Đâu là “mấu chốt” để chấm dứt hiện tượng sốt giá, bong bóng bất động sản?

Thị trường thiếu sản phẩm giá phù hợp

Báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng cho thấy, trong giai đoạn từ năm 2015 đến hết năm 2023, Chính phủ đã chỉ đạo các bộ, ngành, địa phương chủ động, thường xuyên theo dõi diễn biến tình hình thị trường bất động sản, kịp thời xử lý các vấn đề “nóng” phát sinh.

Tuy nhiên, nguồn cung sản phẩm nhà ở chủ yếu là phân khúc cao cấp và trung cấp, thiếu sản phẩm bất động sản nhà ở giá phù hợp với khả năng chi trả của đa số người dân; giá giao dịch bất động sản có xu hướng tăng dần theo năm, cao hơn so với thu nhập bình quân của số đông người dân.

Đối với phát triển nhà ở xã hội, trong giai đoạn 2015 – 2023, mặc dù điều kiện nguồn lực Nhà nước còn hạn chế, song việc tổ chức thực hiện các chính sách, pháp luật về phát triển nhà ở xã hội đã đạt được nhiều kết quả đáng ghi nhận.

Qua tổng hợp báo cáo của các địa phương, cả nước có khoảng 800 dự án nhà ở xã hội đã được triển khai, với quy mô 567.042 căn. Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam đang triển khai đầu tư xây dựng thí điểm 2 thiết chế công đoàn tại tỉnh Hà Nam và Tiền Giang.

Tuy nhiên, theo báo cáo của các bộ, các quy định về trình tự, thủ tục, quy trình thẩm định, phê duyệt dự án nhà ở xã hội chưa có quy trình thống nhất, nên thực hiện còn lúng túng, chậm trễ, kéo dài.

Bên cạnh đó, các ưu đãi với xây dựng nhà ở xã hội chưa đủ sức khuyến khích việc tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội của các thành phần kinh tế; thủ tục mua, thuê mua, thuê nhà ở xã hội qua nhiều khâu xác minh, thẩm duyệt, gặp nhiều vướng mắc, thời gian thẩm định kéo dài.

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, quý II/2024, nguồn cung nhà ở sơ cấp đạt khoảng 27.335 sản phẩm, với khoảng 19.747 sản phẩm chào bán mới. Cũng trong quý II, toàn thị trường ghi nhận hơn 14.400 giao dịch thành công.

Theo phân tích của VARS, lượng giao dịch tăng mạnh do chất lượng nguồn cung - cầu được cải thiện. Theo đó, nguồn cung chủ yếu là các dự án căn hộ. Nhu cầu, bao gồm cả nhu cầu đầu tư và nhu cầu ở thực đều được củng cố khi niềm tin thị trường phục hồi đáng kể, lãi suất đang duy trì ổn định ở mức thấp, các chủ đầu tư đang mạnh tay triển khai các chương trình ưu đãi hấp dẫn,...

Về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch VARS cho biết, thời gian gần đây, thị trường bất động sản đang chứng kiến nguồn cung eo hẹp, trong khi nguồn cầu lớn hơn nhiều. Điều này đã làm đẩy giá nhà đất tăng mạnh như hiện nay và thiếu hụt nguồn căn hộ bình dân.

Vị này phân tích, để kiểm soát bong bóng bất động sản là tháo gỡ các rào cản quy định pháp luật để thị trường có thêm nhiều nguồn cung. Nếu thị trường dồi dào nguồn cung, cung - cầu sẽ tự điều tiết.

“Khi cung nhiều, chủ đầu tư bán giá cao sẽ không ai mua, phải điều tiết lại cho hợp lý với nguồn cầu, giá bất động sản lúc đó sẽ cân bằng. Do vậy, các cơ quan quản lý nhà nước cần hỗ trợ mở rộng nguồn cung bất động sản ra thị trường để bong bóng bất động sản và lạm phát không xảy ra” – ông Đính nói thêm.

Hiện tại, các doanh nghiệp bất động sản đang nỗ lực trong bài toán thanh khoản bằng cách điều hướng dòng tiền vào các sản phẩm mang tính “hợp lý” trên mọi phân khúc. Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, đánh giá trong thời gian qua, số lượng sản phẩm nhà ở hạn chế và không đại diện cho thu nhập của đa số người dân, chênh lệch giá giữa những sản phẩm quá lớn.

Từ quý 4/2023 đến nay, một số dự án đưa ra với sản phẩm căn hộ có giá rất cao nhưng giao dịch hạn chế do giá đã vượt qua tích lũy của nhiều người mua. Bức tranh thực tế này cho thấy tình hình lệch pha cung – cầu trên thị trường bất động sản. Theo một khảo sát của Batdongsan.com.vn, hơn 60% nhu cầu mua nhà đang rơi vào các dự án có giá trên dưới 3 tỷ đồng, còn nguồn cung hiện hữu thì giá đang quá cao. Cung – cầu lệch pha cũng là nguyên nhân khiến thanh khoản BĐS phục hồi chậm và nhiều dự án rơi vào cảnh khó bán hàng.

