Chu kỳ bất động sản là gì và các cơn 'sốt đất' tại Việt Nam

Khi kinh doanh đầu tư bất động sản, việc nắm được bản chất, sự vận động của các chu kỳ bất động sản sẽ giúp các nhà đầu tư có những hướng đầu tư, xây dựng hợp lý. Vậy chu kỳ bất động sản là gì và Việt Nam đã và đang trải qua những cơn sốt đất nào?

Tong bối cảnh những năm gần đây, hoạt động kinh doanh bất động sản đang phát triển mạnh nhưng đồng thời còn tồn tại những biến động, rủi ro đòi hỏi các nhà đầu tư phải xem xét, đánh giá và ra quyết định chính xác. Việc nắm được bản chất, sự vận động của các chu kỳ bất động sản se giúp các nhà đầu tư có những hướng đầu tư, xây dựng hợp lý.

Chu kỳ bất động sản là gì?

Chu kỳ là khoảng thời gian giữa hai lần lặp lại liên tiếp của một sự việc, hay thời gian để kết thúc một vòng quay, một chu trình. Như vậy, đơn vị đo chu kỳ là đơn vị đo thời gian. Trong toán học và một số lĩnh vực khác, chu kỳ có thể hiểu là độ dài giữa hai cấu trúc lặp lại.

Bất động sản trước hết là tài sản nhưng khác với các tài sản khác là không di dời được. Theo cách hiểu này, bất động sản bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất.

Có nhiều định nghĩa khác nhau về chu kỳ bất động sản nhưng tựu trung lại chu kỳ bất động sản chính là \'vòng đời\' của bất động sản. Trong đó, mỗi chu kỳ kéo dài từ 7 – 9 năm và trải qua nhiều giai đoạn. Các giai đoạn bao gồm: Phục hồi – Tăng trưởng – Bùng nổ – Suy thoái – Đóng băng.

Các giai đoạn 'vòng đời' của chu kỳ bất động sản

Có thể thấy rằng, chu kỳ bất động sản sẽ bao gồm 4 giai đoạn chính. Đó là: Phục hồi, mở rộng, tăng cung và suy thoái. Điều này có nghĩa là từ trước tới này chưa bao giờ có một giai đoạn mở rộng hoặc siêu cung bền vững mà không có suy thoái cuối cùng, sau đó là sự phục hồi nó giống như một vòng luân hồi của các sinh vật trong tự nhiên

Thứ nhất, giai đoạn Phục hồi

Việc xác định giai đoạn phục hồi của chu kỳ có thể rất khó khăn. Tăng trưởng cho thuê sẽ vẫn trì trệ và không có dấu hiệu xây dựng mới. Tuy nhiên, các nhà đầu tư bất động sản phải theo dõi sát sao và nhanh chóng hành động khi có dấu hiệu phục hồi. Đây là thời điểm tuyệt vời để mua các bất động sản dưới giá trị thị trường đang ở trong tình trạng khó khăn về tài chính. Bạn có thể chờ đợi giai đoạn phục hồi bằng cách sửa sang lại để tăng thêm giá trị cho những bất động sản này, giúp chúng sẵn sàng bán hoặc cho thuê ngay khi nền kinh tế chuyển sang giai đoạn mở rộng. Thời gian là chìa khóa.

Thứ hai, giai đoạn Mở rộng

Với nền kinh tế đang có tốc độ tăng trưởng ngày càng mạnh mẽ như hiện nay, nền kinh tế chung đang trên đà phát triển hội nhập kinh tế quốc tế, an sinh xã hội của người dân đã được cải thiện. Trong bối cảnh dân số đang gia tăng nhanh chóng như hiện nay, nhu cầu về không gian và nhà ở ngày càng tăng. Giai đoạn mở rộng là khi công chúng bắt đầu lấy lại niềm tin vào nền kinh tế, trong khi thị trường đang trên đà phát triển, bạn sẽ có lợi nếu nỗ lực đầu tư vào việc phát triển hoặc tái phát triển các bất động sản phục vụ cho nhu cầu của thị trường hiện nhằm bán bất động sản với giá cao hơn giá trị thị trường.

