Chung cư Hà Nội đã qua thời huy hoàng?
Thời gian vừa qua, thị trường chung cư Hà Nội đã trải qua một thời gian sốt nóng, chỉ trong một khoảng thời gian ngắn, giá chung cư Hà Nội liên tục thiết lập mặt bằng mới mặc dù thanh khoản kém. Theo báo cáo thị trường bất động sản 1/2024 của Batdongsan.com.vn, giá bán chung cư Hà Nội đã tăng từ mức 27 triệu đồng/m2 của năm 2018 lên mức 46 triệu đồng/m2.
Như vậy, chỉ sau 6 năm, tốc độ tăng giá trung bình của chung cư ở Hà Nội lên đến 70%, vượt cả TP.HCM nơi chung cư tăng giá 55%.
Sốt chung cư đến nhanh, đi cũng vội
Khảo sát thực tế của Batdongsan.com.vn trong tháng 3 và tháng 4/2024 ghi nhận, mặt bằng giá căn hộ Hà Nội vẫn tiếp tục tăng cao so với thời điểm đầu năm. So với tháng 2/2024, thị trường chung cư Hà Nội trong tháng 3 và tháng 4 tiếp tục tăng từ 100-300 triệu đồng/căn tại hầu khắp các dự án. Mức tăng mạnh nhất thuộc về các dự án khu vực nội đô trung tâm Thanh Xuân, Đống Đa, Cầu Giấy, Ba Đình… đạt trung bình 200-300 triệu đồng/căn. Một số quận cận kề vùng ven hoạc thuộc vùng ven hẳn như Hà Đông, Nam Từ Liêm, Hoài Đức, mức tăng thấp hơn, đạt trung bình 100-200 triệu đồng/căn.
Việc liên tục “xô đổ” mặt bằng giá khiến chung cư Hà Nội càng ngày càng “vượt” tầm với của đại bộ phận dân chúng, vốn chỉ có khả năng chi trả ở phân khúc tầm trung.
Tuy nhiên, cũng theo khảo sát được Batdongsan.com.vn thực hiện từ nửa cuối tháng 4 đến đầu tháng 5, thanh khoản của thị trường căn hộ chung cư đang có dấu hiệu chậm lại. Tại một số dự án, số lượng giao dịch phát sinh trong tháng 4 đã giảm mạnh, chỉ bằng khoảng 1 nửa so với thời kì “đỉnh cao”.
Với những diễn biến hiện tại của thị trường chưng cư Hà Nội, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, dù mức độ quan tâm và lượng tin đăng đi xuống nhưng giá chung cư vẫn đang neo cao nên việc chờ đợi chung cư giảm giá mạnh là một điều không khả thi. Bởi lẽ nguồn cung của thị trường chưa thể có sự biến động theo hướng đi lên. Thời gian tới, khi Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi có hiệu lực với các yêu cầu khắt khe trong việc triển khai, phát triển dự án bất động sản khiến số lượng chủ đầu tư đáp ứng được yêu cầu sẽ còn giảm. Trong khi đó nhu cầu sở hữu nhà ở vẫn luôn hiện hữu, đặc biệt là ở các đô thị lớn”.
Trong khi đó ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty cổ phần đầu tư và phát triển Bất động sản EZ nhận định, sự tăng giá vừa rồi của chung cư như cơn giông mùa hè, tăng giá nhanh và đi nhanh. Hiện nay, phân khúc này đã đi vào ổn định. Người mua đã có tâm lý chuyển sang nghe ngóng, chờ đợi.
Chỉ là hết sốt nhưng giá khó giảm?
Mặc dù giá chung cư đã không còn tăng nóng và có dấu hiệu chững lại, tuy nhiên, kỳ vọng giảm giá nhiều là rất khó. Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng, giá bán sẽ không điều chỉnh giảm quá nhiều, đặc biệt phân khúc bình dân, trung cấp sẽ duy trì đà tăng. Chỉ có giá mua đi, bán lại của các dự án cao cấp, hạng sang có thể ghi nhận mức giảm nhẹ. Sau đó, khi nguồn cung nhà ở xã hội bật tăng, mặt bằng giá căn hộ sẽ xuống mức phù hợp hơn với người dân có nhu cầu ở thực.
Báo cáo vừa công bố của Batdongsan.com.vn cho thấy, lượng tìm mua chung cư tại Hà Nội tăng đáng kể từ quý II/2023, đạt đỉnh vào tháng 8/2023. Sau đó lượng người bán ra chung cư lớn khiến lực cầu giảm. Từ tháng 12/2023, lượt tìm kiếm chung cư tăng trở lại, đến tháng 3/2024 đã tiệm cận đỉnh của tháng 8/2023. Tuy nhiên, sang tháng 4/2024, mức độ quan tâm chung cư Hà Nội lại giảm 23% so với tháng trước đó.
Mặc dù lượng quan tâm đã giảm nhưng giá rao bán chung cư Hà Nội không có dấu hiệu đi xuống. Theo lịch sử giá của Batdongsan.com.vn, trong tháng 4/2024, phân khúc chung cư bình dân (dưới 30 triệu đồng/m2) tăng giá 12% so với tháng trước. Căn hộ trung cấp (30 - 50 triệu đồng/m2) cũng tăng 5% và cao cấp (trên 50 triệu đồng/m2) tăng 3%.
Theo các chuyên gia, giá cả chung cư Hà Nội tăng vì khan hiếm là một hiệu ứng của quy luật cung - cầu. Mặc dù, mức giá tăng có dấu hiệu tác động, tạo thông tin nhiễu loạn từ nhóm đầu cơ tạo cung cầu ảo để đẩy giá trên thị trường mua đi bán lại, tuy nhiên, trên thực tế, khó có thể xác định và xử lý hành vi đầu cơ, thổi giá chung cư.
Để ổn định giá nhà các chuyên gia cho rằng, cần sớm thông qua Đề án Thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác để thúc đẩy nguồn cung căn hộ. Bởi một loạt dự án tại Hà Nội có mong muốn phát triển nhà ở thương mại đang gặp vướng mắc trong việc chuyển đổi thành đất ở.
