Chung cư tại Hà Nội: Chủ yếu là cao cấp, không còn giá dưới 30 triệu đồng/m2?

Nguồn cung bằng cả năm 2023

Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing cho biết, nguồn cung mở bán căn hộ mới tại Hà Nội trong quý II/2024 đạt 8.400 căn, tăng 97% so với quý I và gần tương đương với tổng nguồn cung căn hộ mở bán mới toàn Hà Nội trong cả năm 2023 (8.600 căn).

Trong đó, phân khúc chung cư cao cấp (50-80 triệu đồng/m2) chiếm tới 61% nguồn cung mở bán mới. Phân khúc hạng sang (80 -230 triệu đồng/m2) cũng tăng trưởng mạnh mẽ, chiếm 36% toàn thị trường và chủ yếu tập trung tại Khu Tây Hà Nội. Trong khi đó, nguồn cung căn hộ trung cấp (30 - 50 triệu đồng/m2) chỉ đạt 2,3% và không có căn hộ phân khúc bình dân (dưới 30 triệu đồng/m2) nào được mở bán.

Lượng tiêu thụ trong quý II/2024 cũng tăng mạnh đạt 8.300 căn, gấp 4,5 lần so với cùng kỳ năm trước và tăng 43% so với Quý 2/2022.

Trong đó hai đại đô thị Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City chiếm hơn 90% thị phần toàn thị trường Hà Nội. Vinhomes Smart City ghi nhận dự án mới cao cấp và hạng sang đồng loạt mở bán. Số bán Vinhomes Ocean Park cũng tăng 194% so với quý trước và tăng 674% so với cùng kỳ 2023, chủ yếu từ các dự án cao cấp (Masteri Waterfront, Zurich, Beverly..).

Về mức giá, giá bán sơ cấp chung cư Hà Nội trong quý II/2024 đạt 65tr/m2, tăng 25% so với quý I/2024 và tăng 30% so với cùng kỳ năm 2023, do nguồn cung mới chủ yếu là cao cấp và hạng sang.

Tính cả 6 tháng đầu năm 2024, toàn thị trường Hà Nội ghi nhận hơn 52.000 giao dịch, trong đó chung cư (cả sơ cấp và chuyển nhượng) chiếm tới 54%. Nguồn cung mở mới, số lượng giao dịch và đơn giá tăng là chỉ dấu cho thấy thị trường Hà Nội đang đã đi qua giai đoạn phục hồi - bước vào thời điểm tăng trưởng mạnh.

Nghiên cứu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing cho thấy, trong giai đoạn 2024 - 2025, mỗi năm toàn thị trường chung cư Hà Nội sẽ có khoảng 22.000 - 23.000 căn hộ mở mới và tiêu thụ. Nguồn cung và lượng tiêu thụ toàn thị trường Hà Nội giai đoạn 2024 - 2025 dự báo sẽ vượt giai đoạn 2020 -2022 và cao nhất trong 4 năm trở lại đây.

Theo ông ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing, nguồn cung và lượng tiêu thụ chung cư mới tại Hà Nội đều đạt ở mức cao nhất từ năm 2021 đến nay là dấu hiệu cho thấy thị trường chung cư Hà Nội đang phục hồi mạnh mẽ, đặc biệt tại một số dự án cao cấp – hạng sang với mức giá cao cũng đã bán hết trong thời gian ngắn. “Điều này cho thấy nhu cầu thị trường rất cao đối với phân khúc căn hộ”, ông Tiến nhận định.

Có 3 nguyên nhân chính để lý giải: Đầu tiên, loại hình căn hộ có tầm tiền dễ thanh khoản như studio và 1 phòng ngủ được giới đầu tư ưa chuộng trong thời gian gần đây bởi dễ dàng cho thuê có dòng tiền hàng tháng, đồng thời tiềm năng tăng giá tốt, vì vậy luôn trong tình trạng cháy hàng trong thời gian đầu mở bán.

Thứ hai, lãi suất cho vay bất động sản ở quý II vẫn được duy trì ở mức thấp với các gói vay từ 50 - 80% giá trị căn hộ. Các chính sách bán hàng giãn tiến độ thanh toán từ 2%-5% giá trị căn hộ mỗi đợt kèm thời gian hỗ trợ lãi suất dài cũng được các chủ đầu tư áp dụng, giúp khách hàng giãn dòng tiền chi trả và đồng thời kích thích nhu cầu mua nhà.

