Nghịch lý giá nhà liền kề - biệt thự giảm sâu, chung cư lại tăng vòn vọt

Thị trường bất động sản luôn trong trạng thái bất ổn. Chỉ trong 6 tháng đầu năm, tình hình bất động sản nhà liền kề, biệt thự và chung cư đã có những diễn biến trái chiều.

Nhà liền kề, biệt thự tiếp tục giảm giá ở các khu “hot”

Theo Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), trong 6 tháng đầu năm 2023, các sản phẩm nhà ở có giá trị cao hơn 20 tỷ đồng như nhà liền kề, biệt thự ghi nhận mức cắt giảm tới 30% so với đỉnh. Dù thế, giá này vẫn cao hơn nhiều so với giá mua ban đầu từ chủ đầu tư.

Hiện nay, không ít nhà đầu tư đang sở hữu những sản phẩm bất động sản giá trị lớn như liền kề, biệt thự, căn hộ cao cấp, căn hộ hạng sang bị ảnh hưởng rõ nét nhất.

Điển hình như một căn nhà liền kề 80m2 ở Ecopark Hưng Yên, nếu năm ngoái có giá 14 tỷ đồng thì nay chỉ còn giá 8 tỷ đồng. Một số căn liền kề đường nội khu của dự án Kiến Hưng Luxury được rao cho thuê với giá rẻ từ 10-12 triệu đồng/tháng.

Cách dự án Kiến Hưng Luxury không xa, nhiều căn liền kề khu đô thị Văn Phú đã xây dựng 4 tầng đang được treo biển cho thuê. Giá thuê các căn liền kề này được rao khoảng 22-30 triệu đồng/tháng, tùy vị trí và khách thuê phải thanh toán 6 tháng/kỳ, đặt cọc 1 tháng. Giá cho thuê các căn liền kề hoàn thiện chênh lệch 7-8 triệu đồng so với các căn xây thô.

Theo thông tin về thị trường bất động sản nhà tại Hà Nội của Savills cho thấy, phân khúc liền kề, biệt thự quý 2/2023 có nguồn cung mới gồm 126 căn đến từ 2 dự án hiện hữu, giảm 14% theo năm. Nguồn cung sơ cấp đạt 797 căn từ 14 dự án, giảm 20% theo năm. Chỉ có 106 giao dịch trong quý, giảm 65% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ ở mức thấp, đạt 13%, giảm 17 điểm % theo năm.

Giá sơ cấp biệt thự giảm 10% theo quý xuống còn 100 triệu đồng/m2 đất, với nguồn cung mới giá cả phải chăng và hàng tồn kho giá thấp tại huyện Mê Linh. Trong khi đó, giá nhà liền kề tăng 4% theo quý lên 173 triệu đồng/m2 đất. Trong quý 2 năm nay, giá sản phẩm thứ cấp ít hơn 20% so với thị trường sơ cấp.

So với cùng kỳ năm ngoái, thì có một số quận, huyện ở Hà Nội có mức giá trung bình sơ cấp giảm như Gia Lâm, Hoài Đức, Hoàng Mai, Mê Linh. Trên thị trường thứ cấp thì số lượng quận có mức giá giảm so với cùng kỳ năm ngoái chiếm tỷ trọng nhiều hơn.

Để giải thích lý do giá phân khúc biệt thự, liền kề giảm, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn- Savills Việt Nam cho rằng do giá bị đẩy lên cao, dự án thiếu tiện ích xã hội (như trường học, chợ..), ở khoảng cách xa với các tiện tích xã hội, giao thông từ dự án vào khu trung tâm không thuận lợi.

Theo bà Hằng, để bán hoặc cho thuê các căn biệt thự, liền kề thành công cần các yếu tố như pháp lý dự án đảm bảo cung cấp được hoặc đã có “sổ đỏ”, giá bán/thuê hợp lý, chất lượng công trình tốt, cảnh quan đẹp, giao thông tiếp cận dễ dàng, tiện ích xung quanh đã có (như trường học, chợ, khu tập luyện thể thao), bệnh viện gần hoặc tiếp cận thuận lợi, chủ đầu tư uy tín.

Giá chung cư tăng 18 quý liên tiếp, khách hàng chật vật tìm nơi an cư

Mặc dù giá nhà liền kề, biệt thự không ngừng giảm, nhưng giá chung cư tại Hà Nội không những không giảm mà còn tăng liên tiếp trong 18 quý, giá bán chung cư tiếp tục tăng cao, khiến cho nhiều khách hàng khó khăn trong việc tìm kiếm căn hộ an cư.

Theo Báo cáo thị trường sáu tháng đầu năm 2023 của Savills, tại thị trường căn hộ, nguồn cung mới tăng 76% theo quý và 125% theo năm, lên 3.596 căn. Trong đó, thị trường sơ cấp chào đón 20.412 căn, tăng 5% theo quý và 14% theo năm.

Tại thời điểm quý 2/2023, giá bán sơ cấp căn hộ trung bình tại thị trường Hà Nội đạt 53 triệu/m2, tăng 1% theo quý và 17% theo năm. Giá này đã tăng trong 18 quý (4,5 năm) liên tiếp và cao hơn 73% so với quý 1/2019.

Trích dẫn lời Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội cho biết, nguyên nhân khiến giá nhà tăng phi mã là do giá đất và chi phí xây dựng tăng cao. Ngoài ra, việc phải đầu tư nâng cao chất lượng của sản phẩm và cùng các hạ tầng tiện ích xung quanh, dự án nội khu cũng dẫn đến giá thị trường sơ cấp, hay giá của những dự án mới tung ra luôn ở mức cao hơn so với mặt bằng chung thị trường căn hộ để bán.

Nguồn cầu nhà ở dài hạn vẫn duy trì ở mức cao do tỷ lệ di cư thuần dương, tăng trưởng dân số và tỷ lệ đô thị hóa cao. Thêm vào đó, theo dự báo từ năm 2023 đến năm 2025, Hà Nội sẽ có thêm 157.000 hộ gia đình. Tuy nhiên nguồn cung tương lai chỉ bao gồm 59.000 căn hộ các hạng, 9.000 nhà ở thấp tầng và 18.700 nhà ở xã hội dự kiến mở bán. Tồn tại sự thiếu hụt 70.300 nhà ở.

Trước nhu cầu mua nhà lớn, câu hỏi đặt ra là liệu thu nhập trung bình của người dân có thể chi trả để sở hữu nhà tại Hà Nội hay không, báo cáo của Savills cũng chỉ ra việc Hà Nội đang phấn đấu có thu nhập bình quân đầu người năm 2023 đạt 150 triệu/người/năm. Xét về tương quan so với 2019, mức tăng trưởng trung bình thu nhập là 6%/năm. Trong khi đó, mức tăng trưởng giá căn hộ từ năm 2019 đến nửa đầu năm 2023 là 13%/năm.

Savills Hà Nội nhận định, sự tăng trưởng thu nhập bình quân đầu người tại Hà Nội đang ở mức thấp hơn so với mức tăng trưởng giá căn hộ.

Dựa trên mức thu nhập bình quân mỗi tháng do Numbeo (Chuyên trang xếp hàng dữ liệu) cung cấp, NetCredit ước tính giá một căn nhà tại Hà Nội tương đương 45 năm thu nhập bình quân của người lao động. Con số trên đưa Hà Nội vào nhóm các thành phố thủ đô có giá nhà vượt xa khả năng chi trả của người dân nhất trên thế giới.