“Khát vốn”, thị trường bất động sản có rơi vào trạng thái “đóng băng”?

Thị trường bất động sản đang thực sự “khát vốn”

Thị trường bất động sản đang gặp rất nhiều khó khăn do dòng vốn bị nghẽn bởi nhiều lý do khác nhau.

Theo chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, thời gian qua các ngân hàng đã quá… "dễ dãi" với lĩnh vực bất động sản. Theo ông, các kết quả khảo sát cho thấy, vốn ngân hàng đang chiếm đến 70% giá trị vốn bất động sản.

"Với mô hình kinh doanh hiện nay, ngân hàng càng tăng tín dụng, doanh nghiệp địa ốc sẽ càng tăng thâm dụng vốn. Điều này rất nguy hiểm", ông Hiển nói

Vị chuyên gia này cũng nhấn mạnh, hiện nay có hơn 70% nhà đầu tư là lướt sóng, trong khi bất động sản khai thác chiếm tỷ lệ nhỏ. Do vậy, khi giá chững lại thì thanh khoản giảm mạnh, ảnh hưởng tức thì tới dòng tiền thu hồi của ngân hàng. Vì vậy, trong ngắn hạn thì dòng vốn đổ vào nhà đất rất khó có thể được nới rộng dù room tín dụng có được nới.

Trên thực tế, theo chia sẻ của một số nhà băng, dù room tín dụng được nới thì kế hoạch trước mắt của các ngân hàng vẫn là tập trung dòng vốn vào các ngành sản xuất - kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu tiên và ngành nghề thiết yếu của nền kinh tế.

Tại Sacombank - một trong những ngân hàng TMCP tư nhân được nới room ở mức cao nhất (tới 4%), nâng tổng hạn mức tăng trưởng tín dụng cả năm lên 11%. Tuy nhiên, đại diện nhà băng này cho hay, từ nay đến cuối năm, Sacombank còn khoảng 15.000 tỷ đồng để cung ứng ra nền kinh tế và room tín dụng được cấp thêm sẽ hướng vào các lĩnh vực ưu tiên theo định hướng của Chính phủ và NHNN.

"Riêng với bất động sản, việc cho vay tiếp tục hạn chế, hoặc nếu có chỉ là thực hiện những hợp đồng đã cam kết cấp tín dụng từ trước", đại diện Sacombank thông tin.

Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc cao cấp Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam, nhìn nhận gần 6 tháng qua, dòng vốn cho thị trường bất động sản bị thu hẹp từ nhiều phía như kiểm soát chặt nguồn vốn tín dụng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp, sự suy giảm của thị trường trái phiếu.

"Chính phủ cần có những chính sách khai thông để bổ sung nguồn vốn nội lực và nguồn vốn vay cho doanh nghiệp, từ đó tăng tính liên kết, giúp thị trường bất động sản tận dụng được tiềm năng để phát triển bền vững", ông Khương khuyến nghị.

Trong khi đó, ở một góc độ khác, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), dự báo nguồn tiền sắp tới trên thị trường sẽ được luân chuyển từ ngành có nhiều rủi ro sang ít rủi ro. Mà bất động sản đang bị đánh giá rất thiếu tích cực, vì vậy các doanh nghiệp không nên quá kỳ vọng vào động thái nới room tín dụng.

Theo ông Châu, kể cả có dư địa cho các doanh nghiệp vay vốn, song để ngân hàng thương mại cắt giảm các thủ tục, hạ lãi suất hay hạ điều kiện cho vay là rất khó…

"Nói thật, mục tiêu tăng trưởng tín dụng 14% trong năm 2022 là con số đáng buồn chứ không vui, cần nới thêm 1-2% bởi các ngân hàng thương mại đã gần cạn room", ông Châu đề xuất thêm.

Có rơi vào trạng thái “đóng băng”?

