Chuyên gia “mách nước” phân khúc bất động sản sinh lời tốt khi thị trường vào đà hồi phục

Phân khúc căn hộ “ngược dòng” tích cực

Hiện nay, nền kinh tế nói chung đang gặp phải những khó khăn, thị trường bất động sản nói riêng thì rơi vào trạng thái ảm đạm, điều này đã ảnh hưởng đến tâm lý mua bán của nhà đầu tư và người mua nhà. Vậy trong bối cảnh khó khăn như hiện nay, nhà đầu tư và người mua nhà cần phải lưu ý điều gì?

Trả lời cho câu hỏi này, ông Ngô Thành Huấn, Chuyên gia hoạch định tài chính cá nhân, Giám đốc điều hành FIDT chia sẻ, thị trường bất động sản có tính đàn hồi kém khi suy thoái kinh tế vì giá trị lớn, hiện tại, nhu cầu đầu cơ giảm mạnh nhưng nền kinh tế cần có tín hiệu phục hồi mạnh mẽ hơn để dòng vốn được lưu thông tốt hơn trong nền kinh tế.

“Thị trường bất động sản chung sẽ tìm được điểm hồi phục tốt từ giữa 2024, còn trong 2023 này thì chỉ phục hồi ở một số phân khúc và khu vực nhất định, cụ thể là phân khúc bất động sản có nhu cầu ở thật, khu dân cư đông đúc đã hình thành”, ông Huấn đưa ra dự báo.

Vị chuyên gia cũng nhấn mạnh, trong bối cảnh thị trường bất động sản còn nhiều khó khăn như hiện nay thì vẫn có phân khúc đã thể hiện được sức mạnh thật sự của nó, thậm chí tăng giá, đó là phân khúc căn hộ.

Nếu xét về thanh khoản, trên thị trường hiện nay thì căn hộ là một trong những loại tài sản có thanh khoản tốt nhất, đặc biệt những căn hộ ở phân khúc giá tầm trung đến cao cấp, từ 40-70 triệu/m2.

Trong đó, phân khúc căn hộ tầm trung, cao cấp vẫn đang giữ được giá trị thanh khoản và giá trị tăng trưởng rất tốt. Còn các loại hình dự án đất nền, nhà liền kề, nghỉ dưỡng sẽ mất nhiều thời gian hơn để có thể tìm thấy thanh khoản tốt hơn, chứ chưa nói gì đến việc giao dịch sốt nóng trở lại.

Từ đó, ông Huấn đưa ra lời khuyên cho nhà đầu tư cũng như người mua nhà: “Vì vậy, tôi có khuyến nghị cho các khách hàng và nhà đầu tư nếu đang tìm kiếm sản phẩm đầu tư thì đây là phân khúc an toàn, có thể tạo ra dòng tiền tốt, có khả năng thanh khoản và tăng trưởng tốt trong giai đoạn này. Vì giai đoạn này tuy thị trường có dấu hiệu hồi phục nhưng vùng giá vẫn đang thấp hơn giá trị thực. Đây là cơ hội để chúng ta sở hữu tài sản sớm và sở hữu tài sản tốt, trong một bức tranh tài chính bền vững”.

Đồng thời, theo dự báo lãi vay ngân hàng sẽ tiếp tục giảm trong khoảng 6 tháng tới, đây cũng nằm trong chính sách vĩ mô “bơm máu cho nền kinh tế” của Chính phủ với mục đích giúp kinh tế Việt Nam sớm hồi phục. Hiện nay, tôi đã thấy trên thị trường có những gói lãi suất trên dưới 9% cố định trong 12 tháng, thậm chí là hơn 9% một chút nhưng cố định trong 24 tháng. Khi lãi suất 9% xuất hiện trên thị trường, người mua nhà, nhà đầu tư có thể bắt đầu sở hữu bất động sản.

Các chủ đầu tư ngày càng đưa ra các chính sách bán hàng tốt hơn, như kéo dài thời gian ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất hay nhận nhà ở ngay không phải chờ đợi 2 - 3 năm như trước kia mà vẫn được hỗ trợ lãi suất. Đây là một điểm sáng có thể hỗ trợ cho các gia đình trẻ giảm áp lực về nhu cầu chỗ ở, sớm hiện thực hóa mục tiêu, nhanh chóng ổn định cuộc sống. Đặc biệt là trong những giai đoạn mà thị trường BĐS đang có sự phục hồi với tốc độ tốt thì việc trì hoãn mua nhà 2 - 3 năm nhiều khả năng sẽ khiến cho việc sở hữu bất động sản về sau sẽ khó khăn hơn.