Thứ ba, các Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật các tổ chức tín dụng được Thủ tướng Chính phủ yêu cầu đẩy nhanh tiến độ xây dựng hướng dẫn thi hành bộ luật để kịp thời hiệu lực vào ngày 01/08/2024 đã phần nào giúp thị trường yên tâm giao dịch một cách ổn định và bền vững.

Ông Tiến cho rằng, với mức tăng trưởng mạnh mẽ của thị trường chung cư Hà Nội trong quý II, và 3 bộ Luật liên quan Bất động sản sẽ có hiệu lực trong thời gian tới sẽ là động lực quan trọng cho thị trường trong giai đoạn nửa cuối năm 2024.

Giá sẽ còn tăng cao hơn nữa?

Hiện tại, bằng giá bán chung cư tại Hà Nội đang ngày càng tiệm cận mức giá ghi nhận tại TP.HCM ở cả 2 thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Tại thị trường sơ cấp, giá bán trung bình chung cư Hà Nội đạt xấp xỉ 60 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và các ưu đãi), chỉ thấp hơn 3 triệu đồng với mức giá trung bình hiện tại của TP.HCM. So với quý trước, giá bán đã tăng 6,5% và tăng gần 25% theo năm. Nguồn cung mới phân khúc cao cấp vẫn chiếm tỷ trọng lớn, cùng với sự hiện diện mạnh mẽ hơn của các chủ đầu tư phía Nam khiến mặt bằng giá sơ cấp chung cư Hà Nội giữ mức cao.

Bên cạnh đó, quỹ căn hoàn thiện và bàn giao trong 1-2 năm trở lại đây mới chỉ đạt khoảng 15-20.000 căn, chưa thực sự dồi dào nếu so với giai đoạn 2019-2020 khi quỹ căn bàn giao lên tới 30-40.000 căn/năm, trong khi nhu cầu về nhà ở không ngừng tăng, cũng góp phần thúc đẩy giá bán sơ cấp tiếp tục tăng cao.

Tại TP.HCM, giá bán trên thị trường sơ cấp tiếp tục đà tăng nhẹ, tăng khoảng 3% theo quý và 6% theo năm, đạt trên 63 triệu đồng/m2. Chỉ riêng trong quý 2, hơn 70% nguồn cung mở bán mới (đến từ 2 dự án của chủ đầu tư nước ngoài) nằm tại các vị trí gần trung tâm được chào bán với định vị dự án từ cao cấp đến hạng sang, giá sơ cấp cao gấp 2-3 lần mức giá trung bình trên thị trường. Trong khi đó, cùng thời điểm này năm trước, đa số các nguồn cung mới đều nằm xa khu vực trung tâm, được định vị trong phân khúc sản phẩm trung cấp đến cao cấp. Cũng trong quý 2, một số dự án nằm tại khu vực trung tâm thành phố đã được chào bán từ 5-7 năm trước cũng chào bán số lượng ít các căn còn lại với giá bán cao gần gấp đôi so với đợt mở bán trước đó.

Bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội dự báo từ nay tới cuối năm 2024, với nguồn cung sơ cấp thời gian tới tiếp tục tăng, đà tăng mặt bằng giá bán thứ cấp dự kiến sẽ chững lại với giá bán tại thời điểm cuối năm 2024 kỳ vọng tăng khoảng 22% theo năm.

Còn tại TP.HCM, với khoảng hơn 8.000 căn chung cư dự kiến mở bán mới trong năm 2024, giá sơ cấp chung cư dự kiến tăng khoảng 5% theo năm, góp phần thu hẹp khoảng cách giá bán sơ cấp chung cư tại Hà Nội và TP.HCM.

Cũng theo chuyên gia CBRE, với xu hướng điều chỉnh lãi suất hiện nay, sắp tới người mua nhà sẽ phải cân nhắc về khả năng chi trả. Việc mặt bằng lãi suất điều chỉnh tăng, sẽ tác động đến tâm lý của người mua và chiến lược kinh doanh của chủ đầu tư do các chi phí về huy động vốn. Tuỳ vào biên độ tăng của lãi suất mà mức tăng giá dự án sắp tới sẽ phải điều chỉnh cho phù hợp, vì phải dựa trên nhu cầu và khả năng chi trả của người mua.