Chuyên gia cảnh báo nguy cơ xuất hiện bong bóng bất động sản cục bộ

Các chuyên gia nhận định việc nguồn cung dự án co ngót do thắt chặt pháp lý cùng với chi phí đầu vào tăng cao được cho là nguyên nhân chính đẩy giá nhà đất. Ngoài ra tâm lý đầu cơ dần hình thành trong bối cảnh lạm phát hậu khủng hoảng kinh tế cũng kích thích giá đất nhiều nơi tăng mạnh.

Bong bóng bất động sản xuất hiện tại nhiều địa phương

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng giá nhà tăng nhưng thanh khoản thấp là tín hiệu cho thấy đã xuất hiện bong bóng cục bộ. Đáng chú ý, giá nhà cũng leo thang theo giá đất và lập mặt bằng giá mới ở nhiều nơi, song lượng giao dịch chỉ đạt mức thấp. Để ổn định thị trường, cơ quan quản lý nhà nước đang đẩy mạnh củng cố hành lang pháp lý cho thị trường bất động sản.

VARS cho biết, bất động sản Việt Nam vẫn là thị trường thu hút dòng tiền đáng kể khi leo lên vị trí thứ 2 (năm 2021 bất động sản đứng vị trí thứ 3) thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài, đạt gần 600 triệu USD.

Cũng trong quý I, tình trạng “sốt đất” cục bộ tại một số địa phương có thông tin quy hoạch hạ tầng như sân bay, khu công nghiệp, cầu đường… Hiện tượng này đang được các cơ quan chức năng ra tay chấn chỉnh, nhằm đảm bảo thị trường phát triển lành mạnh, hiệu quả.

Theo VARS, nguyên nhân khiến giá bất động sản liên tục tăng bất chấp dịch bệnh là do quá trình hình thành các đô thị mới ảnh hưởng đến xu thế "đón đầu" quy hoạch và cơ hội nắm giữ đất chờ tăng giá. Cùng với đó, nguồn cung thiếu hụt, không đáp ứng được nhu cầu của thị trường. Nhiều nhà đầu tư chọn bất động sản là kênh trú ẩn an toàn và kỳ vọng vào gói kích cầu kinh tế sẽ làm tăng nhu cầu đầu cơ bất động sản. Những yếu tố này đã góp phần đẩy giá đất lên cao.

Tại báo cáo thống kê của Batdongsan.com.vn cũng cho biết, thị trường bất động sản đang xuất hiện một số tình trạng bong bóng cục bộ tại một số địa phương. Những tháng đầu năm 2022, mặt bằng giá nhiều loại hình BĐS không có dấu hiệu hạ nhiệt dù đã đồng loạt tăng trong năm 2021.

Trong tháng 1/2022, giá chung cư Hà Nội và TP.HCM tăng lần lượt là 4,6% và 1,8% so với trung bình giá cả năm 2021.

Lực cầu dồi dào trong khi nguồn cung chưa đủ đáp ứng cũng là yếu tố kéo giá BĐS đi lên. Covid-19 làm gián đoạn một số hoạt động kinh doanh, sản xuất, thị trường chứng khoán hay tiền ảo lại liên tục biến động, khó nắm bắt, vì vậy nguồn tiền lớn vẫn đang tìm đến BĐS khi nhu cầu đầu tư và sở hữu BĐS trong dân luôn cao. Báo cáo tâm lý người tiêu dùng BĐS Việt Nam đầu năm 2022 của Batdongsan.com.vn cho thấy 92% người được hỏi đang có ý định mua nhà, hơn 75% chủ sở hữu BĐS muốn mua thêm một tài sản khác trong khi vẫn giữ BĐS hiện tại.

Đáng chú ý, dòng tiền đầu tư đất nền đang có xu hướng dịch chuyển vào khu vực miền Trung với tỷ lệ tăng 14%. Trong khi đó, mức độ quan tâm đất nền phía Bắc và phía Nam giảm lần lượt 11 và 12%. Những địa bàn gia tăng lượng quan tâm mạnh nhất là Đắk Lắk, Khánh Hòa, Bình Thuận. Cùng với đó, giá rao bán tại nhiều tỉnh cũng tăng mạnh so với cùng kỳ 2021. Điển hình như giá rao bán đất nền Thanh Hóa tăng 35%, Khánh Hòa tăng 26%, Bình Thuận tăng 13%.

Đầu tư tài chính bằng BĐS, chuyên gia cảnh báo điều gì?