Thứ ba, giai đoạn Siêu cung

Trong giai đoạn siêu cung bắt đầu khi nguồn cung bất động sản vượt quá nhu cầu trên thị trường qua việc xây dựng các công trình mới, cải thiện các công trình cũ trong giai đoạn mở rộng đã tạo lên sự thừa nguồn cung trên thị trường và giá bất động sản bắt đầu giảm do không đủ nhu cầu.

Trong giai đoạn mở rộng, các nhà đầu tư cũng như các nhà phát triển đều phải đảm bảo rằng nguồn cung đáp ứng được nhu cầu ngày càng tăng. Điều này không thể tránh khỏi có những thời điểm mà cung sẽ có dấu hiệu bắt đầu vượt quá cầu, do số lượng nhà xây dựng trên thị trường quá nhiều nhưng lại trống không có người mua bất động sản hoặc do sự thay đổi, biến động của nền kinh tế một cách đột ngột khiến nhu cầu sụt giảm.

Chủ sở hữu bất động sản thường sẽ thanh lý hàng tồn kho của họ vì sợ rằng tài sản sẽ bị bỏ trống hoặc không bán được. Tuy nhiên, đó không phải là một chiến lược đúng đắn. Bạn cần phân tích xác định những bất động sản mà bạn cảm thấy sẽ hoạt động tốt trong chu kỳ bất động sản tiếp theo. Đây là thời điểm tuyệt vời để tranh thủ chiến lược mua và nắm giữ để bạn có những bất động sản lý tưởng trong danh sách của mình trong khi chờ đợi thời điểm \'sang tay\' lý tưởng quay trở lại.

Thứ tư, giai đoạn Suy thoái

Trong giai đoạn suy thoái, nguồn cung bất động sản vượt quá nhu cầu với biên độ rộng và các chủ sở hữu bất động sản phải chịu tỷ lệ trống cao. Ngoài ra, không những không thể tăng giá thuê, một số chủ nhà còn buộc phải giảm giá thuê để thu hút những người thuê đang chịu ảnh hưởng của suy thoái kinh tế hoặc do nền kinh tế đi xuống cũng khiến tỷ lệ thất nghiệp đi lớn và người thuê nhà có thể yêu cầu giảm tiền thuê nhà để ở lại vì thuế thu nhập cho thuê sẽ giảm mạnh.

Là một nhà đầu tư, bạn nên tiết kiệm quỹ dự phòng cho cuộc suy thoái tiếp theo. Suy thoái cung cấp cơ hội để mua các bất động sản lý tưởng với giá siêu rẻ. Bạn có thể giữ những bất động sản này hoặc sửa sang lại để gia thêm giá trị nếu bạn thấy phù hợp để chúng sẵn sàng tung ra thị trường ngay khi nền kinh tế bắt đầu phục hồi.

Tuy nhiên, các nhà đầu tư nên cân nhắc kỹ bởi giai đoạn này ẩn chứa những rủi ro cao bởi tính thanh khoản thấp và phải chờ đợi một thời gian dài trước khi giá trị bất động sản đạt đỉnh điểm.

Các yếu tố ảnh hưởng đến chu kỳ bất động sản

Có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến chu kỳ bất động sản. Tuy nhiên, các chuyên gia đã liệt kê một số yếu tố sau đóng góp chính, bao gồm:

Dân số

Cơ cấu của sự gia tăng dân số càng cao, nhu cầu về nhà ở cũng theo đó gia tăng, qua đó thúc đẩy thị trường kinh doanh bất động sản phát triển.

