Áp niên hạn sở hữu nhà chung cư: Vô tình khuyến khích tâm lý mua nhà mặt đất
(CL&CS)-Quy định áp niên hạn sở hữu nhà chung cư được dự thảo tại Luật Nhà ở (sửa đổi) do Bộ Xây dựng soạn thảo đã nhận về nhiều ý kiến từ doanh nghiệp, chuyên gia phản đối. Theo nhiều khía cạnh và góc độ chuyên môn, vấn đề này không chỉ ảnh hưởng tiệm cận một phân khúc nhỏ mà còn để lại nhiều xáo trộn trong thị trường bất động sản nói chung.
Vẫn còn âm ỉ, gây nhiều tranh cãi
Ngày 23/9, Bộ Xây dựng tổ chức hội thảo lấy ý kiến các doanh nghiệp, hiệp hội và địa phương về dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Đa phần các ý kiến cho rằng, việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư tại thời điểm hiện nay chưa phù hợp với tâm lý chung người mua nhà, sẽ có biến động thị trường, vô hình trung khuyến khích tâm lý mua đất ở, ảnh hưởng lớn tới chính sách phát triển nhà ở chung cư.
Trong khi đại đa số người có nhu cầu mang tâm lý sở hữu lâu dài thì quy định mới này gần như chỉ làm tăng thêm phần thách thức cho cả khách hàng lẫn doanh nghiệp.
Anh Phúc (TP.HCM) trước đây có ý định mua nhà chung cư vì thấy nhiều dịch vụ tiện ích dành cho cư khá hấp dẫn. Tuy nhiên, khi nghe đến quy định sửa đổi luật và dự thảo áp niên hạn cho chung cư thì anh lại đắn đo trước khi quyết định xuống tiền.
Ở góc độ thị trường, việc xác định thời hạn sử dụng nhà chung cư sẽ gây khó cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khi bán nhà chung cư. Theo đó, ông Đức đề xuất thực hiện theo phương án 2 trong dự thảo luật là quy định sở hữu chung cư gắn với quyền sử dụng đất lâu dài, không quy định thời hạn sử dụng.
Trong văn bản mới nhất gửi Chính phủ và Bộ Xây dựng, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) kiến nghị không nên quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư với tất cả dự án mới. HoREA cho rằng, nên giữ nguyên quy định hiện hành của Luật Nhà ở 2014, trừ trường hợp cá biệt sở hữu có thời hạn như căn hộ dịch vụ, căn hộ xây để cho thuê...
Bởi nếu áp niên hạn cho tất cả các loại hình chung cư thì liệu các chủ đầu tư hay khách hàng có còn mặn mà với phân khúc hạng sang, cao cấp? Với chi phí xây dựng và trang thiết bị đắt đỏ cùng thời gian thi công lâu dài thì căn hộ hạng A thực sự “mất giá” hơn rất nhiều so với nhà mặt đất. Vì thế, việc xem xét và phân loại các loại hình chung cư để áp dụng quy định mới cần được phân tích cẩn trọng.
Ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường chung
Nếu xét về lâu dài, quy định này có thể “làm lợi” cho các chủ đầu tư dự án nhà ở thấp tầng (biệt thự, nhà phố) và làm trở ngại cho việc phát triển nhà chung cư cao tầng tại các đô thị.
Bên cạnh đó, theo chuyên gia bất động sản phân tích, ưu điểm của căn hộ nhà chung cư sở hữu có thời hạn sẽ có giá bán thấp hơn căn hộ sở hữu không xác định thời hạn tương tự tại cùng khu vực, phù hợp với khả năng tài chính của một bộ phận khách hàng.
Nhưng đa số người dân lại có tâm lý lựa chọn căn hộ nhà chung cư được sở hữu không xác định thời hạn, nên rất cần thiết giữ nguyên chính sách hiện nay của Luật Nhà ở 2014 cho phép phát triển cả hai loại dự án nhà chung cư “sở hữu không xác định thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài” hoặc “sở hữu có thời hạn”.
Nếu so sánh thì giá bán căn hộ nhà chung cư sở hữu có thời hạn tuy thấp hơn giá bán căn hộ nhà chung cư sở hữu vĩnh viễn khoảng trên dưới 20%, nhưng chưa thật sự hấp dẫn và chưa phù hợp với nhu cầu, thị hiếu của số đông người tiêu dùng, bởi lẽ đa số người dân có tâm lý coi nhà ở, trong đó có căn hộ chung cư vừa là “tiêu sản” (dùng để ở, thụ hưởng); vừa là “tích sản” (tích lũy tài sản; làm của cải để dành) có giá trị lớn nhất; vừa kết hợp để ở và kinh doanh...
Chưa kể, Việt Nam là nước đang phát triển (có thể còn mất nhiều năm nữa mới đạt mức GDP 7.000 USD/người) nên giá trị bất động sản, nhà đất (nhất là đất) thường có xu thế tăng giá theo thời gian. Mặt khác, khi chính sách này được áp dụng, có thể tác động tiêu cực đến mục tiêu ưu tiên phát triển nhà chung cư tại đô thị đặc biệt, loại 1 và loại 2 để sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả.