Cảnh báo nguy cơ "bong bóng" bất động sản cục bộ, các chuyên gia bày tỏ, hiện tượng này sẽ càng làm suy yếu thanh khoản trên thị trường. Kịch bản "chết trên đống tài sản" sẽ thành hiện thực khi đầu cơ đất đai lên cao và các nguồn cấp vốn khóa van tín dụng.

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng nhận định, hiện tượng "bong bóng" giá đất chỉ hình thành cục bộ tại những nơi có sốt đất, chủ yếu là những địa bàn lân cận "ăn theo" sức nóng tăng giá ở vùng lõi chú mức độ ảnh hưởng không đại diện cho tổng thể thị trường. Còn hiện tại, nhu cầu mua ở thực của người dân vẫn đang rất cao đặc biệt là các khu đô thị lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Bình Dương… Bởi vậy, có thể khẳng định, tình trạng "bong bóng" giá mới ở mức cục bộ và chưa có ảnh hưởng lớn tới thị trường chung.

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, tình hình bong bóng hiện nay không xuất hiện trên toàn thị trường mà chỉ cục bộ ở một số địa phương. Thế nhưng khác với trước đây, hiện nay tất cả những khu vực đang nóng sốt chỉ bắt đầu khi các nhà đầu tư chuyên nghiệp rút ra khỏi vùng đấy.

Các nhóm thổi giá đất còn lại chỉ là các cò đất, đầu nậu và cả những nhà đầu tư không chuyên – hay gần đây thường được gọi là nhà đầu tư F0. Bên cạnh đó là tỷ lệ hấp thụ, tỷ lệ giao dịch ở các vùng nóng theo quan sát của VNREA là rất thấp.

Ông cũng nhận định, điều này chứng minh được rằng khi xuất hiện bong bóng thì thị trường cũng khó vỡ, bởi vì nhà đầu tư không tham gia sâu vào thị trường, mà chỉ dẫn đến một số đầu nậu, đầu cơ hoặc một số người đầu tư không chuyên nghiệp bị ảnh hưởng.

Mặc dù không vỡ, tuy nhiên vị chuyên gia cũng cho rằng bong bóng có thể bị “xẹp” xuống. Khi giá quá cao và không đúng với thị trường thì sức mua sẽ thấp và buộc lòng các dự án phải điều chỉnh giá bán. Việc điều chỉnh này sẽ không lộ liễu là giảm giá bán mà thay vào đó là các chính sách ưu đã lớn hơn, tặng quà khủng cho người mua, đây là cách khéo léo để điều chỉnh giá bán về đúng giá trị thực của thị trường.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, hiện tượng bong bóng bất động sản trên thị trường chưa có mức độ nguy hiểm quá lớn, song việc sốt đất sẽ ảnh hưởng đến hoạt động đấu giá, đến thị trường bất động sản nói chung. Hiện nay, với nguồn vốn đang đổ mạnh vào thị trường bất động sản cũng tạo nên những hệ luỵ nhất định. Các hoạt động đầu tư không nhằm mục đích bền vững mà chỉ là phương thức đầu tư tài chính thông qua hàng hóa bất động sản. Ông Đính cho biết, đa số các dòng đầu tư trên chỉ có nhu cầu trong ngắn hạn, các hoạt động giao dịch bất động sản sẽ kém đi, buộc phải điều tiết lại giá cả bằng nhiều giải pháp.

Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia tài chính - ngân hàng cho hay, trên thực tế, hiện tượng sốt đất chỉ sốt ở một vài phân khúc, chủ yếu là đất nền và cũng chỉ ở một số tỉnh, thành phố. Thời gian qua, các phiên đấu giá bất động sản của các công ty đấu giá cũng chỉ ra, dấu hiệu đầu cơ, lừa đảo ở phân khúc này xuất hiện thường xuyên. Bởi các đối tượng mua bán trao tay, mua xong, làm giá rồi bán ngay.

Ông David Jackson, CEO Colliers Vietnam cũng nhận định rằng, giá bất động sản đang tăng nhanh hơn sự phát triển của nền kinh tế không chỉ diễn ra tại Việt Nam, mà cả trên thế giới. Tại Việt Nam, thị trường bất động sản chưa có dấu hiệu tăng đột biến, mà vẫn giữ được sự ổn định, có hay chăng chỉ là sự tăng giá cục bộ ở một số khu vực. Hiện, Chính phủ cũng đã có các biện pháp kịp thời “hạ nhiệt” thị trường.