Lãi suất

Lãi suất ảnh hưởng lớn đến sức mua của người mua nhà tiềm năng. Khi lãi suất cao, đây có thể là một yếu tố ngăn cản nhiều người có ý định mua nhà. Ngược lại, lãi suất thấp có thể khuyến khích hoạt động mua nhà bùng nổ vì chi phí dài hạn để tài trợ mua nhà rẻ hơn.

Các yếu tố tự nhiên

Các yếu tố liên quan đến vị trí của bất động sản, kích thước và diện tích bất động sản cũng là những nhân tố ảnh hưởng đến giá trị, hướng phát triển, kinh doanh nhu cầu mua đối với bất động sản.

Nền kinh tế chung

Tình hình kinh tế nói chung là một nhân tố khi dự đoán chu kỳ thị trường nhà ở. Nhìn chung, khi nền kinh tế đang phát triển tốt hoặc đang có xu hướng đi lên, người tiêu dùng cảm thấy được khuyến khích mua bất động sản nhà ở nhiều hơn. Họ cảm thấy rằng giá trị tài sản cá nhân của họ sẽ tiếp tục tăng lên. Nếu nền kinh tế chung hoạt động tốt thì thị trường bất động sản cũng đang hoạt động tốt. Nếu nền kinh tế trì trệ, thị trường bất động sản cũng có xu hướng suy sụp theo.

Các chính sách của Chính phủ

Để đảm bảo chức năng quản lý của mình, Nhà nước cụ thể là các cơ quan có thẩm quyền trong phạm vi quản lý, điều hành trong phạm vi bất động sản của chính phủ sẽ ban hành các văn bản pháp luật điều tiết các hoạt động liên quan đến bất động sản. Qua đó, các nhà đầu tư phải có hướng phát triển phù hợp với pháp luật đồng thời các quy định của pháp luật giúp quy định trình tự, thủ tục các vấn đề liên quan đến bất động sản của người mua. Do vậy, các chính sách pháp luật của chính phủ sẽ ảnh hưởng các chu kỳ bất động sản.

Những cơn 'sốt đất' tại Việt Nam

Thị trường bất động sản chính thức hình thành kể từ năm 1993, sau khi Quốc hội thông qua Luật Đất đai đầu tiên và Pháp lệnh Nhà ở, tạo khuôn khổ pháp lý ban đầu cho thị trường về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Đây cũng là giai đoạn mở đầu cho những đợt “sốt đất” đi vào lịch sử qua những cột mốc đáng nhớ.

Năm 1993 – 1994: 'Sốt đất' lần thứ nhất

Trong thời gian này, Luật Đất đai 1993 ra đời cho phép việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dễ dàng hơn. Cùng với đó, tăng trưởng kinh tế đạt đỉnh, nhu cầu đất ở và đất sản xuất tăng cao, giao dịch bùng nổ.

Đây được xem là thời hoàng kim của tăng trưởng kinh tế khi GDP năm 1993 tăng tới 8,1%, năm 1994 tăng 8,8% và đỉnh điểm năm 1995 tăng 9,5%. Tăng trưởng mạnh của GDP khiến người ta tin vào tương lai sáng lạn của nền kinh tế, thúc đẩy giá nhà đất tăng mạnh.

Sau đó, đến giai đoạn từ năm 1995 – 1999, thị trường bất động sản lao dốc khi có Nghị định số 18 và 87 về thuê đất (1994), ngăn chặn hiện tượng đầu cơ, cùng với đó là cuộc khủng hoảng kinh tế châu Á (1997 - 1998), nhiều nhà đầu tư bán tháo khiến cung vượt cầu, thị trường lao dốc.

