Chung cư cho thuê lưu trú ngắn hạn: Không có cơ sở cấm, phải sửa quy định?

Nghiên cứu sửa quy định cấm cho thuê lưu trú ngắn hạn chung cư

Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) vừa có văn bản gửi Cục Kiểm tra văn bản và quản lý xử lý vi phạm hành chính (Bộ Tư pháp) liên quan đến lĩnh vực nhà ở.

Trong bản tổng hợp các vướng mắc bất cập và kiến nghị của Cục Kiểm tra văn bản và quản lý xử lý vi phạm hành chính nêu nội dung: Theo quy định của Luật Nhà ở 2023, các văn bản hướng dẫn thi hành và công văn 4757 của Bộ Xây dựng đã xác định việc sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở là bị nghiêm cấm.

Bản chất dịch vụ cho thuê lưu trú theo hình thức Airbnb là người thuê sử dụng căn hộ với mục đích để ở, pháp luật hiện không có quy định nào để xác định cho thuê ngắn ngày là bao nhiêu ngày hay cấm chủ sở hữu cho thuê căn hộ của mình.

Hiện nay, chủ sở hữu kinh doanh cho thuê căn hộ dài hạn thì không bị cấm mà cho thuê ngắn hạn (dưới 30 ngày) lại bị cấm là chưa hợp lý. Vì vậy, việc cấm cho thuê căn hộ qua Airbnb là chưa hợp lý và đảm bảo chặt chẽ về mặt pháp lý.

Chủ sở hữu căn hộ không ở thì họ có quyền cho thuê, đây là một trong những quyền tài sản của chủ sở hữu theo quy định tại Bộ luật Dân sự…

Trả lời nội dung trên, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho hay sẽ ghi nhận, nghiên cứu rà soát để báo cáo cơ quan có thẩm quyền sửa đổi, bổ sung trong thời gian tới.

Liên quan đến dịch vụ lưu trú ngắn ngày trong chung cư theo mô hình Airbnb, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản thông tin Bộ Xây dựng đã có các văn bản trả lời công dân và văn bản gửi Đoàn đại biểu Quốc hội TP.HCM về báo cáo trả lời đơn công dân.

Theo các văn bản kể trên, Bộ Xây dựng cho rằng trường hợp cho thuê nhà ở (bao gồm cả hình thức cho thuê thông qua Airbnb) thì nhà ở được cho thuê phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Luật Nhà ở năm 2023; các bên lập hợp đồng thuê nhà ở theo quy định, trường hợp sử dụng nhà ở để kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch thì còn phải thực hiện theo quy định của pháp luật về du lịch.

Bộ Xây dựng cũng khẳng định hiện chưa có quy định pháp luật nào xác định cụ thể "cho thuê ngắn ngày" là bao nhiêu ngày, cũng như chưa có điều khoản cấm chủ sở hữu cho thuê căn hộ của mình.

Cần có phương pháp quản lý phù hợp

Ngay sau khi TP.HCM ban hành Quyết định số 26/2025/QĐ-UBND quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư, nhiều chung cư trên địa bàn đã đồng loạt thông báo cấm các chủ căn hộ cho thuê ngắn ngày, dù là cá nhân có đăng ký kinh doanh hay doanh nghiệp hoạt động hợp pháp.

Nhiều ý kiến cho rằng việc các chung cư tại TP HCM ra lệnh cấm chủ căn hộ cho thuê lưu trú ngắn ngày thông qua ứng dụng Airbnb bắt nguồn từ cách hiểu chưa chính xác và chưa phù hợp với quy định pháp luật hiện hành.

Các chuyên gia cho rằng quy định cấm sử dụng căn hộ chung cư để ở vào việc khai thác cho thuê lưu trú ngắn ngày sẽ làm sụt giảm lợi nhuận của các chủ sở hữu. Tại các điểm nóng" của loại hình cho thuê ngắn ngày như trung tâm TP.HCM, khu vực gần sân bay hay các điểm du lịch, sẽ có thể chứng kiến làn sóng nhà đầu tư rút lui.

Từ đó, các chuyên gia lưu ý cần bỏ lệnh cấm và thay vào đó là xây dựng hành lang pháp lý phù hợp, hài hòa giữa quyền lợi của cá nhân, tập thể và yêu cầu quản lý nhà nước.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhấn mạnh sự cần thiết của một hành lang pháp lý rõ ràng, cho phép thí điểm mô hình Airbnb tại TP HCM theo hướng xem đây là một ngành nghề hợp pháp. Mô hình này cần có đăng ký kinh doanh, quản lý bằng luật pháp, kê khai lưu trú và đóng thuế đầy đủ. Việc này không chỉ phù hợp với thông lệ quốc tế mà còn góp phần phát triển du lịch, tạo việc làm, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước.

Theo ông Châu việc làm rõ quy định là cần thiết để các ban quản lý và cư dân tại chung cư hiểu đúng quyền và nghĩa vụ của mình, tránh tranh chấp, hiểu nhầm không đáng có.

Ông Tạ Trung Kiên, Giám đốc Công ty Bất động sản News Property, nêu ý kiến nếu TP.HCM được trao cơ chế đặc thù thì hoàn toàn có thể cho phép loại hình cho thuê ngắn ngày tại chung cư, với điều kiện phải quản lý chặt chẽ.

Theo đó, chủ căn hộ cần đăng ký hộ kinh doanh cá thể và phải thông báo với ban quản lý tòa nhà về việc khai thác cho thuê qua Airbnb. Đồng thời, ban quản lý có thể áp dụng mức phí quản lý cao hơn với những căn hộ cho thuê để bù vào chi phí sử dụng chung. Tất nhiên, các căn hộ này cũng phải đáp ứng các yêu cầu về an toàn phòng cháy chữa cháy.

Ông Kiên cho rằng lý do khiến hình thức này bị phản ánh tiêu cực là do một bộ phận người thuê thiếu ý thức, đặc biệt là giới trẻ, thuê căn hộ để tụ tập, nhậu nhẹt, gây rối, thậm chí sử dụng chất cấm. Những trường hợp như vậy cần được xử lý nghiêm, thay vì áp dụng biện pháp "cấm cả làng".

Đồng quan điểm, ông Phạm Lâm, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng nếu người dân đã sở hữu tài sản hợp pháp, họ có quyền khai thác cho thuê theo bất kỳ hình thức nào mà pháp luật không cấm. Trường hợp người thuê gây mất trật tự là vấn đề vi phạm của người thuê, chứ không thể đổ lỗi cho người cho thuê.

Theo ông Lâm, cần có phương pháp quản lý phù hợp để đưa hoạt động cho thuê ngắn ngày vào khuôn khổ pháp luật, thay vì áp dụng cách tiếp cận "không quản được thì cấm", vì điều đó sẽ gây ảnh hưởng lâu dài đến giá trị của loại hình tài sản là căn hộ chung cư.