Chuyên gia chỉ ra “điểm nóng” của thị trường bất động sản thời gian tới

Phía Đông và phía Tây Hà Nội sẽ trở thành điểm nóng?

Trong bối cảnh khu vực đô thị trung tâm của Hà Nội đã không còn quỹ đất để phát triển dự án. Theo số liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, riêng trong năm 2022, 70% nguồn cung căn hộ mới của thị trường đến từ các dự án quy mô lớn, là các đại đô thị ở khu vực phía Đông và phía Tây thủ đô. Đây là 2 khu vực hưởng lợi lớn từ hạ tầng giao thông phát triển đồng bộ, bài bản trong suốt thời gian qua là là các tuyến đường vành đai, đường sắt trên cao được đẩy mạnh triển khai.

Với khu vực phía Đông, với việc mạng lưới hạ tầng giao thông đồng bộ đã giúp khu vực này nhận được sự quan tâm của nhiều doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh và các doanh nghiệp bất động sản.

Thực tế, các tuyến đường vành đai và cao tốc đã hiện hữu hoặc sớm hoàn thiện trong tương lai gần sẽ giúp phía Đông bứt tốc trên hành trình trở thành trung tâm mới không chỉ của vùng Thủ đô mà còn của cả vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ.

Lấy đơn cử như vừa qua, đường vành đai 2 trên cao đoạn từ cầu Vĩnh Tuy tới Ngã Tư Sở đã chính thức thông xe. Sau khi hoàn thành, hệ thống đường trên cao được xây mới kết hợp với phần mở rộng dưới thấp sẽ giúp phân luồng và tăng khả năng lưu thông của các phương tiện từ phía Tây đến phía Nam và phía Đông của thành phố Hà Nội.

Hay như đường vành đai 3,5 dài hơn 45 km, tổng mức vốn đầu tư khoảng 19.000 tỷ đồng sẽ đạt tỉ lệ hoàn thiện tương ứng với khoảng 88%, tức là 40,1 km/45,6 km. Không chỉ giới hạn trong thành phố Hà Nội, tuyến đường này còn đấu nối với hợp phần được tỉnh Hưng Yên triển khai, dự kiến điểm đầu là vị trí làm cầu Ngọc Hồi – cao tốc Pháp Vân kéo dài tới quốc lộ 5. Tuyến đường này đi qua các huyện Văn Giang, Văn Lâm của địa phương này, được đầu tư hơn 2.900 tỷ đồng.

Đáng chú ý nhất chính là công trình trọng điểm quốc gia là đường vành đai 4 đã được Quốc hội thông qua mức kinh phí lên tới hơn 85.000 tỷ đồng dự kiến sẽ hoàn thành việc giải phóng mặt bằng để khởi công vào tháng 6/2024. Dự án có tổng chiều dài hơn 112 km, không chỉ tăng cường tính kết nối trong Vùng thủ đô với Hưng Yên, Bắc Ninh mà còn mở rộng ra cả vùng trọng điểm kinh tế Bắc Bộ khi có 9,7 km tuyến nối theo hướng cao tốc Nội Bài - Hạ Long.

Trong khi đó, với khu vực phía Tây Hà Nội, trong suốt một thập kỷ qua khu vực này liên tục phát triển cho đến tận bây giờ. Theo đó, hàng loạt dự án giao thông lớn đã hình thành, như: Đại lộ Thăng Long, tuyến đường sắt trên cao Cát Linh – Hà Đông, trục đường hướng tâm Tố Hữu – Lê Văn Lương... Các trục đường lớn cũng được mở rộng, nâng cấp như Nguyễn Xiển - Đại lộ Chu Văn An - Xa La; tuyến đường Vành đai 2,5 chạy qua các quận Hoàng Mai, Thanh Xuân, Cầu Giấy, Bắc Từ Liêm, Tây Hồ...