Cần hoạch định chiến lược rõ ràng

Ông Huấn cho rằng, 6 năm đầu chính là chu kỳ vàng về tăng trưởng của phân khúc căn hộ. Tuy nhiên, vị chuyên gia này cũng không quên đưa ra lời khuyên cho nhà đầu tư và người mua nhà. Để chiến thắng trên thị trường, chúng ra cần hoạch định chiến lược đầu tư và quản trị dòng tiền một cách rõ ràng.

Trước tiên, hãy nhìn vào thực tế tỷ suất lợi nhuận mà phân khúc căn hộ mang lại. Nhiều nhà đầu tư cho rằng đầu tư bất động sản phải là nhà phố, ở trung tâm thì tỷ lệ tăng trưởng bất động sản mới cao, nhưng thực tế là trong 6 năm đầu của căn hộ, hiệu suất cho thuê dao động từ 4-6% và hiệu suất tăng trưởng dao động từ 6-9%, cộng 2 phần này lại sẽ cho chúng ta lợi nhuận từ 10-15%. Trong khi đó, theo báo cáo từ các đơn vị nghiên cứu bất động sản lớn trên thị trường, bất động sản tại các khu vực càng trung tâm có tỷ lệ tăng trưởng chỉ từ 8% đến tối đa là 10%.

“Tôi lấy ví dụ đó để cho các nhà đầu tư thấy rằng, khi chúng ta không thấy được tỷ lệ tăng trưởng đó, chúng ta vay một khoản vay 9% hay 12%, chúng ta không tự tin là tài sản của chúng ta liệu có tăng trưởng vượt lên trên lãi suất cho vay hay không, thì sẽ dẫn đến việc chúng ta sợ vay”, Giám đốc điều hành FIDT chia sẻ.

Tuy nhiên, việc hoạch định tài chính cá nhân cũng đang dần được quan tâm nhiều hơn trong các tổ chức, cá nhân, doanh nghiệp, dân trí tài chính đang được đẩy lên. Cùng với sự phát triển kinh tế thì trong khoảng 6-7 năm nữa, chúng ta sẽ đón khoảng hơn 20 triệu người trung lưu. Đây là đối tượng có ý thức sớm về việc hoạch định tài chính cá nhân.

Với phương pháp này, tỷ lệ tiết kiệm không phải là tỷ lệ giống nhau cho tất cả các mức thu nhập mà nôm na là thu nhập càng cao thì tỷ lệ tiết kiệm càng cao mà ở đó, phần trả nợ vay mua nhà sẽ được trích ra từ phần tiết kiệm, vì khoản này không phải là chi tiêu.

Có thể thấy, ưu điểm của phương pháp này là không phải ghi chép, ít tài khoản phải theo dõi và quan trọng là cắt khoản tiết kiệm từ đầu tháng giúp đảm bảo sự ổn định trong tích lũy dài hạn.

Tuy nhiên, nói đi cũng phải nói lại, khi chúng ta đã quyết định sử dụng đòn bẩy tài chính để mua nhà cũng sẽ đồng thời kéo theo những rủi ro. Lúc này việc hoạch định tài chính không phải là lựa chọn nữa mà lại trở thành bắt buộc phải có.

“Khi thời gian vay càng dài đồng nghĩa với việc rủi ro càng lớn bởi không phải ai cũng may mắn để thăng tiến và tăng thu nhập trong công việc. Người mua bất động sản có thể gặp phải các rủi ro như: Rủi ro cho người phụ thuộc (Gánh nợ); Rủi ro dòng tiền (mất thu nhập); Rủi ro tài sản (thiếu tính thanh khoản hoặc phải bán rẻ tài sản để trả nợ khi dòng tiền có biến động); Rủi ro tối ưu hiệu quả đầu tư (lãi suất tăng cao làm giảm lợi nhuận)”, vị chuyên gia lý giải.

“Đồng thời, trong các rủi ro, chúng ta cần lưu ý đến phương án xử lý tài sản trong trường hợp không thể đáp ứng được nghĩa vụ thanh toán. Vì vậy, ngay từ thời điểm mua, chúng ta đã phải tính đến việc tài sản đó có thể thanh khoản ở mức độ nào?”, chuyên gia Ngô Thành Huấn nhấn mạnh.