Chung cư Hà Nội năm 2025: Tăng tiếp hay ‘cung cầu song song’?

Chưa có đột phá để xoay chuyển cục diện

Chung cư là phân khúc “làm mưa làm gió” trên thị trường bất động sản năm 2024 nhờ đà tăng giá phi mã, nhất là với giỏ hàng sơ cấp. Nguyên do là cơ cấu nguồn cung chung cư mới đã lệch hẳn sang nhóm trung – cao cấp.

Thống kê của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết năm qua có tới 70% nguồn cung chung cư mới là cao cấp. 65% nguồn cung cao cấp đó có giá từ 50 triệu đồng/m2 trở lên. Tính cả năm, toàn thị trường có 10.000 sản phẩm chung cư giá từ 80 triệu đồng/m2 trở lên, nhiều gấp 3 lần năm trước.

Dù giá rất cao, nhưng giao dịch chung cư vẫn cực kì sôi động. 75% tổng giao dịch năm 2024 thuộc về chung cư. Các dự án mới có tỷ lệ hấp thụ tới 70%, thậm chí một số dự án còn đạt 90% ở ngay thời điểm mở bán chính thức, theo VARS.

Tuy nhiên, từ quý IV/2024, thị trường chung cư bắt đầu chững lại, biểu hiện là thanh khoản của các dự án có dấu hiệu chậm hơn. Điển hình cho tình trạng này là tại Hà Nội, nơi giới đầu tư lướt sóng bị “kẹp hàng” dẫn tới hiện tượng “cắt lỗ” suất mua (booking).

Điều này phản ánh mức giá chung cư ở Hà Nội nói riêng và toàn thị trường nói chung đã tiến vào vùng đỉnh, đồng nghĩa giá đã vượt sức chịu đựng của người mua. Đây cũng chính là lý do nhiều chuyên gia dự báo chung cư Hà Nội năm 2025 sẽ đi ngang, hàm ý nhà đầu tư không nên nhảy vào thị trường này.

Dù vậy, cũng có những ý kiến cho rằng pha điều chỉnh hiện tại của thị trường chung cư Hà Nội chỉ là nhất thời. Sau giai đoạn thăm dò sức mua, thị trường sẽ tiếp tục tăng trưởng về giá trong năm 2025 nhờ ít nhất 2 yếu tố.

Một là nguồn cung không có đột phá nào. Thống kê của VARS cho thấy, trong năm 2024, 62% nguồn cung chung cư toàn quốc tập trung vào tay các “ông lớn”. Trong đó, Vinhomes chiếm 20,5%, Vinhomes và các đối tác chiếm 9,7%, Masterise Group chiếm 9,4%, MIK Group chiếm 7%, Sun Group chiếm 5,5%, CapitaLand chiếm 10,5%... Riêng tại thị trường Hà Nội, hầu như toàn bộ nguồn cung chung cư mới đều thuộc nhóm Vinhomes và đối tác. Sự cô đặc về nguồn cung này mang lại quyền lực thị trường rất lớn cho Vinhomes và đối tác, nhất là trong việc quyết định giá sản phẩm.

Năm 2025, về cơ bản, cục diện trên không có nhiều thay đổi. Do vậy, mặt bằng giá sơ cấp sẽ khó giảm xuống. Giá ở từng dự án cũng không có động lực để giảm, nếu không muốn nói là sẽ tiếp tục tăng.

Yếu tố thứ hai là sự thay đổi của bảng giá đất. Bảng giá đất mới của TP. Hà Nội đã được công bố với mức tăng nhiều lần so với bảng giá đất cũ. Bất chấp việc các dự án chung cư hiện tại đang được chào bán với giá của tương lai, sự xuất hiện của bảng giá đất mới chắc chắn sẽ tạo tác động lên giá chung cư năm 2025, ít nhất là hiệu ứng tâm lý.

Lo ngại về một thị trường song song

Ngoài hai yếu tố nêu trên, một cách thẳng thắn, thị trường chung cư Hà Nội nói riêng, thị trường bất động sản nói chung, là cuộc chơi của 3 chủ thể: chủ đầu tư, ngân hàng và giới đầu cơ. Đây là 3 chủ thể không bao giờ muốn giá sản phẩm đi xuống.

