Chuyên gia mách nước cách nhận biết dự án chuẩn cho khách hàng thiếu kinh nghiệm trong thời kỳ bất động sản lao đao

Thị trường bất động sản hạ nhiệt sâu, nhưng không vì vậy mà các vấn đề liên quan tới bất động sản lại chịu… nằm yên. Nổi lên trong đó là những vụ việc lừa đảo liên quan tới dự án “ma”, góp vốn đầu tư chung, quỹ đầu tư bất động sản, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản… Vậy người mua cần làm gì để tránh những rủi ro pháp lý khi giao dịch mua bán?

Tại nhiều giao dịch bất động sản ở thực hay chung cư, người mua cũng gặp không ít những tình huống lừa đảo mua bán nhà đất qua vi bằng, chiếm dụng tiền đặt cọc hay những dự án chỉ nằm trên “miệng” người rao.

Mới đây nhất là câu chuyện của CTCP Đầu tư thương mại bất động sản Nhật Nam với số tiền hơn 8.900 tỷ đồng vốn góp đầu tư, là một điển hình cho những vụ “lùa gà”. 

Băn khoăn của nhiều người hiện nay là làm thế nào để tránh được những rủi ro pháp lý khi có giao dịch mua bán trong bối cảnh thị trường lao đao, “vàng thau lẫn lộn”. Để làm rõ điều này, chúng tôi đã có cuộc trao đổi với Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TPHCM.

Thưa ông, ở góc độ là nhà nghiên cứu về luật, ông có thể chỉ ra những lưu ý cơ bản để tránh rủi ro pháp lý khi mua bán, giao dịch bất động sản?

Nhà đất là một lĩnh vực đầu tư hấp dẫn và luôn có giao dịch rất sôi động vì mang lại lợi ích lớn với tính bảo đảm cao. Tuy nhiên, đi kèm với điều đó là rủi ro dưới nhiều hình thức, cho nên dù cảnh giác cao độ nhưng vẫn có không ít người mua gặp phải tình huống bất lợi, thiếu tỉnh táo. Thậm chí, với những người trước đó đã từng có các giao dịch suôn sẻ vẫn có thể mắc bẫy của chủ đầu tư hoặc sale ảo.

Đối với giao dịch mua bán đất nền, người mua cần lưu ý các vấn đề như sau: Nếu thửa đất thuộc cá nhân, hộ gia đình thì theo Điều 188 Luật Đất đai 2013 phải có giấy chứng nhận (Sổ đỏ). Thông qua đó bên mua kiểm tra được thông tin thửa đất và kiểm tra thực tế sử dụng để loại trừ việc: Không có đất, Sổ đỏ giả, Sổ cấp trùng trên đất người khác, đất bị lấn chiếm,….

Thông thường, rủi ro ở trường hợp này thường xảy ra là: Thửa đất chưa có sổ nhưng hứa hẹn hợp thức hóa được, có sổ nhưng chưa cấp cho thửa đất tách nhỏ, sổ thật nhưng thửa đất trên thực tế có sai lệch, thậm chí có việc các thông tin không trùng khớp nhau về chủ sở hữu, số thửa,…

Đối với nhà, đất của dự án do chủ đầu tư thực hiện, sản phẩm sẽ đủ điều kiện giao dịch khi doanh nghiệp nhận được văn bản phê duyệt dự án và thông báo đủ điều kiện của Sở Xây dựng địa phương. Người mua có thể trực tiếp vào trang thông tin của Sở để kiểm tra.

Trường hợp giao dịch không đủ điều kiện thì không được pháp luật bảo vệ nên dự án kéo dài hoặc không thực hiện thì người mua cũng sẽ chịu rủi ro. Để lấy lại được tiền đặt cọc hay vốn đầu tư sẽ là một hành trình khó khăn và kéo dài.

Trên thực tế, thông tin cảnh báo từ báo chí, phương tiện truyền thông rất nhiều, nhưng tại sao vẫn có những trường hợp người dân chấp nhận xuống tiền để ký hợp đồng đặt cọc hoặc hợp đồng mua bán đất dự án "ma"? Thậm chí, có những người có kinh nghiệm đầu tư, biết rõ về những chiêu trò lừa đảo nhưng cuối cùng vẫn… sập bẫy. Vậy nguyên nhân do đâu, thưa luật sư?

Trong quá trình làm việc, tôi đã tiếp xúc nhiều trường hợp người dân bị rơi vào tình huống như vậy. Đó thường là những người ít chia sẻ việc đầu tư của mình với mọi người, cụ thể là hai nhóm nhà đầu tư sau:

Một là những người làm những công việc ít tiếp xúc bên ngoài, cũng chưa từng giao dịch nhà đất bao giờ nên không nắm được quy định pháp luật, nhưng lại hay được nghe và nhớ lâu những câu chuyện kể về những người khá lên nhờ đầu tư nhà đất. Do đó, họ không nhận ra những dấu hiệu lừa đảo, thiếu xác thực của sản phẩm bất động sản sắp mua. Lúc này, nếu bên bán sử dụng các thủ thuật thì rất dễ ký kết các văn bản và giao tiền.