Người sử dụng đất phải trả tiền hai lần (tiền chuyển quyền sử dụng đất và tiền thuê đất). Hai nghị định này buộc các nhà đầu cơ sử dụng đòn bẩy tài chính để tham gia thị trường phải bán tháo đất đai đang nắm giữ để trả tiền cho Ngân hàng. Làn sóng xả hàng ồ ạt diễn ra đã làm cho thị trường bất động sản ở trạng thái cung vượt cầu và quay đầu lao dốc. Bên cạnh đó, khủng hoảng kinh tế châu Á khởi nguồn từ Thái Lan đã làm cho một số dự án bất động sản của nước ngoài đầu tư vào Việt Nam thất bại, góp phần làm cho thị trường suy thoái.

Năm 2001 - 2003: 'Sốt đất' lần thứ hai

Chủ trương cho Việt kiều mua nhà và ban hành giá đất mới khiến giá nhà đất tăng mạnh và đạt đỉnh vào Quý 2/2001. Ở giai đoạn này, giá đất của Việt Nam giai đoạn này ở mức đắt nhất thế giới, cao hơn cả một số thành phố lớn của các nước công nghiệp phát triển.

Bên cạnh đó Luật Doanh nghiệp năm 2000, Luật đầu tư nước ngoài năm 2001 ra đời. Nhà đầu tư đánh giá chủ trương cho Việt kiều mua nhà và ban hành giá đất mới sẽ có triển vọng cho thị trường nhà đất nên nhiều người đầu tư mua đất khắp nơi ở vùng ven. Cơn sốt chủ yếu tập trung vào nhà mặt tiền và đất dự án. Đầu cơ gia tăng mạnh mẽ. Giao dịch mua bán sôi động nhưng không có công trình hay nhà ở nào được xây dựng, thể hiện đây là cơn sốt từ nhu cầu ảo, giá ảo.

Đến giai đoạn từ năm 2003 - 2006, Luật Đất đai 2003, Nghị định 181 được đưa ra đã chấm dứt tình trạng phân lô bán nền. Thị trường bất động sản suy yếu, giao dịch ngưng trệ. Dòng vốn chuyển sang chứng khoán.

Từ cuối 2003, thị trường bất động sản trầm lắng, năm sau lạnh hơn năm trước. Ghi nhận năm 2003 giao dịch địa ốc thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%, tuy nhiên giá không giảm mạnh do vốn đầu tư chủ yếu là tiền nhàn rỗi của tư nhân. Năm 2005, bảng giá đất mới được điều chỉnh theo hướng sát với giá thực tế làm cho chi phí đền bù giải toả lên cao khiến các dự án tiếp tục gặp khó khăn. Lợi nhuận thu từ kinh doanh bất động sản giảm mạnh khiến dòng vốn chuyển sang thị trường chứng khoán.

Năm 2007 – 2008: 'Sốt đất' lần thứ ba

Năm 2007, Việt Nam gia nhập WTO, kinh tế hưng thịnh giúp thị trường bất động sản cũng đạt đỉnh, tập trung ở phân khúc căn hộ cao cấp và biệt thự, xảy ra hiện tượng đầu cơ chiếm lĩnh thị trường. Giá nhà đất tăng cao từ 50-70%, thậm chí lên tới 100%. Nhu cầu thị trường có sự chuyển đổi từ nhà mặt tiền, nhà phố sang căn hộ cao cấp và biệt thự.

Cùng năm này, Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực cùng sự ra đời của các hành lang pháp lý như Luật Đăng ký bất động sản, Luật thuế sử dụng đất, Luật Nhà ở, chính sách áp dụng cho Việt kiều mua nhà… giúp các nhà đầu tư yên tâm hơn khi tham gia thị trường. Thị trường có sự tham gia đông đảo của giới đầu cơ lướt sóng.

Đến giai đoạn 2009 - 2013, do ảnh hưởng từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008, kinh tế Việt Nam suy thoái, lạm phát và nợ xấu tăng nhanh (cả năm 2009 tăng 19,89%), lãi suất vay ngân hàng rất cao (23-24%/năm). Chính sách thắt chặt tín dụng của Chính phủ nhằm kiểm soát bóng bóng bất động sản và kiềm chế lạm phát khiến thị trường bất động sản lập tức bị ảnh hưởng nặng nề. Giá bất động sản giảm mạnh trung bình 40-50%.