Trong giai đoạn 2021-2025, hơn 332 nghìn tỉ đồng sẽ được rót vào 460 dự án giao thông trên toàn thành phố Hà Nội, trong đó, 443 dự án đặt mục tiêu hoàn thành tiến độ. Đáng chú ý là cả 7 tuyến vành đai bao quanh Thủ đô đều có hợp phần chạy qua khu vực phía Tây. Ngay từ lúc này đã có thể hình dung về mạng lưới giao thông dày đặc trong tương lai. Đây sẽ là tiền đề quan trọng để kết nối trung tâm Hà Nội với các khu vực mới phát triển, nhất là lưu thông huyết mạch tới các 5 “thành phố trong thành phố” mà 3 trong số này nằm ở khu vực phía Tây, gồm các đô thị vệ tinh Hòa Lạc, Sơn Tây và Xuân Mai.

Theo các chuyên gia đánh giá, với nhu cầu ngày càng lớn thị trường bất động sản phía Đông và phía Tây Hà Nội vẫn diễn biến theo chiều hướng tích cực dù tình hình chung biến động. Dài hạn hơn, trong 3 - 5 năm tới, hai khu vực này vẫn sẽ là “thỏi nam châm” của thị trường bất động sản do hệ thống hạ tầng được đẩy mạnh đầu tư, cùng làn sóng di dân từ nội đô ra khu vực trung tâm mới.

Nhà đầu tư có nên xuống tiền thời điểm này?

Chia sẻ trong báo cáo mới đây của OneHousing, TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia kinh tế, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia đã tỏ ra đầy lạc quan khi nhận định về diễn biến của thị trường bất động sản thời gian tới. Theo ông, nhà đầu tư nên chuẩn bị sẵn tiền để đón sóng phục hồi trong năm nay.

Cụ thể, theo ông Lực, khi lãi suất vay vốn giảm sẽ có 3 tác động tích cực cho cả bên bán và bên mua.

Thứ nhất, chi phí vốn giảm và giá bán hấp dẫn hơn. Áp lực chi phí vốn đối với chủ đầu tư sẽ giảm bớt do tiếp cận được nguồn vốn vay với mức lãi suất hợp lý; từ đó có thể đưa ra chính sách bán hàng hấp dẫn hơn, góp phần thúc đẩy thanh khoản trên thị trường BĐS. Đồng thời, chủ đầu tư có thêm nguồn lực để hoàn thiện các dự án dang dở, cũng như triển khai các dự án mới; kết quả là nguồn cung mới sẽ được bổ sung cho thị trường.

Thứ hai, nhu cầu mua bất động sản của khách hàng khởi sắc hơn. Trước đây, lãi suất cho vay ở mức cao là một trong những rào cản lớn đối với việc khách hàng ra quyết định mua bất động sản. Khi lãi suất vay vốn giảm, sẽ thúc đẩy nhu cầu mua nhà đất của khách hàng.

Thứ ba, tạo tâm lý tích cực hơn cho thị trường: Khách hàng có tâm lý chờ giá bất động sản giảm tiếp, làm thanh khoản thị trường trầm lắng. Vì vậy, trong bối cảnh lãi suất giảm dần, tình trạng trên có thể sẽ được cải thiện tích cực hơn.

Trong khi đó, ông Lê Đình Hảo, Giám đốc khối Kinh doanh Batdongsan.com.vn cũng cho rằng, việc dự đoán đâu là đỉnh, đâu là đáy chỉ là những nhận định mang tính cá nhân, chủ quan.

Mỗi loại hình bất động sản đều có tiềm năng nhất định trên thị trường tùy thuộc vào từng thời điểm, chính sách nào đang tác động tới loại hình, phân khúc đó. Vậy nên nếu khách hàng đã tích lũy đủ tiền mặt, muốn mua các sản phẩm phù hợp với nhu cầu để ở hay tích lũy tài sản thì không cần quan tâm đến giá của căn nhà đó đã ở “đáy” hay chưa mà ngay khi thấy có sự điều chỉnh, có thể tranh thủ mua vào.

Hiện nay Chính phủ đã có hàng loạt chính sách hỗ trợ cho thị trường như tín dụng, sửa các quy định của pháp luật… Các địa phương cũng tích cực hỗ trợ các dự án chậm triển khai hoàn thiện pháp lý để có sản phẩm tung ra thị trường. Nhiều khả năng thị trường sẽ sớm phục hồi và bắt lại nhịp sôi động.