Có nên chờ 'làn sóng bán tháo' để mua nhà ở?

Người mua nhà chờ làn sóng bán tháo?

Trong thời gian gần đây, nhiều chủ đầu tư đưa ra các chương trình khuyến mại nhằm kích cầu. Nhưng điều đó cũng khiến nhiều khách hàng đặt nghi vấn về giá trị thực của dự án hoặc có tâm lý lo ngại năng lực của chủ đầu tư khi nhiều dấu hiệu cho thấy doanh nghiệp đang rất khát tiền. Người mua nhà vẫn chờ đợi một làn sóng bán tháo, liệu điều đó có xảy ra?

Báo cáo của hầu hết các đơn vị nghiên cứu trong quý III/2022 đều cho thấy, thị trường bất động sản đang nhuốm màu u ám. Dòng tiền tiếp tục gặp trở ngại, trong khi lãi suất ngân hàng tăng cao gây khó khăn cho các doanh nghiệp, nhà đầu tư và cả người mua nhà.

Những khó khăn của thị trường khiến không ít “tay chơi” bất động sản có tiềm lực tài chính mạnh đang chờ những đợt bán tháo để "bắt đáy". Nhiều người mua nhà ở thực cũng kỳ vọng giá sẽ giảm, nhưng theo các chuyên gia, điều này là rất khó trong bối cảnh cung ít – cầu nhiều.

Điều này được thể hiện qua 9 tháng đầu năm 2022 khi nguồn cung tiếp tục giảm sâu chỉ bằng 50% so với cùng kỳ năm 2021. Vì thiếu hụt nguồn cung mà giá căn hộ trên cả nước có sự biến động mạnh với xu hướng tăng là chủ lưu. Trong đó, thị trường căn hộ Hà Nội và TP. HCM tiếp tục lập đỉnh.

Tại TP HCM, báo cáo mới nhất của Cushman & Wakefield ghi nhận giá căn hộ hạng sang đã tăng gần 30% so với thời điểm đầu năm 2021, còn giá cao nhất ở phân khúc siêu sang cũng đã vượt 15.000 USD/m2. Giá bán căn hộ TP. Thủ Đức cũng đang thiết lập những cột mốc mới, khu vực Thủ Thiêm và Thảo Điền xuất hiện ngày càng nhiều dự án có giá từ 100-170 triệu đồng/m2 như The Metropole Thủ Thiêm, The River, Empire City, Lancaster Legacy, Zenity, Lumière Riverside… những khu vực xa hơn cũng xuất hiện các dự án tầm giá hàng trăm triệu đồng/m2.

Còn tại Hà Nội, theo dữ liệu từ CBRE  ghi nhận giá bán trung bình ở Hà Nội đã lập đỉnh mới, đạt ngưỡng 1.293 USD/m2, tăng 9% so với cùng kỳ và cao hơn nhiều so với mức tăng 4-5% của TP.HCM. Thậm chí, các dự án cao cấp ở một số quận trung tâm như Hai Bà Trưng, Đống Đa, Ba Đình còn có mức tăng trên 10% theo năm.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, cho hay phân khúc nhà ở giá rẻ có nhu cầu lớn nhưng nguồn cung suy yếu nên giá tăng mạnh. So với năm 2021, giá nhà ở thời điểm hiện tại đã tăng 30%, so với 2019 tăng 50%.

Tương tự, báo cáo của Cushman & Wakefield Vietnam trong quý III/2022 cho thấy giá căn hộ tại khu vực TP. HCM tăng thêm 1%, mức giá trung bình hiện đạt 66 triệu đồng/m2. Song, nguồn cung căn hộ chưa có nhiều cải thiện, cả quý vừa qua chỉ có khoảng 4.100 căn mở bán, giảm 54% so với quý II/2022.

Trong khi đó, theo báo cáo của Batdongsan giá bán chung cư tăng ở tất cả các phân khúc từ bình dân đến cao cấp. Cụ thể, tại Hà Nội, phân khúc bình dân tăng 7%, trung cấp tăng 18%, cao cấp tăng 10% trong 3 tháng qua. Tại TP. HCM có mức tăng thấp hơn, chung cư bình dân giảm 1%, trung cấp tăng 4%, cao cấp tăng 5%.

Kỳ vọng khủng hoảng sẽ kéo giá nhà giảm mạnh là bất khả thi

Qua diễn biến từ thực tế và nhận định của chuyên gia cho thấy, thị trường bất động sản đang bị bủa vây bởi nhiều thách thức, nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá đà đang lâm vào thế khó.

Tuy nhiên, việc kỳ vọng khủng hoảng sẽ kéo giảm mặt bằng giá nhà đất là bất khả thi. Và, lời khuyên của các chuyên gia là nếu có thể, người mua nhà ở thực nên mua càng sớm càng tốt, không nên chờ giảm giá, vì đà tăng của giá nhà vẫn đang cao hơn nhiều lần mức thu nhập trung bình.

Ông Ngô Văn Dũng, Giám đốc điều hành Công ty CP Kim Long Land tin tưởng rằng, bất động sản vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn trong dài hạn. Đến thời điểm hiện tại chưa xuất hiện làn sóng giảm giá, trừ một vài trường hợp cắt lỗ do đầu cơ dàn trải, không chịu được áp lực vay vốn ngân hàng.

“Quy luật thông thường của thị trường là lãi suất tăng, giá nhà đất giảm. Tuy nhiên, trong bối cảnh kinh tế vĩ mô của Việt Nam vẫn đang tăng trưởng tốt, lạm phát được kiểm soát, những quy luật thông thường của thị trường có lẽ đã không còn đúng ở thời điểm hiện tại. Thanh khoản bất động sản có thể giảm, giá nhà đất đi ngang nhưng có lẽ, sẽ rất khó để giảm giá”, ông Dũng phân tích.

Đồng quan điểm, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định xu hướng tăng giá sẽ không chỉ dừng lại ở quý III/2022, mà có thể kéo dài trong thời gian tới.

Bởi có rất nhiều yếu tố sẽ khiến giá nhà khó lòng đi xuống, từ việc giá đất, giá vật liệu xây dựng đã tăng rất cao so với các năm trước, chi phí phát triển dự án, nhân công gia tăng buộc các chủ đầu tư có dự án triển khai phải tính toán lại giá sản phẩm bán ra thị trường để cân bằng ngân sách.

Nói về thị trường bất động sản giai đoạn cuối năm, bà Trang cho rằng, bất động sản sẽ tiếp tục đối mặt với nhiều thách thức. Hai dòng vốn quan trọng với thị trường là tín dụng ngân hàng và trái phiếu gặp phải hạn chế làm cơn khát vốn kéo dài. Tâm lý “chờ thời” của nhà đầu tư cũng là một trở ngại, tuy nhiên, nguy cơ xảy ra “bán tháo” là rất khó có thể xảy ra.