Đất nền Đà Nẵng “tan băng”, giá chỉ tăng không giảm?

Đất nền Đà Nẵng “tan băng”

Thực tế, sau thời điểm sôi động đầu năm, vào cuối tháng 3/2024, thị trường đất nền tại Đà Nẵng đã chững lại. Nhưng chỉ trong vòng một tháng trở lại đây, thị trường đất nền tại Đà Nẵng đã có nhiều dấu hiệu khởi sắc trở lại với nhiều giao dịch.

Nhiều ý kiến đánh giá, một trong những lý do khiến bức tranh thị trường BĐS, đặc biệt phân khúc đất nền tại đây có sự thay đổi chính là do TP. Đà Nẵng được Quốc hội đồng ý cho thí điểm thành lập khu thương mại tự do. Thêm vào đó là sự "trợ lực" của 3 luật mới liên quan đến đất đai như Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh BĐS 2023 được thông qua.

Theo chia sẻ của một giám đốc công ty bất động sản, Giá đất nền thời điểm này tăng khoảng 5% - 10% so với đầu năm nhưng so với đỉnh sốt đất tháng 3/2019 thì đang thấp hơn khoảng 30%. Xu thế chung là khách hàng đang hướng về Đà Nẵng, người mua gồm nhà đầu tư, người mua tích sản, Việt kiều và người mua tiêu dùng (xây dựng nhà ở).

Theo vị này, hiện phân khúc có giá 2 - 4,5 tỷ đồng/nền được khách hàng lựa chọn nhiều. Đây là một thời điểm tốt để các nhà đầu tư mua tài sản ở Đà Nẵng, bởi là giai đoạn cận sau đáy. “Bình thường chu kỳ sẽ xuống mức giá thấp nhất gọi là đáy. Bản chất đáy ở đâu không ai biết, chỉ đến khi thị trường quay đầu người ta mới biết đáy ở đâu. Điểm đầu tiên của tăng trưởng phục hồi là cận sau đáy”, ông giải thích.

Ông nhận định thị trường đất nền Đà Nẵng những tháng cuối năm sẽ ngày càng tốt lên do những tác động của các luật mới, lãi suất cho vay duy trì ở mức thấp và thị trường Đà Nẵng đã tích lũy đủ lâu để tạo ra vùng trũng so với cả nước. “Từ nay đến cuối năm, đã gọi là cận sau đáy thì sẽ đi lên, không quá sốt nhưng từng bước đi lên”, ông nói.

Lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc khác cũng chia sẻ, sự phục hồi của phân khúc đất nền tại Đà Nẵng là do lãi suất tiền gửi giảm mạnh, nên người dân quay trở lại đầu tư vào bất động sản. Ngoài ra, nguồn cung đất nền tại Đà Nẵng không còn nhiều. Từ năm 2019 đến nay, Thành phố hầu như không có dự án đất nền nào được mở bán, chỉ còn lại lượng nhỏ ở Khu đô thị Hòa Xuân, Khu đô thị Khu Nam Hòa Xuân và FPT City.

Trong khi đó, phần lớn các dự án bất động sản mở bán chủ yếu là căn hộ, condotel, dự án nghỉ dưỡng với giá cao. Còn giá đất nền cận trung tâm của Đà Nẵng rất rẻ, trung bình chỉ từ 30 đến 40 triệu đồng/m2. Nếu so với hai đầu đất nước thì giá đất nền tại Đà Nẵng vẫn còn rẻ…

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, cho hay trong quý II/2024, tại Đà Nẵng không ghi nhận dự án mở bán mới, nguồn cung sơ cấp chủ yếu là lượng tồn kho từ các dự án mở bán trước đó. Mặt bằng giá sơ cấp phân khúc đất nền tại Đà Nẵng dao động trong khoảng 33 – 126 triệu đồng/m2, trung bình ở mức 62 triệu đồng/m2. Nhìn chung, mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục xu hướng đi ngang so với thời điểm đầu năm. Các giao dịch tập trung ở phân khúc giá trên dưới 50 triệu đồng/m2 với điều kiện kèm theo là các chính sách chiết khấu, ưu đãi, hỗ trợ ngân hàng… của giới chủ đầu tư.