Giai đoạn từ giữa 2009 - 2010, gói kích cầu của Chính phủ giúp thị trường bất động sản ấm trở lại. Thị trường xuất hiện \'cơn sốt\' cục bộ, nhất thời do tác động của phương thức “mua bán nhà trên giấy”, dự án quy hoạch thủ đô mở rộng. Từ nửa cuối năm 2011, \'quả bóng\' bất động sản bị \'xì hơi\' mạnh trên diện rộng, \'lớp băng dày\' bao phủ toàn thị trường. Nhiều cá nhân, doanh nghiệp bất động sản lao đao.

Năm 2014 – 2019: Thị trường phục hồi, phát triển mạnh mẽ

Thị trường bất động sản có dấu hiệu hồi phục từ cuối năm 2013 và phát triển ổn định với lượng giao dịch tăng, tồn kho giảm, cơ cấu hàng hóa bất động sản chuyển dịch theo hướng hợp lý, phù hợp hơn với nhu cầu của thị trường.

Năm 2014, Luật kinh doanh bất động sản ra đời mở rộng cơ hội cho người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Giai đoạn này thị trường xuất hiện nhiều loại hình bất động sản mới gia nhập như: Officetel, condotel, shophouse, bất động sản công nghiệp.

Trong năm 2018, giai đoạn này thị trường xảy ra các đợt sốt đất lan rộng tại nhiều khu vực trên cả nước: sốt ảo giá đất nền, đất nông nghiệp tại Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc; giá đất tăng mạnh ở các quận vùng ven TP Hồ Chí Minh rồi lan rộng ra các tỉnh vùng ven như Đồng Nai, Bình Dương, Long An và các tỉnh, thành miền Trung như Khánh Hòa, Bình Định, Đà Nẵng, Nghệ An, Thanh Hóa…

Đầu 2019, sốt đất tiếp tục bùng phát ở nhiều địa phương: Đà Nẵng (huyện Hòa Vang), Quảng Nam, TP Hồ Chí Minh (Cần Giờ, quận 9), Hà Nội (Hoài Đức, Gia Lâm, Đông Anh). Tuy nhiên các cơn sốt qua rất nhanh, thị trường tại các khu vực này nhanh chóng rơi vào trầm lắng.

Năm 2019, ở góc nhìn toàn cảnh, thị trường bất động sản vẫn trong chu kỳ phục hồi, tăng trưởng nhưng có sự sụt giảm cả về nguồn cung và số lượng giao dịch. Nguyên nhân do quỹ đất ở khu vực trung tâm ngày càng cạn kiệt; thủ tục pháp lý bị trì hoãn; chính quyền rà soát, tạm dừng toàn bộ các dự án sai phạm.

Năm 2019 – Nay: \'Sốt đất\' lần thứ tư

Kể từ khoảng năm 2020, cơ sốt giá bất động sản thứ tư xảy ra. Nguyên nhân của cơn sốt giá bất động sản lần này hoàn toàn khác với cơn sốt giá bất động sản lần trước do vốn đầu tư chuyển ồ ạt từ thị trường chứng khoán sang thị trường bất động sản. Nhìn vào thực tế, có thể thấy một số lý do sốt giá bất động sản lần thứ tư này có các nguyên nhân sau đây:

Thứ nhất, Năm 2020 là năm đầu kỳ quy hoạch 2021 - 2030, hàng loạt đề xuất mới về phát triển đô thị mới, dự án mới. Mặt khác, Chính phủ cũng quyết định tăng cường đầu tư công để phát triển hạ tầng giao thông. Các yếu tố này có tác động làm cho thị trường bất động sản nhà ở hấp dẫn hơn, cuốn hút hơn các nhà đầu tư. Một yếu tố nữa làm cho thị trường bất động sản sôi động là các dự án chia lô - bán nền tăng lên khá mạnh gây sốt giá đất nền. Chính quyền cấp huyện muốn chia lô - bán nền để thu ngân sách địa phương, nhà đầu tư nhỏ muốn mua đất nền để đầu cơ chờ tăng giá mà không phải lo chi phí xây dựng nhà.