Tới đây, khi các bộ luật bất động sản mới sẽ sớm có hiệu lực, chưa tính đến các Nghị quyết khác của Quốc hội sẽ thúc đẩy sự thay đổi trong hướng phát triển của các chủ đầu tư bất động sản, tập trung vào những sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị trường. Hơn hết, theo giới chuyên môn, việc tái cơ cấu phân khúc là hướng đi sống còn của các doanh nghiệp BĐS giai đoạn này, bởi nếu "không bán thứ thị trường cần" sẽ dễ bị đào thải trong bối cảnh kinh tế còn nhiều khó khăn và nhu cầu ở thực đang chiếm ưu thế hơn việc đầu tư và lướt sóng.

Hiện tượng sốt giá, bong bóng sẽ bị chấm dứt?

Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Nguyễn Thị Phương Hoa cho biết, việc sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản đồng bộ với các luật liên quan sẽ giúp tạo hành lang pháp lý đủ rõ ràng, minh bạch, khơi thông pháp lý của các dự án trên thị trường.

Nhờ vậy, nguồn cung bất động sản sẽ dồi dào, giá bất động sản sẽ ổn định, chấm dứt hiện tượng bong bóng, sốt giá.

Tuy nhiên, bà Hoa cũng nêu rõ, việc ban hành chính sách, pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản còn tình trạng chưa thống nhất, chưa đồng bộ về phạm vi điều chỉnh và nội dung.

Tại một tọa đàm diễn ra mới đây, Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản cho rằng, hệ thống các Luật mới trước hết sẽ tác động tích cực đến việc kinh doanh bất động sản trong thời gian tới, tạo ra nhiều ảnh hưởng tích cực cho các chủ thể trong xã hội, từ doanh nghiệp tới người tiêu dùng, thậm chí cả các nhà đầu tư nước ngoài hay các cá nhân Việt Nam ở nước ngoài.

Các quy định mới cơ bản sẽ tạo ra dòng chảy cho các dự án bất động sản, các dự án sẽ có cơ hội để triển khai, đặc biệt là các dự án mới. Các dự án đang bị tắc nghẽn có thể được tháo gỡ nhờ các quy định về chuyển tiếp. Tuy nhiên, sẽ vẫn có các dự án tiếp tục tắc nghẽn.

Việc quy định rõ ràng trong luật giúp tránh tình trạng lạm quyền khi thi hành công vụ. Đơn cử, Luật Đất đai 2024 quy định rõ việc thu hồi đất để thực hiện các dự án nhà ở thương mại thông qua cơ chế đấu giá, đấu thầu chỉ áp dụng cho các dự án quy mô lớn, đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội (có đủ điện, đường, trường, trạm…).

Bên cạnh đó, một luồng ý kiến lo ngại mặt trái của việc đấu giá, đấu thầu có thể khiến giá đất tăng, kéo theo tăng giá BĐS, vượt quá khả năng chi trả của người dân.

Đối nghịch với hiệu ứng tăng giá do đấu giá, đấu thầu, có 2 yếu tố có thể kéo giảm giá thành BĐS. Thứ nhất, Nhà nước sẽ triển khai các giải pháp hữu hiệu để chống đầu cơ, đặc biệt là việc đánh thuế BĐS đang được nghiên cứu (hướng đến áp dụng “mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang” theo Nghị quyết 18). Điều này sẽ dẫn đến yếu tố đầu cơ bị giảm thiểu cho đến triệt tiêu, chỉ còn nhu cầu thực.

Thứ hai, việc sửa đổi Luật Đất đai đồng bộ với các luật liên quan sẽ giúp hành lang pháp lý đủ rõ ràng, minh bạch, các dự án được khơi thông tạo ra nguồn cung dồi dào, cán cân “cung - cầu” được cân bằng.

Một cách tự nhiên, người có BĐS sẽ phải giảm lợi nhuận kỳ vọng cấu thành trong giá sản phẩm. Hệ quả là giá BĐS sẽ giảm, chấm dứt hiện tượng “bong bóng”, sốt giá... như thời gian qua.

Thời kỳ tới, cơ bản các dự án nhà ở sẽ được triển khai theo loại hình nhà nước thu hồi đất rồi đấu giá, đấu thầu. Điều này cũng có nghĩa rằng các dự án quy mô lớn khi đấu giá, đấu thầu sẽ đòi hỏi năng lực nhà đầu tư lớn, bao gồm năng lực về tài chính, kỹ thuật, kinh nghiệm. Điều này sẽ tạo ra nhiều lợi ích quốc gia, công cộng, tạo ra tăng trưởng cho địa phương, cho người dân.