Chung cư tăng giá - Nhà tập thể cũ đang được săn mua trở lại?

Savills Hà Nội cho biết, thị trường đang chứng kiến sự mất cân đối giữa cầu và nguồn cung căn hộ, đặc biệt là với các sản phẩm ở phân khúc vừa túi tiền. Do đó, căn hộ tập thể cũ, với diện tích vừa phải, nằm tại nội đô, là một sự lựa chọn cho các gia đình nhỏ, ít người. Vì vậy, giá nhà chung cư cũ, tập thể cũ,... cũng tăng theo.

Nằm ở những vị trí đắc địa, có nhiều tiện ích bao quanh, giao thông thuận tiện nên căn hộ tại các khu tập thể, chung cư cũ ở Hà Nội luôn có giá cao. Giá bán loại căn hộ này càng được đẩy lên cao hơn khi nhiều người có nhu cầu đầu tư, chờ các khu chung cư cũ được cải tạo, xây dựng lại... Song, các chuyên gia khuyến cáo, người mua cần thận trọng khi mua những căn hộ tập thể cũ.

Bà Nguyễn Việt Linh sống tại khu tập thể quận Đống Đa cho biết, bà và gia đình sống gần 20 năm tại đây, bà không bất ngờ khi giá những căn hộ cũ kỹ, đã xuống cấp trong khu ngày càng có giá trị. Nửa năm trước, giá nhà tập thể tại đây dao động trong khoảng 40-45 triệu đồng/m2, nhưng nay đã tăng vọt lên 50-70 triệu đồng/m2. Một số căn ở các khu lân cận có diện tích sổ đỏ 40m2, diện tích sử dụng gần 100m2 được rao bán với giá 5 tỷ đồng. Sở dĩ những căn hộ cũ kỹ, đã xuống cấp có giá rao bán cao bởi vị trí của khu nhà đẹp, nằm ở trung tâm thành phố, gần trường học, bệnh viện, chợ, trung tâm thương mại... Đặc biệt, những khu nhà này sẽ được cải tạo, xây dựng lại tổng thể.

Anh Trần Hoài Nam cư dân sống tại khu tập thể quận Cầu Giấy thông tin, dù hiện trạng xuống cấp, thế nhưng, khu nhà tập thể gần đây đang được nhiều người dân tìm mua vì nằm ở quận trung tâm, đầy đủ tiện ích như trường học, chợ dân sinh, trung tâm thương mại...Hồi cuối năm 2023, giá nhà tập thể tại đây chỉ dao động trong khoảng 45-50 triệu đồng/m2 thế nhưng đến nay đã tăng vọt lên 50-60 triệu đồng/m2.

"Nhiều căn nhà tập thể cũ tại đây có diện tích sổ 40m2, diện tích sử dụng là 60m2, có giá bán 2,65 tỉ đồng/căn, tương đương hơn 66 triệu đồng/m2" - anh Nam cho biết.

Theo thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý I-2024 của Bộ Xây dựng, cùng với xu hướng tăng giá của căn hộ chung cư mới, căn hộ chung cư cũ đã sử dụng 10 năm, căn hộ tập thể cao tầng cũ cũng được đẩy giá rao bán khá cao. Mức giá rao bán tăng trung bình khoảng 38% so với năm 2019. Tuy nhiên, dù mức giá được rao bán được đẩy lên khá cao, hiện vẫn chưa có các dữ liệu về lượng giao dịch thực tế tại các khu vực này.

Ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội - cho biết, trong bối cảnh nguồn cung dự án nhà ở mới trong nội đô khan hiếm như hiện nay thì giá căn hộ tập thể cũ dự báo vẫn sẽ tiếp tục tăng cao. Trong thời gian vừa qua, phân khúc nhà tập thể cũ gần như đã bị lãng quên bởi chưa có những phương án tối ưu để cải tạo. Tuy nhiên, sau khi các bộ ngành, TP Hà Nội liên tục có động thái thúc đẩy việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cùng với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã "đánh thức" loại hình này.

Đặc biệt, với những căn nhà tập thể cũ ở các quận trung tâm Hà Nội như Đống Đa, Thanh Xuân, Cầu Giấy, việc mua bán và thanh khoản thường rất dễ dàng, nhanh chóng, điều này cũng là một trong những nguyên nhân khiến giá nhà tại các khu vực này thường được đẩy lên rất cao.

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, dù phân khúc nằm ở trung tâm TP Hà Nội nhưng việc mua bán căn nhà tập thể cũ, người mua cần chú ý đến diện tích thực. Bởi lẽ, trong quá trình sinh sống, nhiều hộ dân đã cơi nới thêm chuồng cọp rộng hàng chục m2, làm giảm giá trị khi chủ sở hữu có nhu cầu chuyển nhượng. Người mua cũng cần lưu ý việc cải tạo, cơi nới diễn ra phổ biến tại các khu tập thể cũ khiến diện tích thực tế trong sổ đỏ thường nhỏ hơn nhiều diện tích được rao bán...

Cùng đưa ra lưu ý về nội dung này, kiến trúc sư Thái Vũ Mạnh Linh, Công ty cổ phần Kiến trúc quốc tế Times Mirror cho rằng, người mua cần quan tâm đến cả diện tích trong sổ gốc và phần diện tích cơi nới, vì nhiều nhà tập thể cũ có phần diện tích cơi nới nhiều hơn diện tích gốc, khiến cơ quan chức năng và chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc đưa ra phương án đền bù.

Đặc biệt, trước thông tin về dự án cải tạo, xây dựng lại tập thể cũ, nơi vốn ở vị trí “vàng”, căn hộ sẽ càng gia tăng giá trị, song người mua càng cần thận trọng, cân nhắc kỹ trước khi thực hiện giao dịch. Theo đó, trong quá trình xem xét mua chung cư cũ, người mua cần lưu ý một số giấy tờ pháp lý quan trọng liên quan đến căn hộ, tránh rơi vào tình trạng bị mắc bẫy môi giới, như: Giấy tờ xác định quyền sở hữu tài sản, hợp đồng mua bán qua các giai đoạn hay giấy tờ xác minh tính hợp pháp của người bán. Người mua cũng cần đến văn phòng đăng ký đất đai hoặc văn phòng công chứng để kiểm tra, tránh tình trạng tài sản đã bị kê biên, thế chấp…