Theo nhận định của Công ty chứng khoán SSI cho biết, đã có các động thái mang tính thanh lọc, lành mạnh hóa thị trường bất động sản (BĐS) từ phía Chính phủ như liên quan đến hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất; hay kê khai giá chuyển nhượng bất động sản thấp hơn giá giao dịch thực tế, phát hành trái phiếu doanh nghiệp tràn lan không rõ mục đích sử dụng; hoặc sử dụng sai mục đích vốn vay ngân hàng được kỳ vọng sẽ giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn trong dài hạn.

Tuy nhiên, trong ngắn hạn, việc thiếu vắng những hướng dẫn cụ thể trong triển khai có thể dẫn tới khó khăn cho thị trường BĐS, do trái phiếu doanh nghiệp vẫn là một kênh huy động vốn quan trọng. Nếu không có các biện pháp xử lý kịp thời, có thể ảnh hưởng tới tâm lý chung của nhà đầu tư khi môi trường kinh doanh chuyển từ quá nóng sang quá lạnh.

“Kênh huy động vốn qua phát hành trái phiếu doanh nghiệp không còn sôi động như trước; nhu cầu đối với bất động sản nhà ở có thể suy yếu khi lãi suất cho vay tăng; tỉ suất lợi nhuận của chủ đầu tư bất động sản có thể bị ảnh hưởng bởi giá đất tăng, giá vật liệu xây dựng và lãi suất cao hơn" - SSI đánh giá.

Trong khi đó, các chuyên gia của Savills Việt Nam nhận định, việc tăng lãi suất vào cuối quý III/2022 và dòng vốn tín dụng hạn chế sẽ thách thức các chủ đầu tư và người mua. Khả năng áp thuế đối với người mua có nhiều bất động sản có thể làm giảm đầu cơ và hướng tới người mua để ở. Tuy nhiên, việc hạn chế tín dụng gây không ít khó khăn cho người mua nhà, dẫn đến khả năng chi trả bị ảnh hưởng đáng kể.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, trong nửa đầu năm 2022, thị trường bất động sản bị tác động bởi hàng loạt các yếu tố như lạm phát phủ bóng lên nền kinh tế, dòng tiền có những dấu hiệu chậm lại; thanh khoản giảm rõ rệt; chính sách siết tín dụng và hạn chế nguồn cung làm cho giá nhà bị đẩy lên, vượt quá sức mua của phần lớn người dân. Các kênh huy động vốn yếu và thiếu. Nhà đầu tư dần mất niềm tin…

Chính những điều đó đã ảnh hưởng tới thị trường bất động sản Việt Nam. Cụ thể, đối với nhà ở, dòng tiền dễ chủ yếu phân bố vào các dạng bất động sản đầu cơ nên đẩy giá nhà tăng quá nhanh. Nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp không được chú trọng, dẫn đến thiếu nguồn cung cho phân khúc mà nhu cầu để ở thực rất cao.

Theo Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, lượng cung và giao dịch bất động sản nhà ở tại các dự án 6 tháng đầu năm 2022 đạt hơn 22.700 sản phẩm, giao dịch đạt xấp xỉ 11.500 sản phẩm.

Trong khi đó, giá bất động sản liên tục tăng. Cấu trúc thị trường phân bố mạnh vào bất động sản đầu cơ, giá cao. Dòng tiền đổ mạnh cho nhu cầu trú ẩn và đầu cơ, nhiều hơn phục vụ nhu cầu thực. Sự phân li mạnh mẽ giữa giá đất nền và giá căn hộ.

Trong một cuộc khảo sát gần đây của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) với các hội viên là những nhà môi giới bất động sản đang hoạt động, có tới 83% số người được hỏi cho rằng nên đầu tư bất động sản như một công cụ đối phó với lạm phát. Trong tình hình vĩ mô diễn biến phức tạp và khó dự đoán, hầu hết các nhà môi giới được hỏi (90%) cho rằng giá căn hộ sẽ tăng trong nửa cuối năm nay. Tuy nhiên, chỉ 53% tin rằng giao dịch bất động sản sẽ sôi động trong thời gian tới.