Đất huyện ngoại thành Hà Nội 130 triệu/m2: 5 năm tới không thể bán có lãi

Đất đấu giá nông thôn Hà Nội tăng sốc

Đấu giá đất ngoại thành Hà Nội đang thu hút sự quan tâm đặc biệt của giới đầu tư bất động sản sau 2 phiên liên tiếp có giá trúng rất cao. Tại huyện Thanh Oai, 68 lô đất (thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao) đấu giá có diện tích từ 68 - 85m2 thu hút gần 1.600 người tham dự, gần 5.000 bộ hồ sơ với giá khởi điểm từ 8,6 - 12,5 triệu đồng/m2.

Kết quả bất ngờ khi giá trúng cao nhất lên đến 100,5 triệu đồng/m2; hầu hết các lô đất đều có giá trúng từ 63 - 80 triệu đồng/m2. So với giá khởi điểm, giá trúng đấu giá các lô đất cao gấp từ 5 - 8 lần.

Dư luận chưa hết bàng hoàng thì phiên đấu giá xuyên đêm tại xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức lại gây sốc khi 400 người “giành nhau” 19 lô đất và phải mất 18 giờ đồng hồ, trải qua 9 vòng trả giá mới “ngã ngũ”. Theo kết quả sở bộ, toàn bộ lô đất có diện tích từ 74 - 118m2 đều đã bán thành công.

Ở vòng đấu giá cuối, còn khoảng hơn 20 người ở lại tham gia trả giá. Sau 9 vòng, lô trúng đấu giá cao nhất lên đến 133,3 triệu đồng/m2, cao gấp hơn 18 lần giá khởi điểm. Đây là thửa góc có 3 mặt tiền, rộng hơn 113m2, được trả hơn 15 tỷ đồng.

Tiếp theo, 2 lô đất có giá trúng đấu giá cao thứ 2 có giá 127,3 triệu đồng/m2. Bên cạnh lô đất trên, 14 lô có giá trúng đấu giá từ 97,3-121,3 triệu đồng/m2. 2 lô trúng có giá đấu giá thấp nhất cũng lên đến 91,3 triệu đồng/m2, song mức giá này vẫn cao gấp 12,5 lần giá khởi điểm. Như vậy, người trúng đấu giá sẽ phải bỏ ra số tiền dao động từ 11,6 - 15 tỷ đồng/lô.

Theo công cụ lịch sử giá của nền tảng công nghệ Batdongsan.com.vn, giá rao bán phổ biến đất nền ở xã Tiền Yên, Hoài Đức, Hà Nội trong quý II/2024 là 43 triệu đồng/m2. Trong vòng một năm qua, giá đất ở địa phương này đã tăng hơn 48%. Tuy nhiên, giá đất trúng đấu giá trong phiên vừa qua vẫn cao gấp từ 2 đến 3 lần so với mặt bằng giá phổ biến.

Kênh này còn cho biết giá rao bán tại các xã lân cận trong huyện Hoài Đức dao động từ 22 đến 62 triệu đồng/m2 trong quý II/2024. Qua đây, người mua, bán, nhà đầu tư có thể so sánh, đối chiếu để có cái nhìn tổng quan hơn về thị trường.

Trước đó Batdongsan.com.vn đã đưa ra dữ liệu nhu cầu tìm kiếm đất nền toàn quốc trong quý II tăng 33% so với quý I/2024. Tuy nhiên, đây chỉ là sự cải thiện cục bộ tại một số khu vực, đặc biệt là các tỉnh miền Bắc.

Hà Nội chứng kiến lượng quan tâm đất nền tăng 75%. Trong đó, mức độ quan tâm và giá tăng ở khu vực vùng ven Hà Nội nhờ yếu tố quy hoạch và hoạt động đấu giá​. Cụ thể, nửa đầu năm 2024, đất nền ở Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức, Thạch Thất, Quốc Oai ghi nhận lượt tìm kiếm tăng từ 48% - 104%, kéo theo giá rao bán đất nền tại các huyện ngoại thành này tăng từ 4% - 24% so với nửa cuối năm 2023.

5 năm tới, nhà đầu tư không thể bán có lãi

Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, phân tích sau khi Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, tất cả các đô thị loại 3 trở lên không được phép phân lô bán nền, áp dụng đối với dự án 1/500 do doanh nghiệp làm chủ đầu tư. Quy định này làm nguồn cung đất nền dần trở nên khan hiếm bởi lẽ trong mọi chu kỳ bất động sản đã qua ở Việt Nam thì đất nền đều là phân khúc “vua”, vốn nhà đầu tư bỏ ra ít, lợi nhuận kỳ vọng cao.

Trong chu kỳ bất động sản mới, đất nền do người dân tách thửa cũng bị hạn chế nguồn cung do quy định về tách thửa khó hơn, hạn chế nhiều điều kiện tách thửa cũng như hạn chế số thửa mỗi lần tách. Chỉ duy nhất chủ thể nhà nước được phân lô đất nền ở mọi cấp đô thị dưới hình thức dự án đấu giá từng lô.

Chính vì vậy, theo ông Quê, thời gian qua đất nền đấu giá trở thành phân khúc bất động sản thu hút nhà đầu tư, trong đó nổi lên là đấu giá ở Thanh Oai và Hoài Đức là 2 huyện ngoại thành của Hà Nội. Hai cuộc đấu giá này có điểm chung là giá khởi điểm thấp nhưng giá trúng cao gấp nhiều lần, tỷ lệ cạnh tranh cao, người tham gia thức xuyên đêm đấu giá.

“Đây là một hiện tượng hiếm hoi bởi lẽ thị trường bất động sản nhìn chung còn khá trầm lắng, tình hình kinh tế còn gặp nhiều khó khăn, chính trị thế giới còn nhiều biến động. Theo tôi thấy có hiện tượng này do lãi xuất thấp, lạm phát thực tế cao, kênh đầu tư vàng đã hạ nhiệt nên nhà đầu tư đổ tiền vào bất động sản”, Chủ tịch G6 nói.

Đáng chú ý, việc một số lô đất bị đẩy giá cao hơn 100 triệu đồng/m2 ở hai cuộc đấu giá này, ông nhận thấy có dấu hiệu bất thường bởi lẽ với trúng đấu giá đó thì trong 5 năm tới nhà đầu tư không thể bán có lãi, và các yếu tố hạ tầng xã hội không tương xứng với giá.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, nhận định rằng kết quả đấu giá đất với mức giá cao như vậy sẽ khiến chi phí giải phóng mặt bằng cho các dự án mới trở nên đắt đỏ hơn. Với mức giá trúng đấu giá cao hơn mặt bằng chung từ 2 đến 3 lần, người dân sở hữu đất ở khu vực xung quanh có tâm lý đẩy giá bán đất của mình theo.

Theo ông Tuấn, mức giá đất cao đột biến cũng có thể tạo ra xu hướng đầu cơ đất đai, khi nhiều người đổ xô mua đất với hy vọng kiếm lợi nhuận từ việc giá đất tiếp tục tăng. Tuy nhiên, điều này có thể gây ra tình trạng dòng tiền bị ứ đọng vào đất, thay vì được lưu thông trong các hoạt động kinh tế khác.