Hai là nhóm nhà đầu tư đã từng có những giao dịch thành công trước đây, ở thời điểm nhà đất nóng sốt hoặc gặp chủ đầu tư tử tế, nên khi gặp những công ty môi giới tổ chức những sự kiện của dự án “ma” với những lời cam kết lợi nhuận cao ngất ngưởng hoặc chào mời về hoạt động mua lại, gửi bán lại thì các nhà đầu tư này sẵn sàng tham gia giao dịch do sự tự tin về kinh nghiệm và không nghĩ các công ty môi giới này lại… liều mình như vậy.

Thưa ông, vậy làm thế nào để người mua tránh được những rủi ro về pháp lý khi giao dịch bất động sản?

Đối với các giao dịch sản phẩm nhà, đất của các dự án thì thông thường sản phẩm sẽ được giao dịch sớm khi chưa cấp giấy chứng nhận hoặc nhà ở hình thành trong tương lai. Để kiểm tra pháp lý của dự án thì người mua cần phải kiểm tra văn bản của cơ quan nhà nước phê duyệt về dự án, đủ điều kiện giao dịch thì phải có thông báo đủ điều kiện của Sở Xây dựng địa phương.

Nếu giao dịch thông qua các sàn giao dịch bất động sản, công ty môi giới thì ngoài thông tin về dự án thì người mua cần lưu ý là phải có văn bản, hợp đồng với chủ đầu tư để bảo đảm có sự đồng ý của chủ đầu tư.

Với các dự án “ma”, đây thường là bất động sản thuộc khu vực nhà đất của cá nhân nhưng các công ty môi giới đã che giấu thông tin để lập ra các văn bản giao dịch do chính các công ty này ký kết.

Để phát hiện những trường hợp này thì người mua cần kiểm tra thông tin giấy chứng nhận xem ai là người được cấp, đúng số thửa và diện tích (nếu có giấy chứng nhận), kiểm tra văn bản phê duyệt dự án. Tốt nhất là nên kiểm tra thực địa, để đảm bảo tính chính xác về thông tin, hình ảnh của dự án thay vì chỉ dựa trên giấy tờ, hình ảnh mà công ty môi giới cung cấp.

Trong trường hợp người mua không thể tới thực địa thì có thể kiểm tra thông tin về dự án bằng các cách sau:

Một là, kiểm tra về độ uy tín của chủ đầu tư dự án. Đây là việc đầu tiên người mua cần làm khi có ý định đầu tư, mua sản phẩm bất động sản. Để làm như vậy, người mua cần tìm hiểu thật kỹ về chủ đầu tư của dự án thông qua giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, giấy chứng nhận đăng ký đầu tư. Để giảm thiểu rủi ro, người mua nên lựa chọn dự án của những chủ đầu tư lớn, uy tín, minh bạch để đầu tư.

Hai là, kiểm tra chi tiết thông tin tính pháp lý của dự án, tức là các loại giấy tờ có liên quan tới việc phê duyệt xây dựng, mở bán dự án.

Ba là, kiểm tra thật kỹ hợp đồng giao dịch. Người mua nên kiểm tra kỹ nội dung quy định trong các hợp đồng (Hợp đồng góp vốn, Thỏa thuận đặt cọc, Phiếu đăng ký giữ chỗ…) xem có quy định rõ về trách nhiệm của chủ đầu tư , cũng như có đủ những nội dung đảm bảo quyền lợi của người mua hay không.

Nếu có thể, người mua cần xác minh xem dự án có đang bị thế chấp ngân hàng không. Bởi việc mua bán dự án đang bị thế chấp chỉ hợp pháp khi được sự đồng ý của bên nhận thế chấp là ngân hàng. Nếu người bán cố tình che giấu giao dịch này thì việc mua bán sẽ trở nên vô nghĩa, dù hợp đồng đã được ký kết và khi đó người mua rơi vào tình thế tiền mất tật mang.  

Vậy nếu như người mua không có kiến thức về pháp lý như đã nêu trên thì có cách nào đơn giản và dễ dàng nhất để nhận biết một dự án “ma” không thưa ông?

Trong trường hợp người mua không có kiến thức về pháp lý thì có 2 thứ mà nhất định phải có khi bạn muốn giao dịch hay đầu tư, đó là có sổ đỏ đối với giao dịch cá nhân và có thông báo của Sở Xây dựng về việc cấp phép đối với dự án.

Nếu không may sa chân vào những sản phẩm bất động sản lừa đảo hay những dự án “ma” thì người mua cần làm gì thưa luật sư?

Với những trường hợp rơi vào những vụ việc này, tùy theo thông tin mà người mua, nhà đầu tư có thể quyết định nộp đơn trình báo đến Cơ quan công an hoặc nộp đơn khởi kiện ra Tòa án để tuyên bố giao dịch vô hiệu và buộc phía chủ đầu tư, công ty môi giới hoàn lại tiền cho mình.

Tuy nhiên, theo kinh nghiệm của tôi, những thông tin mà khách hàng có được trước khi ký kết và giao tiền thường rất ít nên việc giải quyết vướng mắc khá khó khăn và kéo dài.

Vì vậy, tốt nhất là mỗi người dân cần tự trang bị kiến thức đầu tư và nắm được các nội dung cơ bản về pháp lý trong mua bán bất động sản, đó là điều quan trọng cần nằm lòng trước khi muốn thu lợi từ bất động sản.

Xin cảm ơn ông về những chia sẻ!