Chung cư 50 năm giá rẻ hơn nhưng có hấp dẫn hơn chung cư sở hữu lâu dài?

Rẻ hơn chưa chắc “ngon” hơn

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận định, với cùng phân khúc và chủng loại, căn hộ chung cư sở hữu 50 năm có giá bán thấp hơn 20% so với chung cư sở hữu lâu dài.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nguyên nhân giá chung cư sở hữu 50 năm rẻ hơn là do chủ đầu tư đóng tiền thuê đất một lần cho chu kỳ 50 năm với số tiền chỉ bằng 80% tiền thuê đất lâu dài. Tuy nhiên, ông Châu cho rằng, dù giá bán thấp hơn nhưng chung cư sở hữu 50 năm không “được lòng” số đông người mua nhà. 

Người Việt Nam có quan niệm “an cư lạc nghiệp”, nên tâm lý chung của người mua nhà là muốn sở hữu lâu dài, vĩnh viễn. Nhà ở nói chung, căn hộ chung cư nói riêng, không chỉ là nơi để ở, mà còn vừa là tài sản có giá trị tích lũy lâu dài, để truyền đời cho con cháu. 

Căn nhà còn có giá trị dự phòng trong trường hợp người chủ cần khoản tiền lớn cho mục đích nào đó. Do đó người dân sẵn sàng đi vay nợ để được sở hữu một căn nhà mơ ước. 

Như vậy, nhà chung cư sở hữu 50 năm không phù hợp với thị hiếu chung của người có nhu cầu mua nhà để ở.

Bên cạnh đó, nhà đất là tài sản có giá trị tăng theo thời gian, chẳng những theo năm mà nhiều loại hình nhà đất tăng giá theo tháng. Nhà ở hữu lâu dài thì người sở hữu có thể thu lợi từ địa tô chênh lệch.

"Đa số người dân mua nhà chung cư có xu hướng lựa chọn mua căn hộ được sở hữu không xác định thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài để hưởng mức gia tăng giá trị tài sản theo thời gian", ông Châu nói.

Ngược lại, đối với nhà chung cư chỉ được sở hữu 50 năm, giá trị tài sản sẽ giảm dần theo thời gian. Xét trên khía cạnh đầu tư, nhà chung cư không có hoặc khả năng sinh lợi thấp hơn hẳn so với nhà ở sở hữu vĩnh viễn.

Anh Trần Quang Long (TP.HCM), một nhân viên môi giới BĐS cho rằng, việc áp niên hạn sở hữu nhà chung cư tồn tại nhược điểm so với nhà chung cư sở hữu vĩnh viễn.

“Khi người chủ đầu tiên mua và ở càng lâu thì khi bán sẽ càng mất giá vì thời gian sử dụng của người chủ tiếp theo càng ít đi. Ngoài ra, nếu người chủ cần thế chấp nhà vay ngân hàng thì thủ tục rất khó, thời hạn sử dụng còn lại càng ít thì định giá càng ít đi hoặc ngân hàng có thể không vay. Điều này gây ra nhiều khó khăn cho chủ sở hữu”, anh Long phân tích.

Trên góc độ một nhà đầu tư BĐS lâu năm, Anh Nguyễn Đức Chiến (TP.HCM), nhận định, BĐS là một hình thức đầu tư, qua thời gian giá trị căn hộ phải tăng lên. Nếu áp niên hạn sở hữu nhà chung cư thì căn hộ sẽ mất giá theo năm, nhà đầu tư sẽ chịu thiệt.

“Ví dụ tôi mua một căn hộ chung cư, dọn vào ở được 10 năm. Sau 10 năm, tôi có việc cần bán lại, người mua sau sẽ viện lý do căn hộ của tôi chỉ còn sử dụng được 40 năm thôi để sẽ ép giá xuống. Như vậy, tôi vừa không lời được đồng nào mà còn phải chịu lỗ lớn”, anh Chiến nói.

Chị Đoàn Thu Hương (TP.HCM) cho biết sẽ không mua căn hộ chung cư nếu chỉ được sở hữu 50 năm dù giá rẻ hơn. Theo chị, nhà ở là tài sản phải được sở hữu lâu dài, có thể để lại cho con cái sau này nên chị sẵn sàng bỏ nhiều tiền hơn để mua nhà sở hữu vĩnh viễn.

“Mua nhà chung cư 50 năm thực chất tôi đi đang thuê nhà mà tiền thuê thanh toán một lần duy nhất. Tôi không có thực quyền sở hữu căn hộ đó. Sau 50 năm sau, con cái tôi phải bỏ tiền mua một căn hộ khác. Như vậy rất bất hợp lý và tốn kém. Tôi thà bỏ thêm tiền, thậm chí phải đi vay thêm để mua nhà được sở hữu vĩnh viễn còn hơn mua nhà giá rẻ nhưng chỉ ở được 50 năm”, chị Hương nói. 

Không nên áp niên hạn sở hữu nhà chung cư

Gần đây, HoREA đã có văn bản gửi Chính phủ và Bộ Xây dựng kiến nghị không nên quy định thời hạn sử hữu nhà chung xây dựng mới. 

Quan điểm của HoREA là nên giữ nguyên quy định hiện hành của Luật Nhà ở 2014 công nhận “quyền sở hữu căn hộ chung cư gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài” đối với người mua căn hộ tại các dự án nhà chung cư nhằm đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất với Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013.

Cụ thể, Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013 quy định: “Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài”.

HoREA lo ngại, việc áp niên hạn sở hữu nhà chung cư sẽ phát sinh tâm lý bất an đối với người mua căn hộ chung cư, đồng thời đi ngược lại chính sách khuyến khích người dân tại các đô thị lựa chọn sống trong căn hộ chung cư quy định tại Khoản 4 Điều 14 Luật Nhà ở 2014.

Cụ thể, quy định này như sau: “Đối với khu vực đô thị thì việc phát triển nhà ở phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng và chủ yếu được thực hiện theo dự án. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải đáp ứng yêu cầu quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này, bảo đảm việc phân bố dân cư, chỉnh trang đô thị. Đối với đô thị loại đặc biệt, loại 1 và loại 2 thì chủ yếu phát triển nhà chung cư và xây dựng nhà ở để cho thuê.”

Ngoài ra, HoREA cũng lo ngại quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ phát sinh sự phân biệt về quyền sở hữu giữa các loại hình ở. Cụ thể, nhà liền thổ như biệt thự, nhà phố được công nhận sở hữu lâu dài; còn nhà chung cư chỉ được công nhận sở hữu hữu hạn.

“Quy định này có ‘làm lợi’ cho các chủ đầu tư dự án nhà ở thấp tầng như biệt thự, nhà phố và gây ra trở ngại cho việc phát triển nhà chung cư cao tầng tại các đô thị”, HoREA nêu quan điểm.

Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc đầu tư Savills Việt Nam cho biết, tại các đô thị hiện đại, công trình được xây dựng theo phương đứng để tối ưu việc sử dụng đất, do đó chung cư là mô hình xây dựng được áp dụng phổ biến. 

Nếu quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, người dân có khuynh hướng lựa chọn nhà ở liền thổ. “Như vậy sẽ không phù hợp với sự phát triển của đô thị hiện đại”, ông Khương nhấn mạnh.