Chung cư “lên ngôi”, đất nền giảm giá

Giá chung cư tăng cao

Báo cáo thị trường bất động sản quý III và 9 tháng 2022 của Bộ Xây dựng vừa công bố cho thấy, giá giao dịch căn hộ chung cư trong quý III cơ bản ổn định so với quý trước. Thậm chí, giá căn hộ chung cư tại một số khu vực tại Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh còn tăng hơn so với quý II.

Theo đó, các dự án nhà ở thương mại tại khu vực trung tâm của các đô thị hầu như không có giá dưới 25 triệu đồng/m2. Căn hộ có mức giá này chỉ có tại một số ít dự án ở khu vực xa trung tâm.

Căn hộ cao cấp tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh có giá bán cao. Đơn cử, một số dự án có vị trí đặc biệt, trung tâm có mức giá quảng cáo, chào bán rất cao như dự án: Golden Westlake (Tây Hồ, Hà Nội) có giá khoảng hơn 100 triệu đồng/m2; Green Diamond 93 Láng Hạ (Đống Đa, Hà Nội) có giá khoảng 80 triệu đồng/m2; Xi Riverview Palace (quận 2, TP. Hồ Chí Minh) có giá khoảng 150 triệu đồng/m2; Feliz En Vista (quận 2, TP. Hồ Chí Minh) có giá khoảng 160 triệu đồng/m2; The 6 Nature Đà Nẵng (Sơn Trà, TP Đà Nẵng) có giá khoảng 100 triệu đồng/m2…

Về lượng giao dịch, trong quý III, lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ hơn 51.000 giao dịch thành công (tập trung chủ yếu tại Hải Phòng, Long An, Đà Nẵng, TP. Hồ Chí Minh). Tổng lượng giao dịch bằng khoảng 73,8% so với quý II cùng năm và bằng khoảng 439% so với cùng kỳ năm 2021.

Cụ thể, tại miền Bắc có gần 10.000 giao dịch; tại miền Trung có 17.500 giao dịch; tại miền Nam có gần 24.000 giao dịch; riêng tại Hà Nội có 1.500 giao dịch thành công; tại TP. Hồ Chí Minh có 2.244 giao dịch thành công.

Trái ngược với căn hộ chung cư, theo Bộ Xây dựng, giá giao dịch thứ cấp nhà ở riêng lẻ và đất nền trong quý III có xu hướng giảm nhẹ, khoảng 2-3% so với quý trước. Một số khu vực có mức giá giao dịch giảm nhiều trong quý như: quận Hà Đông, huyện Thanh Trì, Hoài Đức (Hà Nội); quận 12, huyện Củ Chi (TP. Hồ Chí Minh); huyện Xuyên Mộc (Bà Rịa - Vũng Tàu); quận Sơn Trà, Liên Chiểu (Đà Nẵng); TP Biên Hòa, huyện Nhơn Trạch (Đồng Nai).

Đối với đất nền, trong quý III đạt hơn 115.000 giao dịch thành công, tổng lượng giao dịch bằng khoảng 54% so với quý 2/2022. Cụ thể, tại miền Bắc có 21.806 giao dịch; tại miền Trung có 18.789 giao dịch và tại miền Nam có 74.534 giao dịch.

Thị trường bước vào giai đoạn tái cân bằng

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, nguồn cung bất động sản, nhà ở sẽ còn hạn chế do lượng dự án được mở mới giảm so với các năm trước, trong khi nhiều dự án đã được chấp thuận gặp vướng mắc trong thủ tục đầu tư, pháp lý; đặc biệt là việc giao đất, tính tiền sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch và cấp phép xây dựng…

Giá nhà ở riêng lẻ, đất nền, căn hộ chung cư vẫn giữ ở mức cao đã được thiết lập tại thời điểm cuối quý 2/2022 ảnh hưởng đến tính thanh khoản và lượng giao dịch của thị trường, đặc biệt là thị trường thứ cấp.

Trước đó, VARS cũng nhận định giá nhà đất trên toàn thị trường có dấu hiệu chững lại, nhiều dự án đã triển khai chương trình hỗ trợ lãi suất ngân hàng, giãn lịch thanh toán và ân hạn nợ gốc, cam kết mua lại, hay lợi nhuận, tiền thuê trong thời gian đầu... để kích cầu. Hiện tượng sốt đất, bong bóng gần như không còn, hoạt động đầu cơ giai đoạn này gần như bị triệt tiêu. Việc sử dụng đòn bẩy tài chính mua nhà để đầu tư được tính toán một cách thận trọng, hướng vào những sản phẩm phục vụ nhu cầu thực trên cơ sở cân nhắc kỹ càng những biến số vĩ mô, địa chính trị xung quanh, đề phòng thị trường sẽ có những diễn biến tiêu cực. Tuy nhiên, do áp lực lạm phát vẫn cao, chi phí đầu vào lớn… nên giá bất động sản nhìn chung rất khó giảm.

Còn ông ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam cho rằng, quý 3 vừa rồi dù thị trường khá ảm đạm nhưng cũng có thể coi đây là bước đệm để thị trường tiếp tục tăng trưởng, đi lên.

Ông Tuấn dự báo, quý 4 này thị trường có thể sẽ tăng trưởng mạnh hơn quý 3, tuy nhiên chỉ tập trung chủ yếu ở loại hình chung cư, đặc biệt tại TP.HCM. Nguyên nhân là vì ngay từ đầu quý, các chủ đầu tư đã bắt đầu có những đợt mở bán rầm rộ, nguồn cung sản phẩm được cải thiện rõ rệt, đặc biệt ở phân khúc dành cho người mua ở thực.

Phân khúc đất nền dự báo cũng sẽ bớt khó khăn hơn vì với một thị trường có CPI lớn như Việt Nam nhu cầu nhà ở lớn, tốc độ gia tăng dân số nhanh nên thị trường đất nền trong ngắn hạn vẫn chịu ảnh hưởng, nhưng nhìn vào quá khứ thường cuối năm hoặc đầu năm mới lượt quan tâm tìm kiếm đất nền luôn rất cao.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS cho rằng thị trường vẫn phải đối mặt với nhiều thách thức. Đó là áp lực tăng lạm phát cộng với rào cản pháp lý chưa có nhiều chuyển biến, tình hình kinh tế thế giới còn bất ổn, lãi suất ngân hàng có thể chưa được điều chỉnh phù hợp, sản phẩm đất nền tiếp tục bị quản lý chặt chẽ... Do vậy, nguồn cung nhà ở tiếp tục khan hiếm, cơ cấu không đa dạng, khả năng hấp thụ tăng nhưng không mạnh. Giá sẽ không tăng.

Tuy nhiên, thị trường vẫn có nhiều động lực để phát triển. Cụ thể, chính sách đẩy mạnh giải ngân đầu tư công, trong đó, nhóm dự án hạ tầng chiếm tỷ trọng lớn sẽ tạo ra nhiều khu kinh tế, du lịch, đô thị... kéo theo đó sẽ là nhu cầu về nhà ở, nghỉ dưỡng, dịch vụ, văn phòng...

Nhờ đó, thị trường sẽ bước vào giai đoạn tái cân bằng, tiếp tục phát triển bền vững khi Nhà nước triển khai tốt những chính sách, công cụ nhằm điều tiết cung cầu hàng bất động sản như thuế, tín dụng, đất đai, tài chính... hoặc thu hút đầu tư.