Có nên mua nhà, đầu tư bất động sản thời điểm này?

Lạm phát tăng cao, bất động sản có là kênh trú ẩn an toàn?

Chỉ số lạm phát đang đứng trước áp lực gia tăng trong khi giá nhà vẫn luôn được dự báo tăng, chưa có dấu hiệu suy giảm.

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cho hay, lạm phát, biến động giá vàng thường khiến nhiều người tìm đến kênh đầu tư bất động sản vì đó là kênh cư trú an toàn. Lạm phát sẽ càng đẩy giá nhà đất tăng thêm dù 2 năm dịch bệnh đã khiến giá bất động sản đã tăng mạnh.

“Nhà đầu tư F0, mới đầu tư cũng nên lựa chọn cho mình tài sản bất động sản để dự trữ tài sản trong thời điểm lạm phát. Thị trường bất động sản có tăng, có giảm nhưng qua mấy chục năm qua, bất động sản Việt Nam tăng nhiều hơn giảm. Chỉ trong 10 năm qua, bất động sản tăng gấp 3 lần, nếu mua bất động sản thì đến 10 năm sau lợi nhuận vẫn đạt 50-100%.

Ngoài ra, ông Quang cho rằng, thời điểm hiện tại người mua nhà nên phụ thuộc vào mục đích mua bất động sản.

Với nhóm đối tượng mua nhà ở thực, nếu thực sự có nhu cầu thì nên tìm mua những căn hộ đã bàn giao bởi dòng sản phẩm này có mức giá tốt hơn các dự án mới từ 30-50%. Tốt nhất nên mua nhà bằng nguồn tài chính có sẵn, nếu không chỉ nên vay ngân hàng ở mức 30-50% giá trị căn hộ do lãi suất vay đang cao.

Với những người mua nhà để đầu tư lướt sóng (trong 6 tháng), đây không phải là thời điểm tốt để tham gia thị trường. Còn các nhà đầu tư dài hạn (1-3 năm) nếu cân đối được khoản tiền nhàn rỗi, thì nên tìm các dự án đẹp và thương lượng để có mức giá tốt. Thời điểm hiện tại nên hạn chế sử dụng vốn vay ngân hàng do xu hướng tăng lãi suất trong thời gian tới.

Còn với nhóm đối tượng thứ 3 đang tham gia thị trường nhà ở trong thời điểm hiện tại là những người có nhu cầu trú ẩn tài sản, tránh lạm phát. Đây là nhóm nhà đầu tư với nguồn tiền lớn, họ sẽ tìm đến các dự án có vị trí đắc địa đang được khai thác. Theo ông Quang, hiện tại bất động sản vẫn là kênh trú ẩn tài sản an toàn.

Ở một góc nhìn khác, chuyên gia tài chính Phan Lê Thành Long - người sáng lập và CEO AFA Group cho rằng, không có bất kỳ dữ liệu nào thể hiện mối tương quan cùng chiều giữa lạm phát và giá bất động sản.

Điểm lại dữ liệu cụ thể của những đợt tăng, giảm giá bất động sản trong hơn 10 năm vừa qua tại Việt Nam, ông Long phân tích, giai đoạn 2009 – 2010, giá bất động sản tăng nóng, có hiện tượng tiền rút từ chứng khoán sang bất động sản. Chỉ số giá tiêu dùng CPI rơi xuống mức thấp nhất trong 6 năm liền trước, do ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính toàn cầu cuối 2008. Giá bất động sản ngược với lạm phát.

Đến giai đoạn 2011 – 2013, lạm phát tăng 2 con số, đỉnh điểm CPI năm 2011 tăng 18,75% so với năm 2010. Lãi tiền gửi huy động dao động ở mức 18,5-21,5%, lãi vay lên 25-30%.

“Thanh khoản ngân hàng cạn kiệt, nợ xấu tăng vọt, tỷ trọng nợ xấu lớn nằm trong bất động sản. Thị trường bất động sản đóng băng, giá giảm mạnh. Ví dụ có căn chung cư hạng sang trung tâm Hà Nội, giá bán thứ cấp khoảng 35 triệu đồng/m2, nhưng giá bán lại sau 1 năm chỉ còn cỡ 25-28 triệu đồng/m2. Như vậy, giá bất động sản ngược với lạm phát”, ông Long phân tích.

Gần đây nhất, CPI năm 2021 chỉ tăng 1,47%, trong khi giá bất động sản tăng nóng cuối năm 2021, đầu năm 2022. Điều này cho thấy giá bất động sản đang ngược với lạm phát.

Do đó, ông Long cho rằng, mua bất động sản cần tính đến các yếu tố giá tăng thực sự. Chứ lạm phát không phải là nguyên nhân khiến giá bất động sản tăng, thậm chí lạm phát cao mà khiến lãi suất tăng, tiền tệ thắt chặt là “kẻ thù” của bất động sản, khiến bất động sản đóng băng, giá giảm, kẹt vốn.

Theo ông Long, có 4 yếu tố tác động đến việc tăng giá bất động sản, đó là tín dụng ngân hàng, thu nhập dân cư, hạ tầng cải thiện và tính khan hiếm của phân khúc bất động sản.

Giá nhà không giảm mà vẫn tiếp tục tăng trong thời gian vừa qua.

Báo cáo quý 2/2022 của Colliers cho thấy giá bán căn hộ trung bình tại TP.HCM đang ở mức 65 triệu đồng/m2, tăng 3% so với quý 1/2022. Giá bán phân khúc này được dự báo sẽ tăng khoảng 5 - 10%/năm trong thời gian tới.

Giá bán trên thị trường sơ cấp đã tăng khoảng 5% so với quý trước, đặc biệt là ở khu Đông thành phố. Còn tại khu vực Thủ Đức, giá bán của các dự án mới dao động trong khoảng 50-80 triệu đồng/m2.

Đáng chú ý tại khu vực Thủ Thiêm, tuy thời điểm hiện tại thị trường khá im ắng do một số vấn đề từ cuộc đấu giá đất quý 4/2021 nhưng mức giá trung bình ở khu vực này vẫn đạt ngưỡng 200 triệu đồng/m2.

Nguyên nhân chủ yếu là chi phí nguyên vật liệu leo thang, siết trái phiếu, tín dụng BĐS cũng như các chính sách bán hàng, hỗ trợ ân hạn nợ gốc, lãi vay của chủ đầu tư được cộng dồn vào giá thành.

Theo báo cáo quý 2/2022 của Hội Môi giới BĐS Việt Nam, nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM giảm hơn 60% so với cùng kỳ 2021.

Dự báo từ nay đến cuối năm, phân khúc nhà ở sẽ vẫn tiếp tục gặp khó về nguồn cung. Những bất trắc trong kênh huy động vốn trái phiếu doanh nghiệp khiến chủ đầu tư các dự án đang gặp khó khăn trong việc triển khai dự án.

Ngoài ra, việc chậm cấp phép cho các dự án một lần nữa khiến nguồn cung bất động sản nhà ở gặp khó. Với những nhà đầu tư cá nhân và hộ gia đình đang sở hữu bất động sản, nguy cơ lạm phát trên phạm vi toàn cầu khiến họ càng có nhu cầu nắm giữ tài sản thay vì bán ra và thu tiền.

Phân khúc căn hộ có nhiều điều kiện để thiết lập mặt bằng giá mới trong nửa cuối năm nay.

Trước các thông tin này, nhiều người băn khoăn nên mua nhà trước khi mức tăng vượt quá khả năng vay vốn, chi trả hay chờ chuyển biến mới của thị trường khiến giá nhà giảm xuống.