng của Thủ đô, phục vụ các hoạt động lễ hội, du lịch.

Quy hoạch cũng nhằm hình thành trục không gian văn hóa – cảnh quan sinh thái Hồ Tây – Cổ Loa; cải tạo chỉnh trang, tái thiết  hệ thống dân cư hiện hữu được tồn tại, bảo vệ theo Quy hoạch phòng chống lũ và quy hoạch đê điều hệ thống sông Hồng, sông Thái Bình; bảo tồn các công trình di tích, kiến trúc có giá trị lịch sử, kết hợp khai thác quỹ đất phát triển mới tạo lập diện mạo đô thị hai bên sông Hồng.

Phân khu quy hoạch có diện tích gần 11.000ha, trong đó, sông Hồng chiếm 3.600ha (33%), đất bãi sông trên 5.400ha (50%). Phần diện tích còn lại là khu vực đã xây dựng gồm các khu làng xóm có lịch sử hình thành và phát triển lâu đời như xã Bát Tràng, Văn Khê, Tráng Việt; các khu phố ngoài đê như Quảng An, Tứ Liên, Yên Phụ, Phúc Xá… Ngoài ra, còn có đất các công trình hạ tầng xã hội (công cộng, trường học), các công trình hạ tầng kỹ thuật…

Dự báo quy mô dân số tối đa tại khu vực này đến năm 2030 khoảng 300.000 người. Trong đó, dân số hiện có giữ lại cải tạo chỉnh trang là 215.000 người, dân số đất nhóm nhà ở mới là 85.000 người.

Kịch bản nào cho thị trường bất động sản quanh khu vực quy hoạch?

Thời điểm Quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng mới được đề xuất và vẫn còn ‘nằm trên giấy’ thì thị trường bất động sản, đặc biệt là quanh khu vực hai ven sông Hồng đã đứng ngồi không yên.

Những thông tin môi giới bất động sản rao bán đất thổ cư, đất nền dự án, đất nông nghiệp,… tại các khu vực dự kiến quy hoạch và vùng ven của khu vực quy hoạch xuất hiện ngày một dày đặc. Rồi cứ như vậy, giá đất những khu vực được đẩy và ‘thổi giá’ lên cao.

Lấy đơn cử như tại xã Đông Dư (huyện Gia Lâm, Hà Nội) một mảnh đất có diện tích 50m2, dù chỉ nằm trong mặt đường thôn xóm nhưng chủ đất đang rao bán tới gần 2 tỷ đồng, tăng lên so với đầu năm 2021 khoảng 20%. Môi giới nhà đất tại những khu vực này đều đưa thông tin, đất lại lên như thời điểm đầu năm bởi thông tin về quy hoạch phân khu sông Hồng.

Hay giá nhà đất trên tuyến phố Thạch Cầu (quận Long Biên, Hà Nội) nơi dự kiến nằm trong Đồ án quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng cũng đang lên. Giá đất tại đây đang có dấu hiệu tăng nhanh từ 30 – 50%, chênh khoảng 15 – 30 triệu/m2 so với hồi đầu năm. Nhiều nhà đầu tư, người dân ồ ạt về đây mua bán.

Thời điểm tháng 12/2021 khi Quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng mới chỉ được đề xuất  không chỉ khu vực Hà Nội mà các khu đô thị, dự án tại TP Vĩnh Yên (Vĩnh Phúc) cũng liên tục được rao bán. Thông tin được đăng tải rầm rộ trên các website, hội, nhóm mua bán bất động sản. Những thông tin này đều là “ăn theo” thông tin quy hoạch nêu trên.

Theo đó, giá đất ở đây trước đó chỉ ở mức 17 – 22 triệu đồng/m2. Tuy nhiên sau khi có đề án quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng, mức giá đã tăng vọt lên 23 – 38 triệu đồng/m2 tùy theo vị trí. Sau mỗi lần có thông tin quy hoạch, giá đất ven sông Hồng lại tăng mạnh. Đặc biệt là những thửa đất ở xung quanh các dự án.

Cẩn trọng nguy cơ ‘sốt ảo’

Trên thực tế, khi quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng được duyệt có thể sẽ tác động tích cực đến thị trường bất động sản và đời sống người dân khu vực ổn định hơn, có nhiều cơ hội phát triển.

Tuy nhiên, không ít chuyên gia bất động sản cũng cảnh báo, việc đầu tư “lướt sóng” sẽ rất nguy hiểm. Xuống tiền mua đất theo thông tin quy hoạch hoặc “cơn sốt” thị trường sẽ gặp nhiều rủi ro. Việc mua đất ăn theo thông tin quy hoạch “hơi”, thông tin mập mờ của môi giới BĐS rất dễ mất tiền oan.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi –  Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cũng bày tỏ quan điểm. Ông cho biết, tại nhiều địa phương có tình trạng nhà đầu cơ, môi giới bất động sản lợi dụng thông tin quy hoạch. Họ đẩy giá đất lên cao, ban hành bảng giá đất mới. Những người này còn lợi dụng thông tin về việc nâng cấp đơn vị hành chính, nâng cấp hệ thống hạ tầng. Ngoài ra còn có thông tin triển khai các dự án lớn tại các địa phương…

Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, thị trường bất động sản những tháng cuối năm sẽ phục hồi sau dịch, nhưng mức phục hồi dần dần, giá bất động sản tăng là do sự khan hiếm nguồn cung cộng với thuế đất, giá nguyên vật liệu, thiết bị, chi phí nhân công gia tăng.

“Những người có nhu cầu tìm mua bất động sản thời điểm này cần nghiên cứu kỹ lưỡng thị trường. Bất động sản tăng giá hàng năm chỉ 5 – 10% còn mức 30-50% là quá cao. Bất động sản tăng giá khi có những đầu tư về hạ tầng, nhưng phải là đầu tư thực không chỉ dựa vào quy hoạch” – ông Nguyễn Văn Đính nói.