Thứ hai, Việt Nam và thế giới đều vừa trải qua một thời gian dài chịu tác động của Covid-19 khá nặng nề. Thu nhập của mọi người lao động đều bị giảm sút, thậm chí là không có thu nhập. Những người ít tiền đành chịu và phải tìm những việc đơn giản để kiếm sống. Những người nhiều tiền phải tìm phương thức đầu tư mới để tăng thu nhập, nơi đầu tư quen thuộc vẫn là thị trường bất động sản nhà ở. Từ đó, cầu về bất động sản nhà ở tăng lên mạnh nhưng không phải nhằm phục vụ mục đích để ở. Từ phía khác, cung nhà ở lại bị giảm sút do chưa tháo gỡ được các vướng mắc về khung pháp luật, hàng loạt dự án nhà ở chờ phê duyệt nhưng không thể phê duyệt được do tâm lý e ngại bị xử phạt của những người có thẩm quyền. Cầu nhà ở tăng cao, nhưng cung bị nghẽn là nguyên nhân chính tạo nên sốt giá.

Thứ ba, tác động khá mạnh của giới đầu cơ, vụ lợi về bất động sản. Ở phạm vi địa phương, giới \'cò đất\' tung tin thất thiệt, không trung thực về thị trường để lừa người tham gia mua đất. Ở phạm vi lớn hơn, các \'đại gia\' đầu tư dự án bất động sản tìm cách kích cho tăng giá như đấu giá đất tại Thủ Thiêm hay xướng giá cao tại các dự án bất động sản hiện hữu.

Nhìn vào kinh nghiệm ở Việt Nam vào giai đoạn 2007 - 2010, có thể thấy sốt giá lần này không được kịp thời ngăn chặn thì khá chắc chắn sẽ dẫn tới lạm phát. Nguyên nhân trực tiếp làm cầu tăng quá mạnh là hiện tượng đầu cơ nhà ở vẫn chưa được khắc phục, lượng cầu tăng lên nhiều hơn nữa vì giảm thu nhập do Covid-19 gây ra.

Từ kinh nghiệm của các nước công nghiệp trên thế giới, trong khu vực, cũng như những kinh nghiệm từ Việt Nam, cần phải có những giải pháp hiệu quả để ngăn chặn các cơn sốt giá BĐS vì đó là điểm khởi đầu cho mọi cuộc khủng hoảng liên quan đến nền kinh tế. Sốt giá BĐS có thể xảy ra ở cả các nước có hệ thống quản lý chặt chẽ như Hoa Kỳ hay Nhật Bản. Chỉ cần sơ suất một chút là có thể mất hàng thập kỷ để sửa sai và phục hồi. Những hệ lụy xấu về kinh tế là một việc nhưng những hệ lụy xấu về xã hội có thể tác động lớn hơn. Khoảng cách giàu - nghèo ngày càng tăng cao, những người có thu nhập thấp, người nghèo hầu như không có khả năng mua được nhà cho mình.

Giải pháp lâu dài cho Việt Nam là phải loại bỏ được tình trạng đầu cơ bất động sản và khuyến khích đầu tư vào sản xuất, kinh doanh. Muốn vậy, cần nghiên cứu kỹ sắc thuế bất động sản phù hợp. Cần có giải pháp kiểm soát lượng vốn đầu tư vào bất động sản so với đầu tư vào sản xuất, kinh doanh hàng hóa. Chuyển đổi số cũng là một giải pháp thực sự cần thiết để công khai, minh bạch nhằm thực hiện đúng và đủ sắc thuế bất động sản.