Theo nhận định của ông Võ Hồng Thắng, dự kiến thị trường đất nền Đà Nẵng sẽ tiếp tục đà phục hồi trong 2 quý cuối năm. Sức cầu thị trường dự kiến tăng nhẹ tuy nhiên vẫn duy trì ở mức thấp so với giai đoạn 2019 trở về trước.

Mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động so với lần mở bán trước đó, các chính sách ưu đãi tiếp tục được áp dụng rộng rãi nhằm kích cầu thị trường. Thị trường thứ cấp đạt nhiều cải thiện tích cực về giao dịch cũng như giá bán, trong đó thanh khoản thị trường tập trung ở nhóm sản phẩm đã hoàn thiện hạ tầng, đủ pháp lý, liên kết vùng thuận tiện.

Nhưng không dễ “ăn lúa non”

Mặc dù đất nền Đà Nẵng có dấu hiệu “tan băng” song thực tế cũng không còn được sôi động như thời điểm đầu năm. Có một điểm tích cực cho thị trường nơi này là tâm lý người mua khá thoải mái vì giai đoạn này được xác định là đầu tư để tích lũy tài sản chứ không phải lướt sóng kiếm lời.

Theo đơn vị nghiên cứu thị trường SPE.R, tính từ cuối quý IV năm 2023 đến nay, giá đất nền Đà Nẵng tại các khu vực cận trung tâm và có giá trị sử dụng cao như: Hoà Xuân, Nam Hoà Xuân, Kim Long City, Bàu Tràm Lakeside, FPT hay các phân khúc đất nền ven biển giá rẻ đã tăng giá khoảng 10% - 15%.

Có 4 nguyên nhân chính dẫn đến hiện tượng này. Thứ nhất là lãi suất tiền gửi giảm mạnh, từ đó có một dòng tiền nhàn rỗi khá lớn trên thị trường. Đồng thời khi lãi suất trở nên thấp đi, số lượng người “gồng lỗ” cũng dễ thở hơn và áp lực bán cũng nhỏ đi, dẫn đến giá tăng trở lại.

Thứ hai là áp lực lạm phát đang giảm dần khi các chỉ số của các nước trên thế giới cũng tốt lên. Đồng thời, nguồn cung tiền năm nay khá dồi dào. Trong bối cảnh lực cầu nền kinh tế còn yếu thì việc dòng tiền tìm kênh trú ẩn bền vững như bất động sản trung tâm, vàng là điều tất yếu.

Thứ ba là nguồn cung hạn chế. Tính từ năm 2019 đến nay, Đà Nẵng hầu như không có dự án đất nền nào lớn bán ra, chỉ có một phần nhỏ của Hoà Xuân, Nam Hoà Xuân và FPT nhưng số lượng không nhiều. Đến thời điểm hiện tại, các dự án bán ra chủ yếu là căn hộ, condotel và nghỉ dưỡng. Tuy nhiên các dự án căn hộ mở bán thường có giá khá cao, đạt 65 - 120 triệu đồng/m2. Nếu đem ra so sánh thì giá đất nền cận trung tâm của Đà Nẵng trở nên rất rẻ khi giá trung bình chỉ 30 - 40 triệu đồng/m2.

Thứ tư là ảnh hưởng từ 2 đầu đất nước. Chỉ tính trong năm 2023 - 2024, giá chung cư tại Hà Nội đã tăng 60% - 80%. Nhiều nhà đầu tư tại các khu vực này sau khi chốt lời bất động sản bản địa đã tìm đến Đà Nẵng để đầu tư. Lực cầu lớn cũng khiến bất động sản ở đây tăng trưởng, nhất là khi giá đất nền  Đà Nẵng vẫn còn rẻ. Đồng thời, tiềm năng khai thác cũng như giá trị tích luỹ của đất nền Đà Nẵng khá cao nên rất hợp với “khẩu vị” những nhà đầu tư này.