Tuy nhiên, giá cao cũng là con dao hai lưỡi. Bởi việc giá bất động sản liên tục tăng sẽ khiến điểm giao cắt giữa cung và cầu ngày càng bị nới rộng. Tới một mức nhất định, khi giá tăng quá cao, cung sẽ không còn giao cắt với cầu – tức cung cầu song song với nhau, thanh khoản sẽ đóng băng, thị trường sẽ sụp đổ.

Hiểu một cách đơn giản về nguy cơ thị trường song song này là về phía cung, thị trường có hai kiểu người bán: một là người có nhiều tiền, có khả năng nắm giữ sản phẩm dài hạn, sẽ không muốn bán ngay vì sợ bán hớ; hai là người ít vốn, sử dụng đòn bẩy cao, nếu không bán nhanh sẽ bị thiệt hại, nên sẵn sàng cắt lỗ. Về phía cầu, thị trường cũng tồn tại hai kiểu người mua: một là người có nhiều tiền, muốn “ôm hàng” để đầu cơ; hai là người ít tiền, chờ đợi thị trường giảm giá để mua vào.

Vì số người phải hạ giá bán không nhiều nên bất động sản đứng giá. Nhưng vì số người mua có tiền cũng không nhiều nên giao dịch chững lại. Thị trường rơi vào cảnh “hai bên đứng nhìn nhau”.

Lựa chọn nào cho nhà đầu tư?

Trước bối cảnh thị trường chung cư Hà Nội đang ở nhịp điều chỉnh và chưa chắc chắn về xu hướng tương lai, tìm kiếm cơ hội ở đâu và nên làm gì đang là vấn đề được giới đầu tư quan tâm.

Trả lời về điều này, ông Vũ Kim Giang, Chủ tịch SGO Group, cho rằng thị trường có tính phân hoá theo khu vực, do đó cơ hội vẫn tồn tại ở những địa bàn có tiềm năng. “Chung cư vùng ven, hoặc nằm ở các đô thị vệ tinh, được tạo lập trên quỹ đất có mức giá hợp lí thì vẫn có động lực tăng trưởng tiếp”, ông nói với VietnamFinance.

“Còn các khu vực trung tâm và khu vực đã tăng giá quá cao, tôi nghĩ kỳ vọng giảm giá là rất khó vì cơ bản không có nguồn cung, nhưng mức tăng phi mã sẽ không còn nữa. Cung cầu đang giằng co nhau tại đây. Giá có thể sẽ tăng nhưng không mạnh và phải có yếu tố đặc biệt mới có thể tăng, như vị trí đắc địa, thiết kế độc đáo, chất lượng vượt trội”, ông Giang nói thêm.

Chủ tịch SGO Group nhìn nhận việc đưa ra quyết định đầu tư phụ thuộc vào “khẩu vị” và mục tiêu của từng nhà đầu tư. Song, về cơ bản, đầu tư lướt sóng sẽ không dễ thực hiện. “Phải là người tham gia rất sâu vào thị trường mới có thể lướt sóng, còn người không chuyên thì rất khó, kể cả khi nhìn thấy cơ hội lướt lát cũng vẫn nguy hiểm như thường. Tôi cho rằng lúc này nên xác định đầu tư giá trị”.

Một “tay chơi” bất động sản có thâm niên tại Hà Nội nói rằng giai đoạn này, nhà đầu tư có thể tận dụng thời cơ đi săn “hàng ngộp”, tức mua lại suất booking của những nhà đầu tư lướt sóng nhưng bị mắc cạn tại các dự án giá cao.

“Nếu có tiền dư, xác định nắm giữ sản phẩm tính bằng năm, hàng ngộp sẽ mang lại lợi nhuận đáng kể”, người này bình luận.

‘Bất động sản nghỉ dưỡng ảm đạm, nhà đầu tư có thể săn hàng giá tốt’

Bất động sản

(VNF) - Ông Thân Thành Vũ, Chủ tịch Hội Bất động sản du lịch Việt Nam (VnTPA) đánh giá thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sẽ chưa có biến chuyển tích cực trong năm 2025. Tuy nhiên, với nhà đầu tư cá nhân, đây là giai đoạn có thể tìm kiếm được sản phẩm tốt với giá thấp để nắm giữ trong trung – dài hạn.